Giải mã 'sóng' bất động sản

Thị trường bất động sản (BĐS) Đà Nẵng từ năm 2016 đến nay trải qua nhiều đợt 'sóng' khó lường. Chuyện gì đang diễn ra tại thị trường BĐS sôi động nhất miền Trung - Tây nguyên này?

Biến động đất nền

“Sóng” giá đất nền trên thị trường BĐS bắt đầu tăng đột biến từ giữa năm 2016, chững lại vào quý 1 năm 2017 chỉ một thời gian ngắn. Hàng loạt kỷ lục giá mới được xác lập liên tục đến cuối năm 2017 và kéo dài đến hết quý 1.2018, trước khi tạm lắng vào đầu quý 2.

Ông Lê Anh Triệu, Chủ tịch HĐQT, Tổng giám đốc PGT Group, đánh giá cánh nam Đà Nẵng từ Điện Nam, Điện Ngọc vào Hội An đang được chính quyền hai địa phương chú trọng phát triển hạ tầng và khớp nối đô thị. Quảng Nam đẩy mạnh chủ trương khơi thông sông Cổ Cò với Đà Nẵng để nối tuyến du lịch, hàng loạt dự án với quy mô lớn đang được triển khai để hiện thực hóa các khu đô thị trong tương lai dọc sông nên các nhà đầu tư đón đầu. Việc từ trung tâm đến vùng ven Đà Nẵng lên giá kéo theo khu nam Đà Nẵng về phía Quảng Nam lên giá theo.

Phía tây bắc TP.Đà Nẵng cũng “thức giấc” sau khi các công trình trọng điểm ra đời như cầu vượt Ngã Ba Huế, đường cao tốc Đà Nẵng - Quảng Ngãi, đường Hồ Chí Minh, Nguyễn Tất Thành nối dài. Chưa kể, các dự án khu CNTT, khu công nghệ cao, cảng Liên Chiểu chỉ mới khởi động nhưng thị trường đã hình thành mặt bằng giá tương lai.

“Sóng thần” đất biển

BĐS phía đông, phía biển Đà Nẵng cũng đã nổi cơn “sóng thần” về giá. Từ giữa đến cuối quý 1.2018, giá đất liên tục lập kỷ lục, hiện tượng mua bán trong ngày chênh lệch cả tỉ đồng đã tái diễn như thời sốt đất cách đây 10 năm.

Về lâu dài, thị trường bất động sản sức mua vẫn tăng bởi nhu cầu làm nhà thực, tích lũy, đầu tư lâu dài bằng tiền nhàn rỗi. Ông Nguyễn Đức Tâm, Phó tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản VN

Ông Hồ Quốc Dũng (ngụ Q.Thanh Khê, Đà Nẵng) mua gần 150 m2 đất đường Trần Bạch Đằng (Q.Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng) hồi năm 2017 với giá hơn 7 tỉ đồng, chỉ sau vài tháng chốt lời ở mức 11 tỉ đồng. Tưởng lãi to, nhưng 2 người chủ sau lần lượt mua đi bán lại với các mức 16 và 22 tỉ đồng. Hiện khu vực mặt tiền biển Võ Nguyên Giáp, đoạn từ Vương Thừa Vũ đến Võ Văn Kiệt có giá 250 - 300 triệu đồng/m2, tăng gấp 8 - 10 lần so với thời điểm năm 2014.

Xa hơn, phía đường Hoàng Sa và Trường Sa giá giảm dần nhưng cũng không dưới 150 triệu đồng/m2. Khu “phố Tây” An Thượng từ khi có đề án thành lập giá cũng tăng phi mã. Ngay cả khu vực vịnh Đà Nẵng (Q.Thanh Khê, Liên Chiểu, Đà Nẵng), giá cũng tăng gấp 5 lần so với thời điểm quý 3.2016 (lên hơn 100 triệu đồng/m2).

Ông Lê Xuân Trung (32 tuổi, ngụ Q.Hải Châu, Đà Nẵng) từng bán 3 lô đất mặt tiền đường Nguyễn Tất Thành (Q.Thanh Khê) được hơn 13 tỉ đồng, sau tết đã tăng lên 42 tỉ đồng khi có thông tin quy hoạch, đầu tư mới tại đây (dù mới chỉ là “nghiên cứu chủ trương”).

 Một số chuyên gia BĐS cho rằng giá BĐS tăng vọt thời gian vừa qua là để “xác lập mặt bằng giá mới” so với tốc độ phát triển của Đà Nẵng. Thậm chí, nhiều nhà đầu tư kỳ vọng giá đất vàng ven biển Đà Nẵng còn tăng. Tuy nhiên, người đầu tư BĐS hay “chạy” theo thông tin, thích mua đón đầu rất rủi ro.

“Thanh lọc” thị trường

Trong vòng hơn tháng qua, mặt bằng giá BĐS Đà Nẵng có giảm, khu vực Liên Chiểu, Hòa Xuân giảm 5-10%. Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Đức Tâm (Chủ tịch HĐQT, Tổng giám đốc Công ty CP đầu tư Hoàng Nhất Nam - Nhất Nam Land, Phó tổng thư ký Hội Môi giới BĐS VN) nhận định giá sẽ không giảm sâu. Sức mua giảm, lượng hàng quá nhiều dẫn đến thị trường chững lại để nghe ngóng. Trong khi đất nền một số khu vực vùng ven giảm 50 - 100 triệu đồng/lô, thì BĐS ven biển vẫn giữ giá.

Giới đầu tư Đà Nẵng cho rằng BĐS vẫn còn tiềm năng bởi đất nền Đà Nẵng hiện đã hết, các dự án mới không còn nhiều. Ông Trần Nguyên Phi (42 tuổi, chủ một dịch vụ môi giới đất nền ở Hòa Xuân, Q.Cẩm Lệ, Đà Nẵng) chia sẻ khoảng 2 tuần qua, nhóm đầu tư BĐS của ông chấp nhận bỏ cọc một số hợp đồng bởi cả nhóm không thể tìm khách bán lướt sau khi cọc để kiếm chênh lệch cả chục triệu đồng chỉ trong vòng 7-10 ngày như trước nữa. Với người tham gia thị trường BĐS, chuyện bỏ cọc là bình thường và không vì vậy mà thị trường “sập”. Bởi họ đầu tư ngắn hạn, không lãi ngay nên không mua.

Một nhà đầu tư cho rằng đây là lúc thanh lọc thị trường, xả hàng ở những dự án có chất lượng thấp hơn để tập trung vào các dự án uy tín, cơ cấu lại nguồn hàng, chuẩn bị cho một chu kỳ giao dịch kế tiếp.
 

Giá đất tăng mạnh

Theo số liệu mua bán của Sàn giao dịch Sunland, năm 2013 Sunland mở bán khu đô thị nam Nguyễn Tri Phương giá 4 triệu đồng/m2, đến nay đã tăng lên xấp xỉ 20 triệu đồng/m2, tùy vị trí. Đảo 1 và 2 Hòa Xuân giá 8 triệu đồng/m2 (mở bán năm 2013), nay vượt ngưỡng 30 triệu đồng/m2. Đảo VIP Hòa Xuân giá 8 triệu đồng/m2 (mở bán năm 2016), nay chạm ngưỡng 27 - 30 triệu đồng/m2 tùy vị trí. Dự án nam Hòa Xuân giá 6 triệu đồng/m2 (năm 2016) hiện tăng đến 18 triệu đồng/m2. Dự án Nam Khuê Đông giá 8 triệu đồng/m2 (mở bán tháng 8.2017) cũng tăng 2,5 lần.

Cơn sốt BĐS nam Đà Nẵng lan ra vùng ven, kéo dài vào khu vực Quảng Nam: Từ 2 - 3 triệu đồng/m2 nay tăng gấp đôi, những dự án đẹp giá đến 9 - 10 triệu đồng/m2. Ở phía tây, khu vực tây bắc, các dự án dọc đường 5 KCN Hòa Khánh mở bán giữa năm 2017 chỉ 5,5 triệu đồng/m2, nay đã lên 13 triệu đồng/m2. Giá đất nền khu đô thị sinh thái Golden Hills từ 6 triệu đồng/m2 nay tăng gấp đôi.