Đằng sau sự nở rộ của mô hình condotel

Cùng với sự phát triển của du lịch, sản phẩm condotel (căn hộ khách sạn) có sức hút lớn với các nhà đầu tư trong những năm gần đây. Tuy nhiên, đằng sau sự nở rộ của dòng sản phẩm này vẫn còn nhiều vấn đề cần quan tâm.

Tiềm năng lớn…

Thống kê mới nhất từ Tổng cục Du lịch Việt Nam cho biết, năm 2017, Việt Nam đón 12,9 triệu lượt khách quốc tế, tăng gần 30% so với năm 2016 và phục vụ hơn 73 triệu lượt khách nội địa, trở thành một trong những quốc gia có tốc độ tăng trưởng du lịch nhanh nhất thế giới.

Với tốc độ tăng trưởng trên dưới 30%/năm trong 4 năm qua, dự tính chỉ trong 2 năm nữa, lượng khách du lịch quốc tế đến Việt Nam sẽ đạt khoảng 20 triệu lượt. Ngoài ra, lượng khách du lịch nội địa dự tính cũng đạt khoảng 80 triệu lượt khách.

Với tổng lượng khách du lịch khoảng 100 triệu lượt, lượt ngày lưu trú bình quân 2,4 ngày, tính ra đến năm 2020, Việt Nam cần khoảng 300.000 phòng lưu trú. Trong đó, tập trung ở các thành phố du lịch lớn nhất Việt Nam như Đà Nẵng, Nha Trang, Hạ Long, Phú Quốc…, chiếm 60% lượng phòng toàn quốc (hơn 180.000 phòng) và chủ yếu là nhu cầu nằm ở phân khúc khách sạn, condotel từ 3 sao trở lên.

Tuy nhiên, ở thời điểm hiện tại, tổng lượng phòng khách sạn, condotel từ 3 sao trở lên tại các thành phố này mới đạt khoảng 102.758 phòng. Như vậy, trong 2 năm tới, các thành phố du lịch lớn tại Việt Nam cần thêm khoảng gần 78.000 phòng lưu trú.

Do đó, dù đã có sự bùng nổ trong giai đoạn 2015 - 2017, nhưng theo ông Stephen Wyatt, Tổng giám đốc Jones Lang Lasalle, sản phẩm condotel tại Đà Nẵng, Nha Trang… vẫn còn nhiều tiềm năng để tăng trưởng.

"Căn hộ nghỉ dưỡng có vượt ngưỡng hay không sẽ tùy thuộc vào sự phát triển của ngành du lịch trong tương lai. Ở thời điểm hiện tại, ngành du lịch đang là một ngành rất tiềm năng nhờ vào những cam kết hỗ trợ từ Chính phủ”, ông Stephen Wyatt nói.

…nhưng cần thận trọng

Dù đánh giá cao tiềm năng tăng trưởng của condotel, nhưng theo ông Wyatt, dòng sản phẩm này hiện nay cũng có nhiều vấn đề cần quan tâm, nhất là chiến lược kinh doanh và cam kết lợi nhuận.

Theo ông Wyatt, lợi nhuận cam kết hiện nay của loại hình này từ 8 - 10%/năm như con dao hai lưỡi. Người mua an tâm trong vòng 5 - 10 năm sẽ có một khoản lợi nhuận cố định, nhưng thị trường bất động sản phát triển theo quy luật, chu kỳ và rất khó để để dự đoán được mức tăng trưởng trong vòng 10 năm, các loại hình khác nếu có thì cũng chỉ cam kết lợi nhuận tối đa 2 năm.

Nói sâu hơn về chính sách cam kết lợi nhuận của các chủ đầu tư dự án condotel, phụ trách kinh doanh của một tập đoàn có tiếng trong phát triển các dự án nghỉ dưỡng tại khu vực phía Bắc thừa nhận, điều này tùy thuộc vào tốc độ phát triển của ngành du lịch, cũng như khả năng vận hành dự án hiệu quả của chủ đầu tư.

“Điều này không chỉ đòi hỏi chủ đầu tư phải có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực du lịch nghỉ dưỡng, mà còn phải có cái nhìn dài hạn để có những phương án kinh doanh linh hoạt, phù hợp trong từng giai đoạn thị trường. Các phương án tài chính cũng cần được cân nhắc kỹ lưỡng và rõ ràng. Chủ đầu tư sẽ cần nỗ lực rất nhiều để duy mức lợi nhuận kỳ vọng”, vị này chia sẻ và cho biết, hiện vẫn chưa có bất cứ một dẫn chứng cụ thể nào về tính thanh khoản của loại hình này, đồng thời các dự án condotel đã đi vào vận hành cũng rất ít.

Đồng quan điểm, ông Phạm Thanh Hưng, Phó chủ tịch HĐQT Cen Group cho rằng, dòng tiền của chủ đầu tư để đảm bảo tỷ lệ cam kết phụ thuộc rất lớn vào tình hình khai thác của dự án, mà điều này phụ thuộc vào sự phát triển du lịch của khu vực mà dự án triển khai, giá phòng như thế nào, đơn vị quản lý là ai… Nhà đầu tư cần có những kiến thức nhất định để đánh giá xem là chủ đầu tư cam kết 10%/năm, nhưng thực tế khai thác được bao nhiêu, nếu khai thác được 6 - 7% và bù được 3 - 4% thì có thể đầu tư.

Ngoài ra, nhà đầu tư cần xem xét xem ngoài yếu tố về khai thác du lịch, chủ đầu tư có dùng tiền để đầu tư, tái đầu tư, phát triển các dự án mới không; uy tín của chủ đầu tư có khả năng đảm bảo dòng tiền tốt trong 10 năm tiếp theo thực sự hay không.

Hiện tại, ngoài vấn đề về khả năng khai thác, thì nút thắt của condotel hiện nay chính là vấn đề pháp lý khi sản phẩm này chưa được thừa nhận trong quy định pháp lý chính thức. Cách đây không lâu, Bộ Xây dựng cho biết, đang cùng với Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính, Bộ Văn hóa Thể thao và Du lịch tìm cách gỡ vướng cho các công trình xây dựng đa năng có kết hợp chức năng để ở, trong đó có các condotel và officetel.

Sau khi có ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng sẽ phối hợp với các bộ, ngành nghiên cứu sửa đổi, bổ sung và hướng dẫn các quy định pháp luật có liên quan theo thẩm quyền để tăng cường công tác quản lý nhà nước, tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp và tránh rủi ro cho người dân khi mua bán, chuyển nhượng những loại hình bất động sản này.

Trước đó, Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng đã đề xuất hai giải pháp sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2013, xem xét phương án cấp sổ đỏ cho người mua condotel
và officetel.

Giải pháp thứ nhất: Đối với các dự án có chức năng để ở thì xác định là đất ở. Thời hạn sử dụng đất của chủ dự án là 50 - 70 năm theo quy định. Chủ đầu tư được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn hoạt động của dự án và người nhận quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ổn định lâu dài.

Giải pháp thứ hai: Vẫn giữ nguyên theo quy định của Luật Đất đai, xác định là loại đất thương mại dịch vụ. Thời hạn sử dụng đất của dự án là 50 - 70 năm theo quy định. Chủ đầu tư được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn hoạt động của dự án và người nhận quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong thời hạn dự án.

Tuy nhiên, hai giải pháp này vẫn nhận được nhiều ý kiến trái chiều của giới chuyên gia, luật sư và các chủ đầu tư dự án trên thị trường bất động sản.

Bên cạnh những ý kiến ủng hộ việc luật hoá và cấp sổ đỏ cho condotel để đảm bảo lợi ích cho khách hàng, cũng như tạo động lực cho sự phát triển của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, thì cũng có nhiều quan điểm cho rằng, không đủ cơ sở pháp luật để thực hiện, đồng thời tiềm ẩn nhiều nguy cơ phá vỡ quy hoạch.

Do đó, vấn đề pháp lý cho condotel vẫn đang là một câu hỏi khó chưa có lời giải và là một mối lưu tâm mà nhà đầu tư cần lưu ý khi đầu tư sản phẩm condotel.