Dò khẩu vị khối ngoại trên thị trường bất động sản

Năm 2018 được dự báo tiếp tục là năm thăng hoa của hoạt động mua bán, chuyển nhượng (M&A) dự án bất động sản, nhất là với sự hào hứng sẵn có của khối ngoại. Vậy, đâu là khẩu vị yêu thích của các nhà đầu tư ngoại?

Chờ đón làn sóng mới

Theo các chuyên gia, thị trường bất động sản Việt Nam thu hút mạnh các nhà đầu tư nước ngoài, chủ yếu thông qua hoạt động M&A.

Nếu nhìn vào những kết quả đạt được của năm 2017, thì năm 2018 được cho là năm khả quan với lĩnh vực M&A bất động sản.

Theo Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), vốn đầu tư nước ngoài đăng ký mới vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam trong năm 2017 đạt 3,05 tỷ USD, đứng thứ 3 trong 19 ngành, lĩnh vực thu hút vốn ngoại của Việt Nam. Trong đó, góp vốn, mua cổ phần đóng góp 533,36 triệu USD, với 107 lượt dự án.

Còn trong 2 tháng đầu năm 2018, trong 312,09 triệu USD vốn ngoại rót vào bất động sản, có 142,13 triệu USD thông qua hình thức góp vốn, mua cổ phần, với 22 lượt dự án.

Hiện Bộ Kế hoạch và Đầu tư phối hợp với Ngân hàng Thế giới đang hoàn thiện chiến lược thu hút đầu tư nước ngoài giai đoạn 2018 - 2023 với cơ chế ưu tiên các lĩnh vực mà các nhà đầu tư nước ngoài có thể mang lại lợi ích, bao gồm cả cơ sở hạ tầng, sản xuất và du lịch. Đây được coi sẽ là cú huých cho thị trường M&A, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản.

Chia sẻ với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, ông Jonathon Clarke, Giám đốc Bộ phận Thị trường vốn và đầu tư Colliers International tại Việt Nam cho biết, với những động thái tích cực từ phía Chính phủ, khả năng thu hút vốn đầu tư nước ngoài năm 2018 sẽ vượt qua thành tích của năm 2017. Trong đó, bất động sản vẫn là một trong những lĩnh vực được khối ngoại quan tâm, bởi thị trường bất động sản Việt Nam đang có nhu cầu cao ở các phân khúc.

Đồng quan điểm, bà Khanh Nguyễn, Giám đốc Bộ phận Thị trường vốn tại Việt Nam của JLL nhận định, thị trường bất động sản Việt Nam thu hút mạnh các nhà đầu tư nước ngoài, chủ yếu thông qua hoạt động M&A, trong đó hình thức liên doanh là phổ biến hơn cả. Theo đó, các nhà đầu tư nước ngoài, với khả năng tài chính mạnh và giàu kinh nghiệm, sẽ hợp tác cùng với các tập đoàn nội địa, những nhà đầu tư đang nắm giữ quỹ đất trên thị trường.

“Qua quan sát của JLL, hiện có hàng trăm triệu USD đang trực chờ để đổ vào thị trường bất động sản Việt Nam ở hầu hết các phân khúc, bao gồm nhà ở, văn phòng, bán lẻ, khách sạn và khu công nghiệp. Các nhà đầu tư đến từ nhiều nền kinh tế khác nhau như Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore và sự tăng trưởng mạnh của nhóm các nhà đầu tư đến từ Trung Quốc”, bà Khang Nguyễn cho biết.

Nhận định về xu hướng của dòng vốn ngoại và “khẩu vị” của các nhà đầu tư nước ngoài, ông Nguyễn Việt Thung, Tổng giám đốc Tập đoàn TMS cho biết, năm 2017, Việt Nam thu hút rất tốt vốn đầu tư nước ngoài, trong đó lĩnh vực bất động sản là một điểm sáng. Xu hướng dòng tiền ngoại chảy vào bất động sản Việt Nam sẽ có chiều hướng gia tăng so với các nước trong khu vực như Singapore, Malaysia, Indonesia, Thái Lan, bởi giá thành sản phẩm bất động sản ở Việt Nam vẫn ở mức thấp trong ASEAN.

“Nợ xấu và nợ tiềm ẩn tính đến cuối tháng 9/2017 là 566.000 tỷ đồng, chiếm 8,61% tổng dư nợ toàn hệ thống ngân hàng. Phần lớn tài sản thế chấp của doanh nghiệp tại các tổ chức tín dụng gắn liền với bất động sản. Việc dòng vốn ngoại chảy mạnh vào bất động sản sẽ giúp giải quyết đáng kể ‘khối băng’ này”, ông Thung nói.
Khẩu vị yêu thích

Quan sát diễn biến thị trường thời gian qua, các chuyên gia cho rằng, bất động sản nhà ở tại các khu vực có nhu cầu nhà ở gia tăng là mảng bất động sản được nhiều nhà đầu tư quan tâm. Trong đó, phân khúc nhà ở bình dân được đánh giá có nhiều tiềm năng tăng trưởng do lượng lớn nhu cầu từ những người mua để ở. Phân khúc trung cấp và cao cấp sẽ vẫn tiếp tục thu hút dòng vốn đầu tư của các nhà đầu tư trong và ngoài nước do sự gia tăng nhu cầu và thu nhập của tầng lớp trung lưu.

Ngoài ra, bất động sản thương mại có dòng tiền hoạt động ổn định, cụ thể là các tòa nhà văn phòng hạng A hoặc B có vị trí đắc địa, tiềm năng tăng trưởng về giá trị vốn và lợi suất đầu tư với tỷ suất vốn hóa có thể dao động cao hơn hoặc thấp hơn 7% tùy thuộc vị trí và đặc điểm của tài sản (như thời hạn sử dụng đất còn lại, cấu trúc sở hữu tài sản…).

Báo cáo, đánh giá của các đơn vị tư vấn, phân tích thị trường độc lập đều cho thấy mức giá thuê văn phòng tại Việt Nam đang có xu hướng gia tăng do sự thiếu hụt nguồn cung và nhu cầu thuê văn phòng ngày càng lớn. Trong đó, chủ yếu từ nhu cầu mở rộng văn phòng của các khách thuê hiện tại, phần khác, do nhu cầu thuê mới.

“Các nhà đầu tư cũng cho thấy sự quan tâm đặc biệt đối với những khách sạn và căn hộ dịch vụ ở các vị trí có nguồn cầu cho thuê cao như quận 1, 3, 2, và 7 (TP.HCM) từ các khách thuê quốc tế như châu Á (Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore), Mỹ hoặc châu Âu. Chúng tôi dự báo xu hướng này sẽ tiếp tục gia tăng. Đồng thời, những sản phẩm khác như đầu tư công nghiệp và giáo dục cũng đang không ngừng tăng trưởng”, bà Khanh Nguyễn nhận xét.

Tương tự, chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực đánh giá: “Theo tôi, các dự án hợp túi tiền, đất sạch, có pháp lý tốt, chủ đầu tư uy tín, pháp nhân, pháp lý rõ ràng là khẩu vị yêu thích của khối ngoại. Các chủ đầu tư, dự án đáp ứng các yêu cầu này sẽ dễ được nhà đầu tư để ý và săn đón. Ngoài ra, khối ngoại cũng quan tâm nhiều đến tiềm năng phát triển thương mại, du lịch của khu vực mà dự án đứng chân”.

Còn theo ông Thung, phân khúc bất động sản đang rất “được lòng” của các nhà đầu tư ngoại phải kể đến condotel, bởi đây là kênh đầu tư hiệu quả trong phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng. Giá bán cũng hấp dẫn, trong khi du lịch tăng trưởng mạnh và đời sống người dân ngày một được nâng cao, nên sản phẩm này luôn có được sức hấp dẫn khó cưỡng với nhà đầu tư.

“Có những dự án, chỉ với hơn 1 tỷ đồng là khách hàng đã có thể sở hữu một căn condotel vị trí đẹp trong các khu resort, vừa đáp ứng nhu cầu nghỉ dưỡng, vừa có thể khai thác cho thuê. Chính bởi điều này, cùng với việc nắm bắt được chủ trương phát triển du lịch như một ngành kinh tế mũi nhọn của Việt Nam, khiến cho nhiều nhà đầu tư ngoại thường tìm kiếm cơ hội đầu tư ở phân khúc condotel”, ông Thung
nhận định.

Đồng quan điểm, ông Jonathon Clarke nhận định, tại các thành phố lớn hoặc các điểm du lịch nổi tiếng của Việt Nam, các dự án khách sạn đang thu hút sự quân tâm cao của nhà đầu tư nước ngoài. Bởi số khách du lịch quốc tế đến Việt Nam đã tăng gần gấp đôi trong 5 năm, từ 6,8 triệu người năm 2012 lên gần 13 triệu lượt năm 2017.

Thị trường hội nhập và bắt nhịp tốt hơn so với giai đoạn trước, cùng với tiềm năng lớn ở mọi phân khúc, nhất là văn phòng, bất động sản nghỉ dưỡng, năm 2018, thị trường bất động sản Việt Nam được dự báo sẽ chào đón làn sóng M&A mới.