Giá trị thực của căn hộ: Nhìn từ góc độ giá thành

Để xác định giá bất động sản có giảm tiếp không thì một trong các cách thức đó là đi sâu vào tìm hiểu nội tại của chủ đầu tư và cụ thể là cơ cấu giá thành của bất động sản.

Để xác định giá bất động sản có giảm tiếp không thì một trong các cách thức đó là đi sâu vào tìm hiểu nội tại của chủ đầu tư và cụ thể là cơ cấu giá thành của bất động sản. Qua đó sẽ xác định được mức kháng cự cũng như mức độ ảnh hưởng của các yếu tố chi phí liên quan đến tính hấp dẫn của sản phẩm cũng như khả năng chịu đựng của chủ đầu tư.

Trong thời gian vừa qua có nhiều chủ đầu tư đã quảng bá việc giảm giá căn hộ và đã được dư luận chỉ ra đó cũng là các chiêu thức bán hàng dựa trên quy luật giá trị thời gian của tiền chứ không đơn thuần là giảm giá bán. Việc bán giá căn hộ 15 triệu đồng/m2 và phải nộp tiền ngay 100% trong vòng 10 ngày thì cũng không khác gì giá bán của căn hộ 22 triệu đồng/m2 với chi phí cơ hội 20% và trong vòng 2 năm sau mới được giao nhà.

Trên thị trường hiện nay có rất nhiều ý kiến trái chiều về diễn biến giá bất động sản. Nhiều chuyên gia nhận định rằng bất động sản sẽ còn giảm sâu hơn, chưa về giá trị thực của nó sau thời kỳ tăng giá mạnh 2-3 năm trước đây, trong khi nhiều chủ đầu tư hiện thời đang kêu gào về khoản lỗ khi giảm giá bán để tăng thanh khoản. Vậy giá trị nội tại hiện thời của bất động sản đang ở đâu, và đâu là mức giá hợp lý nhất mà chủ đầu tư có thể giảm được trong điều kiện hiện tại cho từng phân khúc căn hộ cụ thể ? Bài viết này sẽ đi tìm một phần câu trả lời cho câu hỏi này.

Cơ cấu giá thành bất động sản căn hộ

* Chúng tôi đã thực hiện điều tra sâu một sự án điển hình tại khu vực Quận 8 phân khúc hạng trung (B) với những đặc điểm sau:

* Tiền thuê đất 15 triệu/m2 đất nền trả cho Nhà nước từ năm 2008.

* Giả định không phát sinh đáng kể chi phí đền bù và giải phóng mặt bằng;

* Diện tích đất 13 ngàn m2 và mật độ xây dựng 40%.

* Chi phí xây lắp chung cư cho nhà thầu 5.5 triệu/m2 xây dựng và với hệ số khai thác thành phẩm là 65% cho chung cư 22 tầng này thì chi phí xây lắp là 8,5 triệu/m2 thành phẩm căn hộ.

* Chi phí thiết bị ở mức cơ bản bao gồm thang máy liên doanh và hệ thống báo cháy.

* Các chi phí khác ở mức tối thiểu như thiết kế, bản vẽ, giám sát thi công, quản lý dự án.

* Chưa có chi phí lobby.

Bảng 1: Cơ cấu giá thành của một dự án điển hình Hạng B tại Quận 8, TP.HCM


Phân tích kết quả giá thành:

Với mức đầu tư rất cơ bản như trê và chưa tính chi phí lobby thì giá thành của căn hộ này vào khoảng 15.4 triệu/m2. Giá thành này chủ yếu bao gồm chi phí xây lắp (5.5 triệu/m2 xây dựng), tiền thuê đất (15 triệu/m2 đất nền) và chi phí thiết bị cơ bản trong nước như hệ thống báo cháy, thang máy, v.v.

Chi phí xây lắp: Trong dự án chọn mẫu trên thì vào khoảng 8,5 triệu đồng/m2 thành phẩm (tương đương với 5 triệu đồng/m2 xây dựng), chiếm 55%tổng giá thành 15,4 triệu đồng/m2. Chi phí này sẽ ít biến động do thị trường xây dựng rất cạnh tranh và sẽ biến động theo giá nguyên vật liệu đầu vào như sắt thép xi măng, v.v. và lợi nhuận của nhà thầu xây dựng.

Chi phí thiết bị bao gồm hệ thống thang máy, hệ thống điều hòa, thông gió, hệ thống thông tin, giám sát, an ninh, v.v. thường chiếm khá lớn tùy theo phân hạng của dự án tùy theo việc chủ đầu tư trang bị cho khách hàng của mình những thiết bị theo chuẩn nào.

Ví dụ, theo tiêu chuẩn về nhà ở thông dụng áp dụng bởi các đơn vị đánh giá chuyên nghiệp thì một thang máy chỉ được phép phục vụ tối đa 40 căn hộ (đối với phân khúc hạng cao cấp) trong khi đó có thể phục vụ đến 60 căn hộ đối với phân khúc căn hộ bình dân. Hoặc việc đầu tư một thang máy được lắp ráp tại Việt Nam chỉ khoảng 1,6 tỷ đồng nhưng nếu chủ đầu tư lắp hệ thống thang máy của Mitshuibitshi xuất xứ từ Nhật mạ Chrome thì có thể lên tới 6 tỷ đồng và chưa bao gồm chi phí phụ trội theo số tầng.

Do đó, việc phân cấp căn hộ và giá thành và từ đó là giá bán sẽ phụ thuộc phần lớn vào loại thiết bị và chất lượng cũng như chuẩn mực mà chủ đầu tư trang bị cho cư dân của mình. Và xét trên khía cạnh này giá thành của căn hộ có thể cộng thêm đến 5-10 triệu nếu như chủ đầu tư chi tiêu nhiều vào các thiết bị đắt tiền không chỉ phục vụ cho khu chung cư hay tòa nhà nói chung mà còn cho cả việc hoàn thiện các thiết bị vệ sinh, bếp, cửa,v.v. nhằm nâng cao đẳng cấp của căn hộ và hướng tới một sản phẩm bất động sản hoàn hảo hơn chứ không chỉ là một căn hộ mang tính lắp ghép của xi măng, sắt thép và vôi vữa.

Tiền thuê đất: Trong ví dụ trên là chủ đầu tư phải trả chi phí tiền thuê đất 15 triệu/m2 cho hơn 13 ngàn m2 và phân bổ chi phí vào giá thành căn hộ 22 tầng bán ra thị trường ở mức 2.26 triệu/m2 . Đây là mức giá mà chủ đầu tư đã mua cách đây 3 năm từ 2008 và giá hiện tại khu vực này đã lên gấp đôi tức là vào khoảng 30 triệu/m2.

Nếu tính theo thời giá thị trường hiện tại thì khi đó giá thành sẽ tăng lên 17.8 triệu/m2. Thực tế này còn chưa tính đến lobby vốn thường không được đưa vào sổ sách. Với công thức này, nếu chi phí tiền đất như ở một số vị trí đắc địa tại trung tâm TP.HCM vào khoảng 200 triệu/m2, thì tức là giá thành sẽ là 28.5 triệu/m2 riêng tiền đất cho một căn hộ 10 tầng với hệ số khai thác 70%. Nếu như quy định hạn chế chiều cao của căn hộ còn 5 tầng thì chi phí riêng tiền đất sẽ gấp đôi tức là 55 triệu/m2 căn hộ.

Chi phí hạ tầng và tiện ích cộng đồng: bao gồm đường xá xung quanh, cầu, vỉa hè, cấp thoát nước, hệ thống xử lý nước thải, cây xanh, công viên, du thuyền, v.v. Đối với dự án mà chúng tôi phân tích ở trên các chi phí này hầu như là chưa có hoặc ở mức tối thiểu để có một mức giá thành 15 triệu đồng/m2.

Các chi phí này là vô cùng và cùng với thiết bị, vị trí của khu chung cư, v.v. sẽ quyết định đẳng cấp của khu chung cư đó và góp phần tạo nên một sản phẩm bất động sản theo đúng kỳ vọng và phân hạng của thị trường. Do đây là các tiện ích miễn phí nên toàn bộ chi phí sẽ được phản ánh vào giá thành của sản phẩm.

Ví dụ giá trị cây xanh trên thị trường hiện tại là cấu phần khá đắt đỏ. Ví dụ trong dự án phân tích trên, nếu chủ đầu tư đầu tư thêm khoảng 50 tỷ các hạng mục về cây xanh và công viên thì giá thành sẽ đội lên khoảng 1 triệu đồng nữa. Và cứ như vậy, giá thành của các sản phẩm bất động sản sẽ là vô cùng và khi đó chính khách hàng và nhà đầu tư phải là đối tượng cần được cung cấp thông tin và minh bạch thông tin nhằm ra các quyết định đầu tư của mình.

Chi phí lãi vay: Giá thành trên chúng tôi chưa tính lãi vay. Nếu tính cả chi phí lãi vay ngân hàng, chi phí marketing, chi phí bán hàng và chi phí quản lý công ty thì rõ ràng mặt bằng giá căn hộ hàng B ở khu vực này sẽ cao hơn nhiều. Nếu tính cả chi phí lãi vay, giá thành sẽ bị đội lên khoảng 1,5 triệu/m2.

Dự án này do đã bán được 80% nên có tỷ lệ vốn vay khá thấp. Vốn đầu tư do khách hàng ứng trước là 50%, chủ đầu tư góp 25% và còn lại 25% là đi vay ngân hàng với lãi suất 20%/năm. Với chi phí vốn này, giá thành/m2 thành phẩm sẽ đội lên khoảng 1,5 triệu/m2, tức là chi phí lãi vay chiếm khoảng 9% giá thành sản phẩm.

Qua phân tích một dự án mang tính điển hình ở phân hạng trung cấp vốn rất phổ biến trên thị trường này chúng tôi rút ra một số nhận định quan trọng sau đây:

Thứ nhất, rất khó để có giá thành căn hộ hạng trung (B) dưới 10 triệu đồng/m2 thành phẩm như nhiều chuyên gia phân tích. Nếu có giá thành dưới 10 triệu/m2 thì căn hộ sẽ ở mức tối thiểu và không có tiện nghi gì. Chi phí xây lắp có thể hạ cấp xuống với xi măng sắt thép chất lượng thấp, cư dân và khách hàng sẽ phải dùng chung 1 tháng máy cho hàng trăm hộ dân, v.v.

Thứ hai, vị trí của khu đất và quy hoạch sẽ ảnh hưởng đến giá thuê đất và đây là yếu tố quyết định đến sự đội lên của giá thành và thực sự nó cũng quyết định đẳng cấp của căn hộ và thuận tiện cho khách hàng. Và do đó, nếu như các dự án nhà ở xã hội muốn giá rẻ thì chỉ có cách duy nhất là Chính phủ cần cấp đẫn miễn phí cho các chủ đầu tư dự án.

Thứ ba, mua một căn hộ hoàn toàn khác mua một sản phẩm bất động sản. Sản phẩm bất động sản = giá trị căn hộ + những tiện ích mang lại từ việc đầu tư vào thiết bị, nội thất và cơ sở hạ tầng.

Như phân tích, giá thành của một căn hộ sẽ cao hơn tùy theo các chi phí đầu tư vào giá thiết bị, tiền thuê đất tùy thuộc vào vị trí đắc địa hay không và đặc biệt là hạ tâng, tiện ích cho cộng đồng dân cư sinh sống trên đó như công viên, cây xanh, hệ thống an ninh, xử lý nước thải, v.v.

Có thể có một căn hộ giá 10-15 triệu nhưng không có hoặc có những tiện ích tối thiểu mang lại. Và phần còn lại các chi phí đầu tư để tạo ra một sản phẩm bất động sản hoàn chỉnh và phân hạng đến đâu – điều này hoàn toàn phụ thuộc vào sự đánh giá kỹ lưỡng của khách hàng và nhà đầu tư đối đặc điểm với từng dự án và năng lực của chủ đầu tư.

Thứ tư, khó khăn nguồn vốn tín dụng càng trầm trọng hơn đối với các chủ dự án sử dụng vốn sai mục đích của khách hàng. Trong ví dụ trên, với cơ cấu vốn vay chỉ 25% nhưng chi phí lãi vay đã chiếm đến 9% giá thành. Do đó, nếu với các điều khác không đổi, nếu co cấu vốn vay tăng lên 50% thì chi phí vốn vay sẽ chiếm đến 18% giá thành.

Như vậy, theo chúng tôi, nếu như các chủ dự án sử dụng vốn đúng mục đích thì tác động sẽ không quá lớn. Thực tế, chúng tôi quan sát nhiều dự án ngừng triển khai mặc dù đã bán tới 90% số căn hộ và thu tiền tới 50% tiến độ những dự án vẫn bị treo và trì hoãn. Lý do là số tiền thu được đã được sử dụng và luân chuyển sang các dự án hoặc mục đích khác. Và bây giờ ngân hàng xiết nguồn tín dụng bất động sản hoặc với lãi suất cao lên tới 27-30%/năm thì các dự án này đã tạm dừng vô thời hạn.

Ngược lại, chúng tôi quan sát vẫn có nhiều dự án vẫn được triển khai đúng tiến độ như dự án Muberry Lane tại Hà Đông, Hà Nội (chủ đầu tư Capital Land từ Singapore), Diamond Island tại Quận 3 TP.HCMC (chủ đầu tư là tập đoàn BTA), v.v. và phần lớn các dự án này gắn với các nguồn vốn từ nước ngoài.

Do đó, chúng tôi cho rằng vấn đề tín dụng phi sản xuất chắt chặt đáng ra không trầm trọng nếu như nguồn vốn góp từ khách hàng và cư dân của chính các dự án căn hộ đó được sử dụng đúng vào dự án mà khách hàng đã góp vốn hoặc ứng theo tiến độ cho dự án.

Vấn đề này không khác gì mấy việc các cổ đông góp vốn vào các doanh nghiệp niêm yết và bị sử dụng sai mục đích và đây là vấn đề mà theo chúng tôi các cơ quan quản lý cần siết chặt trong việc bảo vệ quyền lợi của khách hàng và của cư dân tương lai của chính các dự án bất động sản căn hộ.

Thứ năm, trên góc độ chi phí, giá thành căn hộ sẽ còn gia tăng do giá đất, giá nguyên vật liệu có xu hướng tăng, v.v. Về giá thuê đất, sự ra đời của Nghị định 69/2009/ND-CP và Thông tư 93/2011/ TT-BTC. Theo đó, chi phí đất và giải phóng mặt bằng sẽ đưa về giá trị thị trường và đồng thời chủ đầu tư phải nộp khoản chênh lệch giá đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng. Quy định này đưa ra nhằm giải quyết sự mất cân đối trong giao dịch bất động sản nhưng đồng thời sẽ gây khó khăn cho các chủ đầu tư khi làm đội giá thành lên cao do chi phí thuê đất sẽ tiệm cận theo giá thị trường.

Kết luận:

Giá thành của một căn hộ sẽ được chi phối chính bởi giá trị của thiết bị, hạ tầng và tiện ích đi cùng chứ không phải là giá xây lắp tùy theo phân hạng căn hộ mà khách hàng lựa chọn. Chúng tôi cho rằng rất khó để có thể phát triển một dự án bất động sản căn hộ hạng trung (B) trở lên mới mức đầu tư dưới 10 triệu đồng/m2 căn hộ.

Hơn nữa, việc đầu tư vào chất lượng và tiện nghi của chủ dự án vào sản phẩm bất động sản của họ sẽ quyết định tính hấp dẫn của sản phẩm. Các dự án chưa hoàn thành hoặc không sạch về pháp lý sẽ là gánh nặng cho khách hàng và chủ đầu tư với mức chi phí vốn đắt như hiện tại và đặc biệt là trong bối cảnh nhiều dự án sẽ bị treo vô thời hạn.