Nên mở rộng nhiều kênh huy động

Sự kiện vừa qua, hàng loạt chung cư bán tháo với giá thấp nhưng vẫn có rất ít người mua, cho thấy thị trường bất động sản (BĐS) ở TP Hồ Chí Minh đang rơi vào giai đoạn cao điểm của “cơn bĩ cực”. Nguyên nhân chính là do sức ép nguồn vốn và nợ ngân hàng.

Thị trường BĐS không chỉ đóng băng, xáo trộn do phải đình trệ, hoãn tiến độ, chuyển nhượng dự án gây nên nguy cơ tác động đến quy hoạch phát triển nhà ở đô thị. Giải tỏa nguồn vốn và chính sách tín dụng hợp lý cho BĐS trở thành một thách thức lớn trong duy trì ổn định thị trường BĐS.

Giảm mạnh giá bán…

Sự kiện dự án chung cư Petro Landmark quận 2 vừa công bố giá bán căn hộ với mức giá 15,5 triệu đồng/m2, giảm mạnh so với mức giá cũ là từ 21 đến 22 triệu đồng/m2 đã cho thấy vốn phát triển quá nóng trong thời gian qua. Lý do của chủ đầu tư đưa ra đợt giảm giá này là huy động vốn để trả nợ vay 100 tỷ đồng đến hạn, do công ty đã vay của Ngân hàng Bưu điện Liên Việt. Dù mức giá trên được công bố và được tổ chức bốc thăm mua nhà, nhưng trong đợt 1, chỉ có một người đăng ký mua. Tiếp sau sự hạ giá của dự án Petro Landmark, nhiều dự án khác ở các quận 2, 9, 7 và Bình Chánh cũng đã đồng loạt hạ giá, chấp nhận lỗ nhằm huy động vốn để hoàn thiện dự án.

Dù giá giảm mạnh từ 25 đến 35% nhưng thị trường vẫn trầm lắng. Anh Nguyễn Minh Sang, chuyên viên bất động sản của Sacomreal cho rằng: Việc một số dự án bán tháo với giá thấp chỉ là giọt nước tràn ly và tình hình này sẽ tiếp diễn trong thời gian tới nếu các nhà đầu tư không có phương án hỗ trợ phù hợp. Tình hình lạm phát ở mức cao, trước đây, một gia đình thu nhập từ 15 đến 20 triệu đồng/tháng có thể tham gia mua trả góp căn hộ thông qua vay ngân hàng sau khi trừ đi những chi tiêu tối thiểu, nhưng hiện nay, với mức thu nhập trên, các khoản chi trả sinh hoạt hằng ngày tăng vọt, nên không thể có dư để mua nhà.

Theo Công ty tư vấn BĐS Savills Việt Nam, TP Hồ Chí Minh có khoảng 14.300 căn hộ bán ra trong thị trường sơ cấp. Việc hàng loạt dự án ra đời với hàng chục nghìn căn hộ trong bối cảnh thị trường ảm đạm đã dẫn đến những cuộc chạy đua khuyến mãi thu hút khách hàng. Giao dịch căn hộ cao cấp của các doanh nghiệp chuyên về môi giới như Vinaland, Sacomreal trong vài tuần trở lại đây không có biến động. Các dự án căn hộ cao cấp ở quận 7, Nhà Bè, Bình Chánh... lượng giao dịch rất ít.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh nhận định: Dự án BĐS đình trệ, thua lỗ, chủ đầu tư phải hạ giá sản phẩm đang diễn ra khá phổ biến ở TP Hồ Chí Minh. Đối với phân khúc BĐS căn hộ đang triển khai dở dang, áp lực về vốn càng tăng, tình trạng này sẽ kéo dài và tác động nặng nề không chỉ riêng lĩnh vực BĐS mà đến quy hoạch phát triển đô thị, phát triển nhà ở.

Cần có cơ chế để chủ đầu tư huy động vốn

Trước tình hình căng thẳng nguồn vốn thị trường BĐS, mới đây, ngày 14-11, Ngân hàng Nhà nước đã có quyết định đưa 4 nhóm liên quan đến BĐS ra khỏi dư nợ phi sản xuất, cụ thể: Vay để sửa chữa nhà, mua nhà để ở mà nguồn trả nợ bằng tiền lương, tiền công; cho vay xây dựng nhà cho người có thu nhập thấp, công nhân lao động tại các khu chế xuất, khu công nghiệp thuê và mua; xây dựng nhà ở công nhân và xây dựng các công trình, dự án phát triển nhà ở sắp hoàn thiện và sẽ được bàn giao, đưa vào sử dụng trước ngày 1-1-2012.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó tổng giám đốc công ty Địa ốc Đất Lành cho rằng: Hiện nay, thị trường căn hộ xảy ra hiện tượng “cung thừa” giả tạo, bởi nguồn cung căn hộ chỉ thừa ở phân khúc căn hộ cao cấp. Do đó, Nhà nước cần có chính sách hỗ trợ về nguồn vốn, để những doanh nghiệp có uy tín, năng lực đẩy mạnh xây dựng căn hộ có diện tích nhỏ, giá thấp nhằm đáp ứng nhu cầu của người dân.

Trao đổi với chúng tôi, phó tổng giám đốc một ngân hàng thương mại tại TP Hồ Chí Minh cho rằng, Ngân hàng Nhà nước đưa 4 nhóm tín dụng BĐS ra khỏi nhóm phi sản xuất là một chủ trương đúng. Nhưng trên thực tế, người vay rất khó tiếp cận được nguồn vốn với lãi suất quá cao từ 24 đến 26%/năm như hiện nay. Điều này là lực cản lớn đối với doanh nghiệp BĐS vốn đã đuối sức, sau một thời gian dài chịu đựng sức ép thiếu vốn và lãi suất cao. Hơn nữa, thanh khoản của các ngân hàng hiện nay rất thấp, dư nợ cho vay rất ít. Để BĐS ấm lại và nguồn vốn BĐS được khơi thông, không thể can thiệp bằng các giải pháp trước mắt, mà cần phải có lộ trình cụ thể. Khi các chính sách, giải pháp kiềm chế lạm phát của Chính phủ phát huy tích cực, lãi suất sẽ giảm, thanh khoản của các ngân hàng sẽ tăng lên sẽ là cơ hội cho tín dụng BĐS được mở rộng, tạo nên nguồn vốn cho thị trường BĐS một cách tự nhiên, đúng quy luật.

Ở một khía cạnh khác, các ngân hàng lâu nay đã quá lệ thuộc vào BĐS, nên khi BĐS bị khủng hoảng đã kéo theo sự khó khăn của ngân hàng. Việc các dự án BĐS đình trệ khó khăn hiện nay là sự tất yếu sau thời gian phát triển quá nóng, tăng ảo, do đó cần một thời gian để giá nhà về với giá trị thực vốn có.

Cần kéo giá nhà về giá trị thực sau thời gian tăng quá cao, giá ảo mà người thu nhập trung bình không thể mua được là ý kiến của nhiều người

Anh Hoàng Thanh Giang, nhân viên Công ty cấp nước TP Hồ Chí Minh cho rằng:

- Với mức giá BĐS quá cao, việc mua một căn nhà là mơ ước khó thành hiện thực của chúng tôi. Trong nhiều năm qua, các chủ đầu tư BĐS đua nhau đầu tư xây nhà, đua nhau “làm giá” khiến giá BĐS tăng quá cao để hưởng lợi. Chúng tôi đề nghị Nhà nước cần siết chặt tín dụng đối với những chủ đầu tư BĐS thiếu năng lực, ăn xổi; triển khai các biện pháp kéo giá BĐS trở về giá trị thực để người thu nhập thấp có thể mua được.

Tiến sĩ Lê Thẩm Dương, Trưởng khoa Quản trị kinh doanh Trường Đại học Ngân hàng TP Hồ Chí Minh, cho rằng:

- BĐS đang khó khăn và vấn đề vực dậy không phải là bỏ tiền ra cứu, mà là phải nắn dòng tiền từ các ngân hàng sao cho hiệu quả. Những năm qua, thị trường BĐS đã rơi vào tình trạng ăn xổi, thiếu kiểm soát. Chẳng hạn, dự án có tổng vốn đầu tư 10 đồng, nhà đầu tư chỉ có 1 đồng nhưng dám vay ngân hàng 9 đồng để làm dự án. Đến khi kinh tế suy giảm, tín dụng bị thắt chặt, các nhà đầu tư này bị đổ sập, thua lỗ là điều dễ hiểu và đúng quy luật. Chúng ta phải chấp nhận sự thanh lọc đó.

Ông Lê Chí Hiếu, Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh thì cho rằng, giải pháp lâu dài là cần đa dạng hóa nguồn vốn vào BĐS. Doanh nghiệp BĐS chỉ nên dựa một phần vào ngân hàng, mà cần tập trung huy động vốn từ chủ sở hữu và vốn huy động từ khách hàng. Nếu chủ đầu tư được phép huy động vốn càng sớm từ khi triển khai dự án, thì càng hạ được chi phí chung, vừa có lợi cho chủ đầu tư và khách hàng. Hơn nữa, cần sớm xây dựng các hành lang pháp lý cho các công cụ tài chính mới của thị trường BĐS mà phi ngân hàng, như: Quỹ tiết kiệm nhà ở vốn ngân sách, quỹ tiết kiệm nhà ở sử dụng nguồn vốn tư nhân theo cơ chế thị trường, hành lang pháp lý cho quỹ tín thác BĐS... Các quỹ này sẽ là những kênh rất quan trọng để cho các dự án BĐS được đẩy nhanh và với giá thành được tính trên cơ sở cạnh tranh hơn