Dự thảo Nghị định phát triển, quản lý nhà ở xã hội: “Đẹp” nhưng vẫn vướng

Chính sách nhà ở xã hội, giải pháp của thị trường bất động sản thời đóng băng, cơ hội có nhà ở của những người nghèo, người có khó khăn về nhà ở đã được triển khai sang năm thứ tư, mọi thuận lợi, thành công và cả vướng mắc đã lộ rõ. Đầu tháng 3-2015, Bộ Xây dựng đã đưa Dự thảo Nghị định phát triển quản lý nhà ở xã hội lấy ý kiến nhân dân trước khi trình Chính phủ ban hành.

Với hy vọng giải quyết được những vướng mắc nảy sinh trong quá trình thực thi chính sách về nhà ở xã hội ba năm qua, dự thảo Nghị định này đã cố gắng đề cập đến tất cả những vấn đề xung quanh việc phát triển nhà ở xã hội, từ quy hoạch, xây dựng, mua bán đến các ưu đãi từ chính sách đến vốn vay xây dựng, vốn vay thuê mua, chất lượng công trình, quản lý công trình trong xây dựng và trong thời hạn sử dụng. Tuy nhiên, nghiên cứu kỹ, có thể dễ dàng nhận thấy đây là một dự thảo nghị định “đẹp” nhưng chưa giải quyết được những vướng mắc cho cả hai phía, xây dựng và mua, thuê nhà ở xã hội, mặc dù nhu cầu nhà ở xã hội quá lớn, nhưng nguồn cung vẫn rất hạn chế, và người nghèo, người có khó khăn về nhà ở vẫn nhìn thấy nhà ở xã hội trong giấc mơ mà thôi.

Những vướng mắc

Theo Báo cáo của Sở Xây dựng, trong năm 2014 đã có 9 dự án nhà ở xã hội (NOXH) được thành phố chấp thuận đầu tư với hơn 6.000 căn hộ. Cùng với đó, cũng có tới 19 dự án được thành phố cho phép chuyển đổi từ nhà thương mại sang NOXH. Đến nay có rất nhiều dự án đã hoàn thành, nhiều dự án đang rầm rộ triển khai, có nơi nhà thì đã bán hết. Điển hình như dự án NOXH tại khu đô thị Đặng Xá (Gia Lâm), khu đô thị Sài Đồng (Long Biên), dự án ở 30 Phạm Văn Đồng (Cầu Giấy), 143 Trần Phú (Hà Đông), khu đô thị Tây Nam Linh Đàm….

Theo Sở Xây dựng, bên cạnh những dự án triển khai đúng tiến độ thì vẫn còn nhiều dự án chậm tiến độ. Một số dự án nhà ở thu nhập thấp đã được UBND thành phố chấp thuận chủ trương đầu tư, cho phép đầu tư nhưng chậm triển khai như: Dự án nhà ở tại Bắc An Khánh của Tổng Công ty Vinaconex, dự án nhà ở tại Thanh Lâm - Đại Thịnh 2 của Tổng Công ty HUD, dự án nhà ở thu nhập thấp tại Đông Anh của Handico….Trái ngược với các dự án NOXH “cháy hàng”, khách hàng phải nộp hồ sơ, bốc thăm để được quyền mua căn hộ, có những dự án không được người mua chào đón, khiến chủ đầu tư lưỡng lự chậm triển khai. Có những dự án, có thể coi là không có người mua. Ví dụ, dự án NOXH tại khu đô thị mới Thanh Lâm – Đại Thịnh 2 (Mê Linh, Hà Nội) theo thiết kế có 1.696 căn hộ nhưng chỉ có 153 đơn đề nghị mua và khi gặp khách hàng, chỉ có trên 70 khách hàng khẳng định sẽ mua.

Về phía người mua nhà cũng không phải là đối tượng thật sự khó khăn về nhà ở. Với số tiền vay mua nhà trung bình khoảng 400 triệu/khách hàng, mỗi tháng trả lãi và gốc lên đến khoảng 6 triệu đồng/tháng. Một gia đình khó khăn không thể để dành ra một số tiền lớn như vậy cho nhu cầu nhà ở. Theo một số nhà đầu tư xây dựng NOXH, khách mua nhà thật ở các dự án NOXH là các gia đình trung lưu! Còn người nghèo thì đừng có bén mảng tới.

Có thể nhìn thấy một số vướng mắc trong phát triển xây dựng NOXH đã phát sinh trong thời gian qua. Vướng mắc đầu tiên là còn thiếu quỹ đất tại các vị trí thuận lợi để xây dựng NOXH. Hiện dự án nhà ở xã hội đều triển khai trên quỹ đất công của Nhà nước và quỹ đất 20% của các khu đô thị. Các quỹ đât công thì thường xa, không thuận lợi cho sinh hoạt, nhất là sinh hoạt của người có thu nhập thấp. Đất 20% tại các khu đô thị cũng thường bị dồn vào các vị trí không thuận lợi, hạ tầng không đầy đủ, không tiện cho sinh hoạt. Tại các khu công nghiệp, do chính sách cũ, hầu hết các khu công nghiệp không dành đất để xây dựng nhà ở, kể cả NOXH vì vậy hầu như không có quỹ đất. Vướng mắc tiếp theo là lợi nhuận khi xây dựng kinh doanh NOXH quá thấp, không khuyến khích doanh nghiệp đầu tư.

Theo báo cáo của các dự án NOXH đã xây dựng, bàn giao, lợi nhuận của một dự án NOXH chỉ vào khoảng 6%, cao nhất là 8% tổng chi phí dự án, trong khi đó để đầu tư một dự án mất thời gian khoảng 2-3 năm. Lợi nhuận như vậy đã làm khó nhà đầu tư. Chưa kể, quy định phải dành 20% đất trong khu nhà ở thương mại cho NOXH vô hình trung đã để những khu nhà có chất lượng thấp bên cạnh những khu nhà ở thương mại có chất lượng cao, làm ảnh hưởng đến kinh doanh nhà ở toàn khu đô thị. Bên cạnh đó, một số cơ chế ưu đãi đầu tư xây dựng NOXH như hỗ trợ đầu tư xây dựng hạ tầng kĩ thuật trong và ngoài hàng rào dự án và hỗ trợ từ nguồn ngân sách của địa phương chưa đươc quan tâm đúng mức. Mức độ ưu đãi phụ thuộc vào điều kiện của từng địa phương nên chưa thu hút được doanh nghiệp (DN) tham gia đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân khu công nghiệp. Việc chuyển đổi chức năng dự án hoặc đầu tư xây dựng mới dự án NOXH và nhà ở thương mại còn nhiêu khê với nhiều thủ tục hành chính, mất nhiều thời gian để hoàn thiện theo đúng quy định của pháp luật.

Đối với người có thu nhập thấp, ngôi nhà vẫn là niềm mơ ước của họ. Theo kết quả rà soát của Bộ Xây dựng, năm 2015 trong khu vực đô thị cả nước có khoảng trên 1,74 triệu người có khó khăn về nhà ở (diện tích bình quân dưới 5m2/người) và trên 1,7 triệu công nhân có nhu cầu chỗ ở ổn định. Như vậy, theo ước tính để đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho người có thu nhập thấp và công nhân khu công nghiệp cần phải xây dựng khoảng 700.000 căn hộ, đến năm 2020 sẽ tăng thêm khoảng 200.000 căn. Nhưng làm sao NOXH đến được với họ lại là cả một vấn đề. Theo quy định của các ngân hàng thực hiện cho vay trong gói 30.000 tỷ đồng hỗ trợ mua nhà xã hội, khách hàng vay tiền phải chứng minh thu nhập đảm bảo khả năng trả nợ. Muốn vay 300 triệu phải chứng minh thu nhập 15 triệu đồng/tháng, vay 500 triệu phải chứng minh thu nhập 17 triệu/tháng, muốn vay 800 triệu phải chứng minh thu nhập trên 20 triệu đồng. Có hộ gia đình nào thu nhập như vậy lại là hộ có thu nhập thấp không? Thêm nữa, thủ tục để được mua, thuê NOXH còn quá nhiêu khê, phức tạp đến không cần thiết, gây phiền phức cho người muốn mua nhà.

Dự thảo Nghị định mới vẫn vướng mắc

Nhìn toàn bộ, dự thảo mới đã có được sự quy tập tất cả những chính sách rải rác về NOXH vào một văn bản chung mà chưa có những đột phá để giải quyết những vướng mắc đã nhìn thấy. Chính sách ưu đãi với các chủ đầu tư cả về vốn lẫn các khoản thu nộp ngân sách không có gì mới hơn. Về quỹ đất xây dựng NOXH, ngoài chủ trương các khu công nghiệp chưa dành đất xây dựng nhà ở cho công nhân, các địa phương có quyền giao thêm đất cho các chủ dự án đề xây dựng NOXH dành cho công nhân làm việc tại khu công nghiệp đó, dự thảo Nghị định chưa có thêm giải pháp bổ sung quỹ đất thuận lợi cho các dự án NOXH. Quỹ đất dành cho NOXH vẫn chủ yếu lấy từ 20% diện tích đất các khu đô thị mới và các diện tích đất công hiện nay không còn thuận lợi để xây NOXH nữa. Không những không cải thiện được quỹ đất cho NOXH mà nghị định mới còn cho phép các chủ đầu tư lấy 20% diện tích đất của dự án NOXH để xây dựng các công trình thương mại, kể cả nhà ở thương mại (?). Như vậy có thể hiểu là phần đẹp của đất dự án đã mất.

Về thủ tục dự án NOXH không đơn giản hơn trước, thậm chí ở một số dự án ngoài chính quyền địa phương còn thấy thêm các thủ tục ở cấp Bộ Xây dựng. Đối với lợi nhuận của doanh nghiệp làm chủ đầu tư dự án NOXH, nghị định cho phép các DN được tính lợi nhuận từ 10-15% tổng chi phí dự án. Nhưng với những chính sách không thay đổi, làm sao để có lợi nhuận cao khi giá bán bị khống chế, người mua ít? Dự án không tạo được lợi thế về kinh doanh cho DN làm chủ đầu tư. Vướng mắc về lợi nhuận vẫn còn nguyên.

Đối với người mua NOXH, dự thảo Nghị định vẫn chưa tạo điều kiện cho người thu nhập thấp thật sự mua, thuê được nhà ở. Mặc dù chú trọng vào NOXH cho thuê, nhưng giá cho thuê được giao cho địa phương quyết định trên cơ sở vốn đầu tư dự án và thời gian thu hồi vốn. Thử xem xét một số dự án NOXH cho thuê tại TP Hồ Chí Minh cũng sẽ cho thấy người có thu nhập thấp không thể và không bao giờ dám thuê NOXH.

Trong 4 dự án NOXH mới đưa vào sử dụng, tại dự án NOXH, chung cư số 241/1/25C đường Nguyễn Văn Luông, do Công ty TNHH Một thành viên Dịch vụ công ích quận 6 tiếp nhận, quản lý, giá thuê nhà bình quân tạm tính (chưa có VAT) là 114 nghìn đồng/m2/tháng cho thời gian thuê 20 năm. Tại chung cư số 481 đường Bến Ba Đình, quận 8 do Quỹ Phát triển nhà ở thành phố tiếp nhận, quản lý, có giá thuê, tạm tính mức bình quân 20 năm 78 nghìn đồng/m2/tháng. Ở một dự án khác, chung cư số 19/19 đường Lạc Long Quân, quận Tân Bình do Quỹ Phát triển nhà ở thành phố tiếp nhận, quản lý, giá thuê tạm tính bình quân 20 năm ở mức 141 nghìn đồng/m2/tháng. Quy định như vậy, dân nghèo ở đâu? Đối với khách mua nhà, cũng như vay tiền tại quỹ hỗ trợ 30.000 tỷ đồng, không có bất kỳ thủ tục được bớt đi cũng như không có ưu đãi nào được thêm cho người có thu nhập thấp.

Một lo lắng khác là việc hạ thấp diện tích các căn hộ NOXH xuống 25 m2 sẽ dần biến các khu NOXH thành khu ổ chuột kiểu mới và nới diện tích các căn hộ NOXH lên 90 m2 càng đẩy nhiều hơn các căn hộ NOXH ra xa khỏi tầm tay của người có thu nhập thấp và tạo thêm điều kiện người có thu nhập cao hưởng ưu đãi của người có thu nhập thấp. 

Dự thảo Nghị định phát triển và quản lý NOXH đang ở giai đoạn lấy ý kiến đóng góp của dư luận. Hy vọng dự thảo sẽ được sửa chữa bổ sung để có thể giải quyết được những vướng mắc, tạo thêm hy vọng cho người có thu nhập thấp có nhà ở ổn định.