Cần có “hàng rào” pháp lý để sàng lọc dự án condotel

Sự nở rộ của phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, đặc biệt là loại hình condotel (căn hộ - khách sạn) đặt ra yêu cầu cần sớm hoàn thiện khung pháp lý để hạn chế những rủi ro không đáng có cho các nhà đầu tư.

Tiềm năng và rủi ro

Condotel là loại hình bất động sản nghỉ dưỡng mới du nhập vào Việt Nam trong thời gian gần đây. Chi phí đầu tư thấp, cam kết lợi nhuận cao, đã giúp cho loại hình này thu hút sự quan tâm của đông đảo nhà đầu tư cá nhân. Tính trong 2 năm trở lại đây, đã có tới hàng chục ngàn căn condotel được tung ra thị trường với tỷ lệ hấp thụ khá cao.

Dù đang khá bùng nổ và thu hút nhiều nhà đầu tư, nhưng theo đánh giá của các chuyên gia, khung pháp lý hiện nay cho condotel vẫn khá mập mờ, dẫn đến rủi ro cho nhà đầu tư cá nhân.

Trao đổi với Đầu tư Bất động sản, luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM cho biết, theo Luật Đất đai 2013 và Luật Nhà ở 2014, các dự án nhà ở được giao đất (đất ở) để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê, người mua nhà ở được cấp giấy chứng nhận sở hữu và được sử dụng ổn định lâu dài. Tuy nhiên, các dự án du lịch (đất thương mại dịch vụ - đất phi nông nghiệp) thực hiện kinh doanh theo dự án du lịch, nên chỉ được cho thuê các biệt thự, căn hộ.

Chủ đầu tư muốn huy động vốn bằng cách bán biệt thự, căn hộ du lịch, thì người mua phải được cấp giấy chứng nhận sở hữu và như vậy, dự án này phải được giao đất (đất ở) hoặc phải chuyển đổi mục đích sử dụng qua đất ở (kèm hình thức thuê sang giao). Tuy nhiên, thực tế cho thấy, do cơ chế chưa rõ ràng, nên phần lớn các dự án condotel rao bán trên thị trường hiện tại chưa được chuyển đổi mục đích sử dụng qua đất.

Điều này dẫn đến một thực tế, do chạy đua theo lợi nhuận sẽ không tránh khỏi tình trạng nhập nhằng, lách luật, hay làm liều của những chủ đầu tư thiếu uy tín. Khi đó, nếu chẳng may mua phải những dự án này, rủi ro "tiền mất, tật mang" với nhà đầu tư hoàn toàn có thể xảy ra. Không những vậy, việc mua phải những dự án đất thương mại dịch vụ (đất phi nông nghiệp) với hình thức đất thuê (thường với thời hạn thuê không quá 50 năm), khách hàng cũng sẽ không được ngân hàng chấp nhận làm tài sản đảm bảo.

Ghi nhận của Đầu tư Bất động sản cho thấy, tại một số địa phương có dự án bất động sản nghỉ dưỡng phát triển mạnh trong thời gian vừa qua như Đà Nẵng, Khánh Hòa và Phú Quốc, đã có chủ trương cho việc chuyển đổi sang đất ở.

Chẳng hạn, Khánh Hòa cho chuyển đổi mục đích sử dụng đất thương mại dịch vụ thành đất ở không hình thành đơn vị ở (áp dụng đối với các biệt thự nghỉ dưỡng), qua đó tạo cơ sở để người mua bất động sản nghĩ dưỡng tại các trọng điểm du lịch này được sở hữu lâu dài.

Tuy nhiên, việc chuyển nhượng những bất động sản du lịch cũng không đơn giản như chuyển nhượng nhà đất thông thường. Đơn cử, trong Quy chế quản lý việc chuyển đổi đất du lịch sang đất ở để xây dựng biệt thự du lịch trên địa bàn đảo Phú Quốc (Kiên Giang), ban hành ngày 26/10/2015, có nêu rõ: Khi chuyển nhượng đất ở gắn với biệt thự du lịch cho tổ chức, cá nhân khác, phải thông báo trước bằng văn bản cho chủ đầu tư dự án phát triển du lịch và Ban quản lý khu kinh tế Phú Quốc.

Cần sớm khắc phục

Theo ông Đoàn Văn Bình, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Tập đoàn C.E.O, đa số khách hàng khi mua bất động sản nói chung và bất động sản nghỉ dưỡng nói riêng đều có mong muốn được sở hữu lâu dài, vừa cho mục đích kinh doanh khai thác hiện tại vừa là một tài sản để lại cho con cháu sau này.

Về nguyên tắc, bên mua nhà, công trình xây dựng, các căn hộ, phần diện tích trong nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Khoản 3, Điều 19, Luật Kinh doanh bất động sản).

Tuy nhiên, trên thực tế, hầu hết người mua condotel ven biển chưa được cấp giấy chứng nhận, vì pháp luật chưa có cơ chế rõ ràng cho vấn đề này. Do đó, ông Bình đề nghị đưa nội dung “đất ở không hình thành đơn vị ở” của condotel ven biển vào quy hoạch chi tiết 1/500 của dự án, trên cơ sở phù hợp với quy hoạch chung của bãi biển khu vực dự án với một tỷ lệ nhất định thành đất ở (ví dụ, tỷ lệ là 15% tổng diện tích đất dự án - ông Bình đề xuất).

“Phương án chuyển đổi này nên được áp dụng tương tự đối với condotel ven biển. Theo đó, các dự án condotel ven biển được chuyển đổi đất thương mại dịch vụ sang đất ở không hình thành đơn vị ở”, ông Bình đề xuất và cho biết, về lâu dài, để tạo cơ sở pháp lý rõ ràng cho đất ở không hình thành đơn vị ở, cần xem xét đến việc sửa đổi một số quy định của Luật Đất đai 2013.

"Đây sẽ là giải pháp thúc đẩy phát triển bất động sản nghỉ dưỡng vì góp phần tạo tâm lý yên tâm cho nhà đầu tư, thu hút dòng vốn đầu tư vào các dự án condotel ven biển mà vẫn đảm bảo mục đích của dự án, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương, không gây thêm áp lực về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội cho khu vực dự án vì không có việc hình thành đơn vị ở" ông Bình chia sẻ.

Còn GS. Đặng Hùng Võ cho rằng, vấn đề là chúng ta đã không rõ ràng khi gọi tên “đất ở không hình thành đơn vị ở”. Sự không rõ ràng về mặt khái niệm dẫn đến bế tắc khi triển khai trên thực tế.

Cách giải quyết, theo ông Võ, là cần tư duy lại về việc quản lý đất đai. Đó là bất cứ đất nào có công trình xây dựng để con người cư trú trên đó, ngắn hạn hay dài hạn, thì đều xếp vào đất ở, dù công trình xây dựng đó là nhà chung cư cao tầng, biệt thự thấp tầng, condotel, hay nhà thương mại - dịch vụ…, thì xét về bản chất cũng đều để con người cư trú trên đó. Tại sao lại không xếp vào cùng một hạng là đất ở.

“Vấn đề còn lại là cách tính tiền sử dụng đất sao cho phù hợp mà thôi. Đất ở ổn định, lâu dài, không thời hạn hay còn gọi là đất thổ cư tính tiền sử dụng đất khác; đất làm nhà chung cư cao tầng tính tiền sử dụng đất một lần với mức thuế sử dụng đất khác; đất làm khách sạn, trung tâm thương mại thời hạn sử dụng 50 năm, thu tiền sử dụng đất từng năm tính tiền sử dụng đất khác… Khi đó, vấn đề hoàn toàn nằm trong tay nhà đầu tư. Nhà đầu tư muốn sản phẩm dành cho khách hàng có tính chất pháp lý như thế nào, họ sẽ đóng tiền sử dụng đất như vậy. Vấn đề không quá phức tạp”, ông Võ nói.