Dỡ bỏ rào cản tiếp cận đất đai

Nếu một số quy định trong Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản được sửa đổi theo hướng mở rộng quyền tự do kinh doanh cho nhà đầu tư, thì thị trường bất động sản sẽ có thay đổi căn bản.    

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoRea), ông Lê Hoàng Châu vừa có văn bản đề nghị xem xét, sửa đổi khoản 1b, Điều 194, Luật Đất đai 2013 và khoản 2, Điều 49, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 theo hướng cho phép doanh nghiệp được quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án kể từ thời điểm sau khi đã hoàn thành giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch của dự án; coi chuyển nhượng dự án, chuyển nhượng một phần dự án là hoạt động bình thường trong quá trình đầu tư kinh doanh bất động sản theo nhu cầu của các doanh nghiệp.

Theo ông Lê Hoàng Châu, dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là một quá trình đầu tư theo nhiều giai đoạn. Việc chuyển nhượng dự án là hoạt động giữa các nhà đầu tư với nhau, chưa phải là chuyển nhượng nhà ở cho người mua nhà. Nếu doanh nghiệp bên chuyển nhượng chưa hoàn tất các thủ tục hoặc công đoạn đầu tư, thì doanh nghiệp bên nhận chuyển nhượng sẽ tiếp tục thực hiện hoàn tất các công việc này.

Bình luận về những kiến nghị sửa đổi này của HoRea, ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Bất động sản Soho Việt Nam cho rằng, hiện tại, việc mua bán, chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản được thực hiện theo Nghị định số 76/2015/NĐ - CP (có hiệu lực từ ngày 1/11/2015) quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Trong đó, yêu cầu đặt ra cho dự án, phần dự án được chuyển nhượng phải đáp ứng 3 điều kiện: đã có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt; đã hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng và đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng.

Theo ông Cần, nếu Luật Đất đai 2013 được sửa đổi theo hướng như HoRea đề xuất sẽ là “cú hích” rất lớn cho thị trường mua bán chuyển nhượng dự án hiện nay. Đặc biệt, nó sẽ là lối thoát cho nhiều dự án bất động sản đã được chấp thuận chủ trương đầu tư nhưng chưa được giải phóng mặt bằng. Nhà đầu tư mới có đủ năng lực sẽ nhận chuyển nhượng dự án để tiếp tục đầu tư, thay vì Nhà nước phải đứng ra thu hồi rồi giao cho chủ đầu tư mới.

“Khi đó, quy mô thị trường mua bán, chuyển nhượng dự án sẽ lớn hơn rất nhiều so với con số 5 tỷ USD như thống kê năm 2015”, ông Cần đánh giá.

Liên quan đến vấn đề tiếp cận đất đai cho doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh bất động sản, Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cũng vừa có văn bản kiến nghị Chính phủ xem xét, sửa đổi một số nội dung của Luật Nhà ở theo hướng mở rộng hình thức sử dụng đất để đầu tư dự án nhà ở thương mại. Cụ thể, sửa đổi khoản 1 Điều 123 Luật Nhà ở về hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại từ “sử dụng diện tích đất ở thuộc quyền sử dụng hợp pháp để xây dựng nhà ở thương mại” thành “sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sang làm đất ở”. Thứ hai là, bãi bỏ Điều 171 của Luật Nhà ở quy định về hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở.

Trước những kiến nghị của HoRea và VCCI về sửa đổi các điều khoản liên quan đến hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản, ông Trần Ngọc Quang, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VnRea) cho biết, VnRea ủng hộ các kiến nghị này, đề nghị Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội sửa đổi một số điều của Luật Đất đai 2013 theo hướng minh bạch căn cứ giao đất và cho thuê đất.

Cụ thể, căn cứ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Điều 52, Luật Đất đai 2013 còn khá chung chung khi quy định “căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất”. Điều này sẽ tạo kẽ hở cho lợi ích nhóm.

“Một doanh nghiệp đi được “cửa sau” thì sẽ có nhiều doanh nghiệp tiếp theo. Khi đó, doanh nghiệp sẽ không cạnh tranh bằng năng lực, mà bằng việc đi ngược lại đạo đức, chuẩn mực kinh doanh”, ông Quang nói và cho biết thêm, để xóa bỏ thị trường “ngầm” trong lĩnh vực đất đai thì cách tốt nhất là đấu giá, đấu thầu một cách công khai, minh bạch. Nhà nước chỉ nên chỉ định thầu những dự án đặc thù liên quan đến an ninh, quốc phòng, an sinh xã hội đặc biệt… Còn lại, các dự án giao đất, cho thuê đất, kể cả chuyển đổi mục đích sử dụng, đều phải đấu giá, đấu thầu.