Giá nhà, đất TP.HCM đang thực hay ảo?

Việc khách hàng liên tục đầu tư vào đất nền, đẩy mức giá phân khúc này tăng không kiểm soát sẽ khiến thị trường lặp lại tình trạng bong bóng...

Trong năm năm qua, thu nhập của người dân TP.HCM có tốc độ tăng chỉ khoảng 6%, trong khi đó giá bất động sản (BĐS) tăng rất cao 15%- 30%. Chính vì vậy người có nhu cầu ở thực sẽ khó tiếp cận nhà ở. Đó là nghịch lý diễn ra tại TP.HCM được các chuyên gia BĐS chỉ rõ khi trao đổi với Pháp Luật TP.HCM.

Căn hộ đang ở giá thực, đất nền tăng ảo

Theo báo cáo thị trường BĐS quý I-2018 của Công ty DKRA Việt Nam, phân khúc căn hộ đã phần nào bị ảnh hưởng sau các vụ cháy chung cư gần đây. Nhiều người xuất hiện tâm lý dè chừng, cân nhắc khi mua căn hộ và chuyển hướng sang phân khúc đất nền. “Thị trường căn hộ đang ở giá trị thực. Hiện số người bỏ tiền mua căn hộ để đầu tư không nhiều do khó bán lại kiếm lời trong thời gian ngắn” - ông Bùi Xuân Hiền, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Southern Homes Việt Nam, phân tích.

Trái ngược với thị trường căn hộ, giao dịch đất nền ở TP.HCM đang rất sôi động. Ông Phạm Lâm, Tổng Giám đốc Công ty DKRA Việt Nam, đánh giá điều đó phản ánh đúng nhu cầu của thị trường. Nguyên nhân là do hạ tầng các khu vực ngày càng hoàn thiện, tâm lý chuộng sở hữu đất nền của người dân, cộng thêm tỉ lệ lợi nhuận của phân khúc này luôn cao hơn các phân khúc khác.

“Tuy nhiên, giá đất nền đã và đang bị đẩy lên cao hơn giá trị thực làm mất cân bằng thị trường. Việc giới đầu tư mua đi bán lại nhiều lần làm cho những người có nhu cầu thực sẽ khó tiếp cận với loại hình này” - ông Lâm nói.

Theo ông Phan Trường Sơn, Trưởng phòng Phát triển nhà, Sở Xây dựng TP.HCM, thời gian qua có hiện tượng một số người dân và nhà đầu tư nhỏ lẻ chuyển hướng về quận 2, quận 9 mua nhà ở thấp tầng, riêng lẻ và đất nền khiến giá nhà, đất khu vực này tăng cao. Nguyên nhân của sự chuyển hướng này là do cơ sở hạ tầng kỹ thuật, giao thông ở khu vực này phát triển mạnh; ý tưởng hình thành khu đô thị sáng tạo ở khu Đông TP (quận 2, 9 và Thủ Đức) đã thành hình; các vụ cháy chung cư cao tầng liên tiếp ở Hà Nội và TP.HCM làm tâm lý người dân bị ảnh hưởng...

“Theo tôi, sự tăng giá của sản phẩm theo thời gian, khoảng 5%-10% cùng với sự hoàn thiện của cơ sở hạ tầng là phù hợp. Tuy nhiên, nếu giá đất nền tăng đột biến như hiện nay, có nơi tới 70% chỉ trong vài năm là hoàn toàn không phản ánh đúng giá trị thực của sản phẩm” - ông Sơn chia sẻ.

Nguy cơ bong bóng rất rõ ràng

Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc bộ phận đầu tư Công ty Savills Việt Nam, cho rằng giá BĐS TP.HCM tăng nóng thời gian qua có nhiều yếu tố mà nguyên nhân chính là sự đẩy giá của giới cò đất, môi giới. Lý do khác là nhu cầu ở của người dân ngày càng tăng. Hiện TP.HCM có hơn 10 triệu dân, trong đó 2-3 triệu là người ngoại tỉnh nên nhu cầu về nhà ở là rất lớn. Ngoài ra, kênh đầu tư giờ đây cũng có sự thay đổi, trước đây người dân thường gửi tiền ngân hàng và mua vàng thì nay chuyển sang đầu tư BĐS, nhất là đất nền.

Nói về nguy cơ bong bóng, nhiều doanh nghiệp BĐS cho rằng việc nhà đầu tư tập trung đầu tư quá nhiều vào đất nền sẽ làm mất cân bằng thị trường khiến nguồn tài chính dành cho các phân khúc khác bị chia sẻ. Việc khách hàng liên tục đầu tư vào đất nền, đẩy mức giá phân khúc này tăng không kiểm soát sẽ khiến thị trường lặp lại tình trạng bong bóng.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, cho hay việc siết chặt hoạt động phân lô, tách thửa của chính quyền TP khiến nguồn cung đất phân lô hiện nay trở nên khan hiếm, không đủ cầu nên giá tăng cao, nhất là đối với những dự án đã có giấy đỏ. Tại TP.HCM đã xuất hiện hiện tượng đầu nậu, cò đất lợi dụng việc thị trường căn hộ chung cư bị chững lại để đầu cơ, thổi giá đất nền nhằm trục lợi. Bong bóng BĐS đã hình thành và nguy cơ vỡ rất lớn.

“Một khi bong bóng vỡ sẽ kéo theo nhiều hệ lụy. Bài học nhãn tiền là cơn sốt đất năm 2006-2007 khiến thị trường đóng băng kéo dài đến tận năm 2014. Người dân cần tỉnh táo khi mua đất nền, tránh lao theo tâm lý đám đông để mua đất với giá trên trời. Khi thị trường sụp đổ thì những người mua sau cùng sẽ gánh chịu thiệt hại nặng nề nhất” - ông Châu cảnh báo.