FDI vào bất động sản, cần nhìn vào chất hơn lượng

Tròn 1 năm kể từ khi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đi vào thực thi, theo Tổng cục Thống kê, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) cam kết vào lĩnh vực bất động sản chỉ chiếm 5% tổng vốn FDI đăng ký mới và bổ sung trong 6  tháng đầu năm nay. Tuy nhiên, theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Nghiên cứu và tư vấn Công ty CBRE Việt Nam, con số giải ngân thực có thể cao hơn.

Cần nhìn vào tính khả thi của dự án

Trong quý II/2016, Việt Nam tiếp tục nhận được một lượng lớn nguồn vốn đầu tư nước ngoài (FDI) cho những dự án mới được cấp phép và những dự án được tăng vốn. Trong 6 tháng đầu năm, có 1.145 dự án mới được cấp phép với lượng vốn FDI đăng ký lên đến 11,3 tỷ USD, tăng 105% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, lĩnh vực bất động sản thu hút 5% tổng vốn FDI.

Trên thị trường có những ý kiến băn khoăn về con số này, bởi trước đó từng kỳ vọng nguồn vốn FDI sẽ chảy mạnh vào lĩnh vực bất động sản để đón “sóng” chính sách người nước ngoài được “mở cửa” sở hữu nhà ở trong nước. Tuy nhiên, theo đánh giá của bà Dung, con số vốn thực thi và giải ngân có thể lớn hơn vốn cam kết. Trong khi đó, những năm 2007 - 2008, vốn cam kết vào lĩnh vực bất động sản có lúc lên tới 25% tổng vốn FDI vào Việt Nam, nhưng con số giải ngân sau đó là rất nhỏ.

“Chúng tôi xem xét nhiều hơn tính khả thi, tính thực tiễn và bền vững của những dự án FDI. Trên thực tế, ngày càng có nhiều dự án mang yếu tố nước ngoài được đầu tư ở Việt Nam so với thời điểm trước. Hàng loạt dự án đã được đầu tư theo đúng nhu cầu thực tế của người sử dụng, người mua nhà. Nhà đầu tư nước ngoài trước đây phần lớn tập trung vào phân khúc hạng sang và cao cấp, nhưng nay nhà đầu tư Nhật Bản đã tham gia vào phân khúc trung cấp trung bình và bình dân chất lượng cao. Đây là một trong những yếu tố làm lành mạnh hóa thị trường”, bà Dung cho biết.

Cũng theo bà Dung, có một thực tế mà CBRE nhận thấy là nhà đầu tư nước ngoài hiện thận trọng hơn nhiều khi đưa ra các quyết định đầu tư vào thị trường Việt Nam. Nếu như trước đây, có những nhà đầu tư nước ngoài chỉ cần từ 3 đến 6 tháng để xem xét kế hoạch đầu tư của họ, thì hiện nay, có những nhà đầu tư đến từ Trung Đông, Mỹ… cần đến nửa năm, một năm để nghiên cứu, thậm chí lâu hơn về các dự án họ dự định đầu tư tại Việt Nam.

“Điều này cho thấy các quyết định đầu tư của họ sẽ có chất lượng hơn”, bà Dung nói và cho biết thêm, thị trường Việt Nam từ lâu đã không chỉ nhận được sự quan tâm đối với các nhà đầu tư từ các nước lân cận trong khu vực Đông Nam Á. Tại CBRE Việt Nam, mỗi ngày đều nhận được các yêu cầu tư vấn đầu tư từ các nhà đầu tư cá nhân đến từ Nga, Trung Quốc Đại Lục, Hồng Kông  thậm chí là Ả rập Xê - út, Mỹ... Tuy nhiên, khi đầu tư vào thị trường Việt Nam, họ thường rất cẩn trọng trong mọi quyết định, đặc biệt là dành nhiều thời gian để tìm hiểu thị trường và đánh giá khả năng sinh lời.

Với sự hỗ trợ về chính sách từ nhà nước, CBRE Việt Nam tự tin, sẽ tiếp tục nhận được nhiều hơn sự quan tâm từ các nhà đầu tư từ khắp nơi trên thế giới.

Bán nhà cho người nước ngoài, chủ đầu tư cần chủ động hơn

Về hiệu ứng của thị trường bất động sản kể từ Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực (vào 1/7/2015), bà Dung cho biết, ngay tại thời điểm 1/7/2015, CBRE đã tổ chức sự kiện đặc biệt giới thiệu dự án với riêng đối tượng người nước ngoài. Sự kiện nhận được sự hứng khởi rất lớn từ các chủ đầu tư lẫn người nước ngoài tại Việt Nam. Ngay trong ngày hôm đó, có đến hơn 80 người nước ngoài đã đăng ký tham gia mua bất động sản và từ đó đến nay, con số người nước ngoài quan tâm mua nhà trong các dự án đang ngày càng tăng cao.

“Tuy nhiên, qua xem xét thực tế, chúng tôi thấy rằng, hầu hết người nước ngoài mua nhà đều đang sống và làm việc tại Việt Nam. Chúng ta chưa thu hút được các cá nhân là người đầu tư nước ngoài tại nước ngoài. Cũng đã có một số chủ đầu tư chủ động mang dự án chào bán tại thị trường nước ngoài như CapitaLand, Keepel Land và thu được những kết quả bước đầu, mặc dầu vẫn còn khiêm tốn”, bà Dung nói.

Theo bà Dung, lý do dẫn đến việc con số người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam còn ít, có một số nguyên nhân như sau:

Một là nhà đầu tư, người mua nhà nước ngoài còn thận trọng tìm hiểu chu trình của thị trường, xem quy trình mua bán thế nào cho hợp lý, nên chưa đưa ra các quyết định ngay trong khi thông tin về luật mới, về dự án, về sản phẩm đến với người nước ngoài còn hạn chế. Do đó, các chủ đầu tư cần phải đẩy mạnh vấn đề này trong thời gian sắp tới.

Hai là, về phía các chủ đầu tư và các sàn giao dịch có sản phẩm tiếp cận người nước ngoài cần phải chủ động tích cực, nâng cấp hệ thống bán hàng, kể cả ngôn ngữ, phương thức bán hàng sao cho thích hợp với đối tượng này để ngày càng nhiều người nước ngoài có thể mua nhà tại Việt Nam.

Luật đã có, hành lang pháp lý đã có, vấn về còn lại là cách tiếp cận của chủ đầu tư đối với đối tượng này mà thôi.

CBRE hiện đang hỗ trợ bán cho hầu hết các dự án cao cấp và hạng sang tại Việt Nam. Một số dự án đã và đang được người nước ngoài quan tâm nhiều nhất, đó là Vinhomes Golden River, Vinhomes Central Park, The Nassim và Estella Heights.

Thêm vào đó, một số chủ dự án phản ánh rằng họ đã sử dụng hết hạn ngạch số căn hộ được phép bán cho người nước ngoài trong dự án của họ (30%), đặc biệt tại các dự án tốt, chủ đầu tư uy tín. Tuy nhiên, trong khi hạn ngạch này chưa được thay đổi, một số chủ đầu tư đã linh họat chuyển đổi sang dạng hợp đồng thuê 50 năm cho người nước ngoài với các điều khoản ưu đãi. Tuy các chủ đầu tư đã có những đối sách linh hoạt, thị trường vẫn rất cần sự hỗ trợ và chỉ dẫn của các nhà làm luật để tăng tính minh bạch và hấp dẫn của thị trường đối với người mua nước ngoài.