Giảm sốt đất ở đặc khu

Thủ tướng Chính phủ vừa yêu cầu 3 tỉnh có dự án xây dựng đặc khu cần nghiêm khắc chấn chỉnh công tác quản lý đất đai, không để “cò đất”, xã hội đen mua bán đất lộng hành trên địa bàn.

Việc xây dựng các đặc khu kinh tế đã được nhiều chuyên gia ủng hộ và cho rằng đó sẽ là động lực mới cho tăng trưởng trong tương lai của cả VN, không chỉ riêng các tỉnh thành có đặc khu. Tuy nhiên, thời gian gần đây cơn sốt đất hoành hành tại nhiều địa phương, trong đó các địa điểm dự kiến xây dựng đặc khu như Phú Quốc, Vân Đồn là “điểm nóng”, có thể ảnh hưởng nghiêm trọng đến quy hoạch và xây dựng các đơn vị hành chính - kinh tế đặc biệt này. Mới đây, Thủ tướng Chính phủ Nguyễn Xuân Phúc, Trưởng ban Chỉ đạo quốc gia về phát triển các đơn vị hành chính - kinh tế đặc biệt (đặc khu), đã yêu cầu các tỉnh Kiên Giang, Quảng Ninh, Khánh Hòa cần nghiêm khắc chấn chỉnh công tác quản lý đất đai, quản lý rừng, quản lý môi trường; bảo đảm trật tự xã hội, không để “cò đất”, xã hội đen mua bán đất lộng hành trên địa bàn.


Nhanh chóng công bố quy hoạch

Bàn thêm về giải pháp giảm cơn sốt ảo đất đang diễn ra ở các địa phương như Phú Quốc, Vân Đồn, GS Đặng Hùng Võ phân tích: những người đầu cơ, buôn đất luôn sợ “dính”phải những miếng đất được quy hoạch, thu hồi để giao cho các đơn vị thực hiện dự án. Vì vậy, giải pháp quan trọng nhất là cơ quan quản lý phải nhanh chóng công bố quy hoạch rõ ràng. Thông tin cần đưa một cách công khai. Tất cả những khu vực đất được quy hoạch phải thực hiện theo dự án. Đất phi nông nghiệp khi bị thu hồi làm dự án thì sẽ ngừng nhận chuyển nhượng. “Các nhà đầu tư có hiểu biết khi thấy quy hoạch rõ ràng sẽ không mù quáng chạy theo những cơn sốt vô căn cứ”, ông Võ nói.

Chuyên gia kinh tế Nguyễn Minh Phong cũng chỉ ra hai giải pháp cụ thể để chặn cơn sốt đất. Thứ nhất, sớm công bố quy hoạch chi tiết các vùng sẽ trở thành đặc khu, nêu rõ từng vùng sẽ thực hiện dự án gì. Khi đó, đất sẽ được thu hồi giao cho các chủ đầu tư và bảng giá đất đền bù do tỉnh quy định. Chắc chắn, ai mua giá cao sẽ bị lỗ nặng và nhà đầu tư không còn chạy theo cơn sốt đất. Thứ hai, tăng cường tuyên truyền, chặn hiện tượng đồn thổi giá, xử lý nghiêm việc quản lý lỏng lẻo. Bởi việc tăng giá ảo, tăng giá quá cao dù một phần có lợi cho các nhà đầu tư nhưng đa phần lại bất lợi cho phát triển kinh tế ở các đặc khu. Đặc biệt trong quá trình xây dựng cơ sở hạ tầng thì việc giải phóng mặt bằng, thu hồi đất để giao cho nhà đầu tư sẽ gặp nhiều khó khăn, làm chậm quá trình xây dựng các dự án theo quy hoạch. Giá đất tăng quá cao cũng khiến các doanh nghiệp tham gia các dự án tại đặc khu ngần ngại vì làm tăng chi phí đầu tư, từ đó làm giảm sự cạnh tranh khi kêu gọi đầu tư vào các đặc khu. “Quản lý nghiêm, siết chặt các hoạt động như chuyển nhượng đất cát trái phép thì sẽ chặn được cơn sốt ảo”, TS Nguyễn Minh Phong nói.

Kích thích nhà đầu tư dài hạn

Các đặc khu với nhiều chính sách ưu đãi về thuế, phí hay thủ tục hành chính đơn giản, môi trường đầu tư thông thoáng khi xây dựng được dự báo sẽ thu hút được sự quan tâm của các nhà đầu tư trong ngoài nước. TS Lê Đạt Chí, Phó trưởng Khoa Tài chính Trường ĐH Kinh tế TP.HCM, nhận định bên cạnh các chính sách vĩ mô như công khai quy hoạch, quản lý nghiêm minh, thì cần phải đưa ra tiêu chí để thanh lọc nhà đầu tư. Chẳng hạn ở Phú Quốc, phải thẩm định kỹ về năng lực tài chính của các chủ đầu tư dự án khi cấp phép. Bởi nếu một doanh nghiệp nhỏ, không có năng lực tài chính thì không thể được chấp thuận đầu tư các dự án lên đến hàng trăm héc ta đất, mà thực chất chỉ là “xí” đất để chờ giá lên rồi sang nhượng dự án kiếm lời. Đồng thời, các ngân hàng khi định giá các dự án bất động sản tại những đặc khu phải cẩn thận trước khi cho vay, tránh tiềm ẩn nợ xấu sẽ xảy ra sau khi cơn sốt hạ nhiệt.

“Nhà nước chặn cơn sốt ảo bất động sản chủ yếu do đầu cơ đẩy giá hiện nay sẽ là cơ hội để các nhà đầu tư dài hạn tham gia phát triển các dự án ở những đặc khu kinh tế. Tương tự, nếu như có tiêu chí sàng lọc nhà đầu tư ngắn hạn, năng lực yếu kém thì các doanh nghiệp có tiềm lực sẽ thuận lợi hơn khi lập quy hoạch, đầu tư vào những dự án có tiềm năng”, TS Lê Đạt Chí phân tích.

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản VN, cũng cho rằng khi luật đặc khu nói chung và các quy hoạch của từng đặc khu nói riêng được phê duyệt, cơ hội đầu tư vào các vùng như Phú Quốc, Vân Đồn hay Bắc Văn Phong sẽ gia tăng. Vì vậy, giải pháp đầu tư thông minh và an toàn hiện nay là nhà đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà đầu tư cá nhân chỉ nên bỏ tiền vào những khu vực đã có quy hoạch chi tiết được cấp có thẩm quyền phê duyệt, tránh đầu tư vào những nơi chưa có quy hoạch. Đặc biệt, nhà đầu tư tránh tình trạng đầu tư theo phong trào, đón quy hoạch hay đầu tư kiểu “lướt sóng”, rất dễ thua lỗ hoặc xảy ra tranh chấp trong tương lai.

Phú Quốc lợi thế nhất trong xây dựng đặc khu

Ngày 23.4, tại huyện đảo Phú Quốc (Kiên Giang), ông Phùng Quốc Hiển, Phó chủ tịch Quốc hội, dẫn đầu đoàn công tác đến làm việc với tỉnh Kiên Giang về mô hình đặc khu Phú Quốc. Bà Lê Thị Minh Phụng, Phó chủ tịch UBND tỉnh Kiên Giang, cho biết đến nay tỉnh đã hoàn thành Đề án đặc khu Phú Quốc. Theo đề án, mô hình tổ chức hệ thống chính trị đặc khu Phú Quốc bao gồm đảng bộ, chính quyền đặc khu; mặt trận tổ quốc và các đoàn thể; các cơ quan nội chính, tư pháp và ngành dọc khác trên địa bàn.

Phó chủ tịch Quốc hội Phùng Quốc Hiển nhận định với mô hình chính quyền đặc khu, cơ chế chính sách thì Phú Quốc có lợi nhất vì hội đủ các điều kiện xây dựng. Phú Quốc cũng được đồng thuận cao nhất và quá trình hình thành tương đối rõ nét. Tuy nhiên, địa phương phải xác định quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội đến năm 2030, tầm nhìn 2050 và dài hơn nữa; tập trung phát triển du lịch biển đảo, nghỉ dưỡng cao cấp; chú ý quy hoạch phát triển thêm trung tâm tài chính quốc tế hay dịch vụ hàng hải; trung tâm chữa bệnh cao cấp. Từ chiến lược đó phải xây dựng được quy hoạch, tính đến quy mô lớn, nhất là tính đến nguồn lực, lao động; cân đối về môi trường, nước ngọt, rác thải, hạ tầng du lịch…