Gạn đục khơi trong trên thị trường bất động sản nghỉ dưỡng

Cùng với sự nhập cuộc của nhiều nhà phát triển dự án, cạnh tranh trên thị trường bất động sản nghỉ dưỡng sẽ ngày càng quyết liệt. Để thu hút được khách hàng, các chủ đầu tư phải nghiêm túc với kế hoạch phát triển dự án của mình.

Dành tới phân nửa thời lượng trong cuộc họp báo công bố về tình hình thị trường bất động sản quý I/2017 diễn ra mới đây để nói về phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, Savills Việt Nam cho thấy sự quan tâm lớn tới phân khúc này.

Theo nhìn nhận của Savills Việt Nam, năm 2017, bất động sản nghỉ dưỡng vẫn là phân khúc nhận được nhiều sự kỳ vọng của nhà đầu tư, đặc biệt trong bối cảnh cơ hội được mở rộng với lượng du khách ngày càng tăng, cùng sự quan tâm đầu tư mạnh mẽ của các cấp chính quyền, từ Trung ương tới địa phương.

Luỹ kế đến cuối năm 2016, số căn hộ, biệt thự nghỉ dưỡng được hoàn thiện và đưa ra thị trường là hơn 5.000 căn và sau 3 năm nữa, con số sẽ tăng gấp hơn 4 lần. Trong giai đoạn 2017 - 2019, trung bình mỗi năm sẽ có khoảng 27.000 - 29.000 căn được mở bán. Trong đó, Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc là 3 trọng điểm của thị trường. Ngoài ra, còn có Lào Cai, Hải Phòng, Quảng Ninh, Vĩnh Phúc...

Tuy nhiên, theo ông Troy Griffins, Phó tổng giám đốc Savills Việt Nam, dù đánh giá là phân khúc đầy tiềm năng, nhưng Savills cũng đặc biệt lưu ý về sự tăng trưởng chóng mặt của các loại hình sản phẩm nghỉ dưỡng trên thị trường hiện nay. Đặt trong bối cảnh so sánh với khả năng lấp đầy, thì kỳ vọng sinh lời đối với hàng chục nghìn bất động sản được đưa ra trong thời gian sắp tới vẫn là một bài toán cần xem xét.

Tại Nha Trang, nguồn cung khách sạn cao cấp ở riêng phân khúc trung, cao cấp trong 3 năm tới trung bình vào khoảng 29% mỗi năm. Con số này gấp đôi so với tỷ lệ tăng trưởng về lượng du khách trong giai đoạn 2013 - 2016. Tương tự, tại Đà Nẵng, nguồn cung 3 năm tới dự kiến tăng trưởng bình quân khoảng 30%. Trong khi 3 năm vừa qua, lượt du khách đến địa phương này dù được đánh giá là tăng trưởng tốt nhưng cũng chỉ đạt 21%.

Số liệu này cho thấy, dù được đánh giá tốt, nhưng nếu vẫn duy trì tốc độ tăng trưởng lượt khách như trên, thì tỷ lệ khai thác số phòng khách sạn 4-5 sao, cũng như biệt thự nghỉ dưỡng tại các địa phương này trong những năm tới sẽ không cao, mức độ cạnh tranh ngày càng gay gắt.

Tình trạng đó cũng xảy ra tại Phú Quốc, nhưng ở mức chênh lệch thấp hơn. Tuy nhiên, là thị trường mới nổi nên địa phương này lại phải chịu một áp lực khác, khi có lượng cung lớn trong tương lai tập trung vào phân khúc cao cấp. Điều đó cũng thách thức khả năng hoạt động của các chủ đầu tư.

Theo chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng sắp tới sẽ có sự phân hóa rõ nét giữa các chủ đầu tư lớn và nhỏ. Những dự án không có sự tham gia của các chủ đầu tư có tiềm lực sẽ khó cạnh tranh và khả năng có thể bị đào thải khỏi thị trường. Thời điểm hiện nay, các nhà đầu tư không còn dễ dàng xuống tiền cho một dự án nghỉ dưỡng như trước nữa, mà họ căn cứ vào rất nhiều yếu tố.

Trong đó, một dự án có vị trí tốt, cam kết tốt chưa đủ, mà cần đặt lên bàn cân cả năng lực tài chính của chủ đầu tư và uy tín của đơn vị vận hành dự án. Đây là điều kiện cần và đủ để đánh giá khả năng khai thác thực của dự án trong dài hạn.

"Nếu là nhà đầu tư tài chính, tôi phải tính dòng tiền trong tương lai. Khi tôi mua nhà từ 3-5 tỷ đồng, thường sẽ phải vay ngân hàng, mỗi tháng sẽ phải trả một khoản lãi. Giả dụ khi tôi đầu tư vào căn hộ của FLC, thì FLC sẽ giúp cho thuê lại căn hộ và tôi sẽ nhận được một số tiền cố định hàng tháng từ tiền cho thuê này. Do đó, khi đầu tư, chúng ta cần tính dòng tiền vào và ra sao cho giá trị ròng của dòng tiền phải dương", ông Hiếu cho biết.

Đồng quan điểm, đại diện Tập đoàn Alphanam Group, chủ đầu tư dự án Luxury Apartment tại Đà Nẵng cho rằng, nhà đầu tư hiện nay rất khó tính và khắt khe hơn rất nhiều. Vì thế, nếu muốn cạnh tranh tốt, bắt buộc chủ đầu tư sẽ phải có những hướng đi khác biệt không chỉ về giá, về cơ hội đầu tư, mà còn về trải nghiệm tốt nhất khi trở thành chủ nhân sở hữu tại dự án.

Đó chính là hệ sinh thái bất động sản nghỉ dưỡng, không chỉ đơn thuần là nghỉ dưỡng, mà còn phải giàu giá trị thương mại, khả năng sinh lời bền vững trong tương lai. Điều này chỉ có được khi chủ đầu tư có tiềm lực thực sự về tài chính và hướng phát triển bài bản.