Siết vốn tín dụng và câu chuyện sàng lọc thị trường

Dù việc sửa đổi Thông tư 36 sẽ cần thêm thời gian để có sự điều chỉnh phù hợp, nhưng chắc chắn rằng, chủ trương mà cơ quan quản lý hướng tới là sàng lọc và đào thải dần những chủ đầu tư yếu kém về năng lực tài chính.

Đó là quan điểm nhận được sự đồng thuận của đa phần các thành viên tham gia thị trường khi trao đổi với Đầu tư Bất động sản.

Ông Bùi Đình Quý, Tổng giám đốc CTCP Địa ốc Alphanam cho rằng, khoan xét đến những nội dung trong Dự thảo Thông tư 36, vì nó chưa được ban hành và nếu có ban hành cũng cần thêm thời gian và lộ trình để thực hiện, nhưng có thể nhận ra một điều rõ ràng, chủ trương mà Ngân hàng Nhà nước mong muốn là đưa các chỉ số tín dụng về mức tiêu chuẩn, tránh rủi ro cho toàn hệ thống, đồng thời cũng làm lành mạnh thị trường bất động sản.

Trong ngắn hạn, việc siết dòng vốn vào bất động sản sẽ ảnh hưởng tới thị trường địa ốc, vì nguồn vốn chính của thị trường hiện vẫn là tín dụng ngân hàng. Tuy nhiên, thay vì lo lắng quá mức, các chủ đầu tư có năng lực về tài chính lại nhìn nhận rằng, đây cũng là cơ hội để giúp thị trường lành mạnh hơn.

“Nếu muốn trụ lại, các chủ đầu tư phải xác định rằng, luôn cố gắng để ngày càng chuyên nghiệp hơn, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao hơn của người tiêu dùng. Điều này sẽ không chỉ có lợi cho người mua nhà, mà còn có lợi cho sự phát triển dài hạn của thị trường”, ông Quý nói và cho biết, hiện Địa ốc Alphanam cũng đang triển khai Dự án tổ hợp khách sạn, căn hộ Four Points by Sheraton và Luxury Apartment tại Đà Nẵng.

Theo ông Quý, Dự án có quy mô 33 tầng nổi và 2 tầng hầm với tổng vốn đầu tư 1.600 tỷ đồng. Khi triển khai dự án, Công ty đã phân tích kỹ càng các yếu tố về rủi ro của thị trường, đồng thời đưa ra các phương án để có lời giải phù hợp cho bài toán vốn. Dự án này được bảo lãnh và hỗ trợ tín dụng từ BIDV.

    "Nếu muốn trụ lại, các chủ đầu tư phải xác định rằng, luôn cố gắng để ngày càng chuyên nghiệp hơn, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao hơn của người tiêu dùng" - ông Bùi Đình Quý, Tổng giám đốc CTCP Địa ốc Alphana.

Đồng quan điểm, đại diện chủ đầu tư Dự án Sentosa City (Đà Nẵng) cho biết, việc sửa đổi Thông tư 36 sẽ cần thêm thời gian, nhưng thời điểm hiện tại, các doanh nghiệp đã phải tính lại bài toán phát triển dự án của mình.

“Việc Ngân hàng Nhà nước đưa ra cảnh báo và thực hiện kiểm soát chặt chẽ hơn vốn vay chảy vào thị trường bất động sản không có nghĩa các dự án sẽ phải dừng lại. Bản thân mỗi dự án địa ốc sẽ có 3 nguồn huy động vốn chính là từ khách hàng, từ hợp tác đầu tư với các đối tác và từ vay vốn tín dụng. Với các chủ đầu tư có tiềm lực tài chính sẽ không dựa nhiều vào tín dụng, chỉ coi là như một sự bổ sung cần thiết, còn lại sẽ chủ yếu dựa vào nội lực bản thân và nguồn huy động từ tiền ứng trước theo tiến độ của khách hàng”, vị đại diện này cho hay.

Một chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản chia sẻ, việc phản đối siết hay không siết tín dụng bất động sản tùy vào quan điểm của từng người, nhưng không thể phủ nhận, ít nhất muốn vay vốn ngân hàng, thì doanh nghiệp cũng phải có “hồ sơ đẹp” và năng lực thực tế, chứ không thể chạy đua dự án theo kiểu “tay không bắt giặc” như trước.

Về phía các ngân hàng, trước năm 2015, các nhà băng thận trọng với bất động sản do bài học trong quá khứ vẫn còn tính thời sự và thị trường bất động sản lúc đó khó khăn. Tuy nhiên, khi thị trường hồi phục, sự hấp dẫn của mảng cho vay địa ốc đã khiến các nhà băng quên mất rủi ro. Do đó, sự nhắc nhở của Ngân hàng Nhà nước có thể xem là cần thiết để thiết lập “vành đai an toàn” cho không chỉ thị trường bất động sản, mà còn cả nền kinh tế.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc Phân tích Công ty CBRE Việt Nam nhận định, theo hướng tích cực, các quy định như Dự thảo sửa Thông tư 36 giúp quản lý tốt hơn rủi ro thị trường, cũng như trong hệ thống ngân hàng.

Trong quý I vừa qua, thị trường đã có sự sụt giảm nhẹ ở phân khúc căn hộ, do chịu ảnh hưởng một phần từ dự thảo sửa Thông tư 36 và do gói 30.000 tỷ đồng sắp kết thúc. Tuy nhiên, nhìn chung, thị trường vẫn cho thấy một sự ổn định.

Ở góc độ dài hạn, theo bà An, dù cơ quan quản lý quy định thế nào cũng nhằm mục đích điều chỉnh và phân phối lại dòng chảy tín dụng sao cho phù hợp vào các lĩnh vực sản xuất khác. Thị trường bất động sản đã có sự phục hồi khá rõ, nên đã đến lúc có thể tự điều chỉnh và bắt đầu tìm kiếm các nguồn vốn mới như vốn ngoại, từ nguồn tiền nhàn rỗi trong dân cư thông qua các kênh như phát hành trái phiếu, cổ phiếu hay các quỹ tín thác đầu tư bất động sản…