Giải pháp cải tạo chung cư cũ: Gỡ vướng từ mâu thuẫn quyền lợi

Việc cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ tại Hà Nội nhằm cải thiện điều kiện ở tốt hơn cho một bộ phận người dân và dần tạo một bộ mặt đô thị mới văn minh, hiện đại. Xác định đây là nhiệm vụ lớn và khó, Nhà nước và thành phố đã chung tay xây dựng hành lang pháp lý khá đầy đủ để thực hiện các dự án cải tạo chung cư cũ.

Song vấn đề quan trọng là làm thế nào để những nghị định, chế tài này đi vào cuộc sống, tháo gỡ được bản chất vướng mắc hiện nay - mâu thuẫn về quyền lợi giữa nhà đầu tư và người dân.

Mâu thuẫn về lợi ích

Có rất nhiều nguyên nhân dẫn đến kết quả cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ thời gian qua của Hà Nội đạt tỷ lệ rất thấp (khoảng 1% trong tổng số 1.516 chung cư cũ). Đó là những khó khăn về nguồn lực tài chính của doanh nghiệp khi Nhà nước chỉ hỗ trợ về chuẩn bị đầu tư và một số hạng mục hạ tầng đô thị thiết yếu; “trói buộc” về quy định hạn chế tầng cao tại khu vực nội thành cũ dẫn đến tình trạng mất cân đối tài chính tại một số dự án.

Hầu hết các dự án đã và đang triển khai trên địa bàn thành phố không thể xây dựng đúng tiến độ, thậm chí có dự án khởi công hàng chục năm vẫn "giậm chân tại chỗ," trong đó mấu chốt vẫn là mâu thuẫn về lợi ích, chưa tìm được sự đồng thuận của một bộ phận người dân, dẫn đến tình trạng khiếu kiện kéo dài.

Theo phán ánh của doanh nghiệp, mặc dù các quy định về mức bồi thường, hỗ trợ đã được quy định trong các văn bản pháp luật của Nhà nước và thành phố, nhưng không ít hộ dân, nhất là những hộ tầng 1 thường có những đòi hỏi vượt quá mức quy định chung. Khi chủ đầu tư không đồng ý đồng nghĩa với việc họ không chịu di dời, gây khó khăn cho chủ đầu tư, làm ảnh hưởng đến đa số người dân đã nghiêm túc chấp hành di dời.

Dự cải tạo chung cư C1-Thành Công (quận Ba Đình) do Công ty cổ phần đầu tư xây dựng (Cienco 1) làm chủ đầu tư, bắt đầu triển khai từ năm 2008. Tòa nhà này do bị nghiêng, lún nghiêm trọng, có khả năng đổ sập nên thành phố buộc phải di dời cấp tốc hơn 100 hộ dân ra khỏi tòa nhà, bố trí tạm cư tại khu Dịch Vọng. Các thủ tục pháp lý đã được chủ đầu tư và các cấp chính quyền hoàn thiện theo đúng quy định của pháp luật.

Quận Ba Đình đã phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư cho các hộ dân với hệ số đền bù 1,4 và đã được 76/110 hộ dân đồng ý (chiếm hơn 2/3 hộ dân).

Điều đáng nói là khi chủ đầu tư thi công phần cọc công trình, một số hộ dân không đồng ý đã nhiều lần đến công trường ngăn cản, dẫn đến việc dự án phải tạm dừng trong nhiều năm qua. Trong khi đó, đa số người dân chấp hành 7-8 năm nay vẫn phải sống tạm bợ, ngày đêm ngóng chờ về nơi ở mới. Tuy nhiên, theo chủ đầu tư, dự án C1 đã kiểm soát được tiến độ, dự kiến tháng 9/2017 bàn giao nhà cho các hộ dân.

Vẫn là mâu thuẫn về quyền lợi nhưng dự án thí điểm cải tạo xây dựng lại nhà A1, A2 khu tập thể Nguyễn Công Trứ lại ở một tình huống “dở khóc dở cười” khác. Hơn 6 năm triển khai, dự án không chỉ vất vả trong việc vận động cư dân di dời, mà đến nay, khi dự án nhà N3 phục vụ tái định cư hoàn thành, chủ đầu tư lại mệt mỏi khi phải thuyết phục người dân về nhận nhà.

Ông Nguyễn Tuấn Long, Phó Giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng và Phát triển nhà số 7 Hà Nội (Handico7) cho biết lý do dẫn đến việc các hộ dân không nộp tiền và nhận nhà dù chủ đầu tư hoàn thành theo đúng tiến độ cam kết từ tháng 1/2016 là do các hộ yêu cầu giảm giá bán đối với diện tích tăng thêm, cho phép trả dần hay một số hộ gia đình chính sách, hộ nghèo không có khả năng tài chính để nộp tiền...

Trước kiến nghị của các hộ dân, Ủy ban Nhân dân thành phố Hà Nội đã đồng ý hỗ trợ tiền thuê nhà tạm cư cho công ty, hỗ trợ lãi suất vay thực hiện dự án bằng 0%.. , do vậy giá bán tạm tính đã giảm từ 26.380.666 đồng còn 20.800.000 đồng/m2. Tuy nhiên, cư dân vẫn chưa đồng tình và tiếp tục yêu cầu phải tính chính xác trong khi công ty chưa thể có số liệu quyết toán chính thức. Kết quả, đến 12/4, mới có 26/201 hộ dân nộp tiền, nhà tái định cư.

Ông Long nhấn mạnh, đối với dự án Nguyễn Công Trứ, thành phố và chủ đầu tư đã tạo mọi điều kiện, hỗ trợ tối đa cho các hộ dân. Từ nay đến 30/4/2016, nếu các hộ dân vẫn cố tình không nhận nhà và bàn giao nhà tạm cư, thành phố buộc phải có biện pháp xử lý kiên quyết, tránh để lại tiền lệ xấu cũng như sự so sánh giữa các dự án trên toàn địa bàn.

Không chỉ dự án C1 Thành Công, nhà A1-A2 Nguyễn Công Trứ gặp nhiều khó khăn trong giải phóng mặt bằng mà các dự án khác như B6-B2 Giảng Võ, C7 Thành Công..., chủ đầu tư cũng phải đền bù gấp 2-2,5 lần thì các hộ dân mới chịu di dời.

Cần cơ chế rõ ràng, đảm bảo sự công bằng

Có thể thấy trong lúc vấn đề cải tạo chung cư cũ ở Hà Nội đang ách tắc thì việc Chính phủ ban hành Nghị định 101/2015/NĐ-CP cho phép điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất; không hạn chế chiều cao công trình nếu quy hoạch của khu vực cho phép; cùng với việc Hà Nội cho phép xây cao tầng đối với nhiều dự án tại khu vực nội đô, Sở Xây dựng Hà Nội đang hoàn thiện sửa đổi, bổ sung cơ chế, chính sách để thay thế Quyết định 48 trước đây thì đây chính là những hành lang pháp lý cơ bản với các giải pháp hữu hiệu sẽ giúp Hà Nội đẩy nhanh tiến độ cải tạo chung cư cũ.

Tuy nhiên, xung quanh dự thảo quy định mới của Sở Xây dựng về cơ chế, chính sách đền bù vẫn còn nhiều ý kiến trái chiều từ ngay phía các chủ đầu tư.

Ông Trần Đức Thắng, Giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng (Cienco 1) khẳng định hầu hết các dự án cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội vướng mắc do mâu thuẫn về lợi ích giữa doanh nghiệp và người dân. Do vậy, Nhà nước hay thành phố, với vai trò hoạch định chính sách cần phải gỡ được bản chất của vấn đề đang tồn tại, phải làm trọng tài để có một tiếng nói chung. Thành phố không nên để doanh nghiệp tự thỏa thuận với các hộ dân, mà cứ áp dụng chung hệ số tái định cư bằng 1 (có nghĩa là tái thiết cho các hộ dân một diện tích ở mới tốt hơn nơi ở cũ), còn đối với phần diện tích mua thêm các hộ phải trả theo giá thành xây dựng.

Theo ông Thắng, thành phố nên nghiên cứu chỉ cho phép chủ đầu tư thu 10% lợi nhuận, phần còn lại xem xét đưa về quỹ bình ổn của thành phố để điều tiết các khu khác. Bởi thực tế, mỗi dự án có đặc thù khác nhau, nếu vị trí thuận lợi sẽ khai thác được 200-300%, nhưng có dự án không được 100% thì việc kêu gọi nhà đầu tư rất khó.

"Dân thì mỗi người mỗi ý, rất khó để tìm được sự đồng thuận. Thành phố nên đứng ra làm trọng tài và tốt nhất là tạo quỹ đất sạch cho nhà đầu tư tham gia," ông Thắng bày tỏ.


Trong khi đó, chủ đầu tư khu tập thể Nguyễn Công Trứ lại đồng tình với chủ trương khuyến khích nhà đầu tư thỏa thuận hợp tác với người dân.

Ông Nguyễn Tuấn Long, Phó Giám đốc Handico 7 lo lắng nếu dự thảo cơ chế mới của thành phố áp dụng hệ số bồi thường 1,3 (đối với hộ dân chấp hành), hệ số bằng 1 với người chống đối..., chắc chắn sẽ rất khó cân đối bài toán kinh tế nếu thành phố không tiếp tục hỗ trợ dự án.

Đề cập đến vấn đề Hà Nội cho phép xây cao tầng khi cải tạo chung cư cũ, các chuyên gia cho rằng đây cũng là bước quan trọng để giải quyết, gỡ nút thắt mâu thuẫn về lợi ích. Quy chế mới này cho thấy Hà Nội đang thực hiện một cách làm khác, tái thiết lại các khu chung cư cũ chứ không chỉ dừng lại ở việc xây dựng lại một cách đơn lẻ như trước đây. Đặc biệt, cơ chế giải phóng mặt bằng phải mang tính chế tài chứ không phải là thuyết phục.

Theo tiến sỹ-kiến trúc sư Đào Ngọc Nghiêm, nguyên Giám đốc Sở Quy hoạch-Kiến trúc Hà Nội, việc tái thiết lại các khu chung cư cũ chính là cơ hội để lấy lại những không gian công cộng đã bị lấn chiếm. Chỉ có quy hoạch và cải tạo cả khu mới có thể thực hiện được mục tiêu tạo ra những nơi ở mới có chất lượng tốt hơn nơi ở cũ. Vì vậy, Hà Nội cần cụ thể hóa các chỉ tiêu về xây dựng để không làm tăng mật độ dân số, gây quá tải cho hạ tầng...