Để đất vàng thực sự hóa thành vàng

Trướp áp lực quy mô dân số ngày càng gia tăng, tốc độ đô thị hóa diễn ra nhanh, TP.HCM đứng trước bài toán khó về phát triển hạ tầng và nguồn vốn. Xã hội hóa theo hình thức đối tác công - tư (PPP) được xem là lời giải phù hợp cho bài toán này.

Tuy nhiên, trong điều kiện quỹ đất ngày càng khan hiếm, việc lựa chọn hình thức nào để đất vàng thực sự thành vàng cần được xem xét của TP.HCM.

Góc khuất của hình thức chỉ định thầu

Thời gian qua, các dự án chỉnh trang đô thị thông qua phương thức xã hội hóa, đầu tư theo hình thức PPP đã huy động được nguồn vốn rất lớn, mang lại nhiều hiệu quả rất thiết thực, đóng góp vào sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước và các địa phương, nhất là trong điều kiện nguồn lực ngân sách có hạn.

Tại TP.HCM, tỷ trọng vốn đầu tư xã hội trong GRDP tăng dần qua các năm (năm 2015 đạt mức 28,5%, năm 2016 lên đến 35%), là nguồn lực rất lớn bổ sung cho nguồn vốn ngân sách còn rất hạn hẹp (tỷ lệ Thành phố được giữ lại từ nguồn thu ngân sách trên địa bàn bị giảm dần, đến nay chỉ còn 18%), đã góp phần phát triển kinh tế - xã hội của Thành phố.

Bên cạnh mặt tích cực, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nhận thấy, việc thực hiện phương thức chỉ định nhà thầu, nhà đầu tư các khu đất vàng, hoặc theo hình thức PPP (BT, BOT) khá phổ biến trong thời gian qua đã bộc lộ những mặt hạn chế. Lý do, nguồn vốn chủ sở hữu của nhiều nhà thầu, nhà đầu tư thường chỉ có khoảng 10%, còn lại khoảng 90% vốn đầu tư xây lắp là vốn vay ngân hàng, nên  tiềm ẩn rủi ro, có thể ảnh hưởng đến tiến độ hoàn thành công trình và có thể dẫn đến phát sinh tiêu cực, lợi ích nhóm, tác động đến môi trường đầu tư kinh doanh, lợi ích xã hội, trong lúc thiếu cơ chế phản biện, giám sát, thẩm định khách quan của bên thứ ba.

Cụ thể, hình thức trên có thể đã tạo điều kiện cho nhà thầu, nhà đầu tư được hưởng lợi kép: Khi nhận thầu thi công công trình (đầu B - Building: Xây dựng), dự toán công trình thường do nhà thầu cũng là đơn vị đề xuất. Các khu đất đối ứng ở các địa điểm đắc địa và đã được đầu tư hệ thống hạ tầng giao thông để đầu tư kinh doanh bất động sản, thường cũng do nhà thầu kiêm nhà đầu tư đề xuất.

Bên cạnh đó, việc thực hiện chỉ định nhà thầu kiêm nhà đầu tư dự án BT, BOT, làm giảm đi tính minh bạch, công khai, bình đẳng, cạnh tranh lành mạnh của môi trường kinh doanh; tác động tiêu cực đến niềm tin của nhà đầu tư trong nước, nước ngoài; có thể gây thiệt hại ngân sách nhà nước (vì dự toán công trình nếu không được thẩm định chặt chẽ có thể bị nhà thầu nâng cao hơn giá trị thực, đồng thời nguồn đất đối ứng trả cho nhà thầu cũng là tài sản công, cũng là tiền ngân sách) và gây quan ngại cho xã hội.

Nên đấu thầu công khai

Với những điểm tiêu cực của hình thức chỉ định thầu, lựa chọn nhà đầu tư như trên, Hiệp hội kiến nghị thực hiện phổ biến hình thức đấu giá công khai, đấu thầu rộng rãi trong nước, hoặc đấu thầu rộng rãi quốc tế để lựa chọn nhà thầu, nhà đầu tư đối với các dự án hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng giao thông, chỉnh trang, phát triển đô thị, kể cả đối với các khu đất vàng trong quá trình thực hiện thu hồi quỹ đất do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước theo Quyết định 09/2007/QĐ-TTg ngày 19/01/2007, Quyết định 86/2010/QĐ-TTg ngày 22/12/2010 của Thủ tướng Chính phủ.

Hiệp hội cho rằng, nên hạn chế tối đa việc chỉ định nhà thầu, chỉ định nhà đầu tư đối với các trường hợp trên. Chỉ thực hiện hình thức chỉ định nhà thầu, nhà đầu tư theo quy định của Luật Đấu thầu, nhất là trong các trường hợp đặc biệt theo Điều 26, Luật Đấu thầu, để tạo lập môi trường đầu tư kinh doanh minh bạch, bình đẳng, cạnh tranh lành mạnh; củng cố lòng tin cho các nhà đầu tư; làm lợi cho ngân sách nhà nước và tăng cường sự đồng thuận trong xã hội.

Có thể kể đến một bài học điển hình về việc đấu giá, đấu thầu công khai mang lại lợi ích lớn cho ngân sách nhà nước là việc tổ chức thành công buổi đấu giá khu đất công tại số 23 Lê Duẩn, quận 1. Khu đất có giá khởi điểm là 558 tỷ đồng, có 13 doanh nghiệp tham dự đấu giá, sau 16 vòng đấu giá, mức giá thắng đấu giá lên đến 1.430 tỷ đồng, gấp 2,6 lần giá khởi điểm, giúp ngân sách nhà nước thu được đúng giá trị khu đất.

Về cơ chế để Quỹ phát triển đất hoạt động hiệu quả, theo Điều 111, Luật Đất đai, Quỹ Phát triển đất của địa phương do UBND cấp tỉnh thành lập hoặc ủy thác cho Quỹ Đầu tư phát triển, Quỹ Tài chính khác của địa phương để ứng vốn cho việc bồi thường, giải phóng mặt bằng và tạo quỹ đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Tuy nhiên, trên thực tế, Quỹ Phát triển đất chưa được thành lập.

Trong khi đó, hiện TP.HCM đã có Quỹ Đầu tư phát triển (HFIC) đang hoạt động rất hiệu quả, nên Hiệp hội đề nghị nên giao chức năng của Quỹ Phát triển đất cho HFIC để thống nhất một đầu mối hoạt động, tạo nguồn lực tài chính cho tổ chức phát triển quỹ đất. 

Về Tổ chức phát triển quỹ đất, theo Điều 68, Luật Đất đai, Tổ chức phát triển quỹ đất có chức năng tạo lập, phát triển, quản lý, khai thác quỹ đất; tổ chức thực hiện việc bồi thường; hỗ trợ và tái định cư; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất và thực hiện các dịch vụ khác. Tuy nhiên, trên thực tế, Tổ chức phát triển quỹ đất tại TP.HCM được thành lập với tên gọi là Trung tâm Phát triển quỹ đất chưa hoạt động thật hiệu quả, chưa chuẩn bị được quỹ đất phục vụ đầu tư phát triển và cũng không thể thực hiện được chức năng đấu giá quyền sử dụng đất, do hiện nay chỉ có duy nhất Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản của Thành phố đang thực hiện chức năng đấu giá, là đơn vị sự nghiệp do ngành tư pháp quản lý.

Trong khi đó, theo quy định tại khoản (4.c) Điều 40, Luật Đất đai, đối với dự án hạ tầng kỹ thuật, xây dựng, chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn thì phải đồng thời xác định vị trí, diện tích đất thu hồi trong vùng phụ cận để đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở, thương mại, dịch vụ, sản xuất, kinh doanh".

Ngoài ra, khoản (1.e) Điều 118, Luật Đất đai quy định đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất, cho thuê đất đối với đất nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất.

Do đó, Tổ chức phát triển quỹ đất phải được phát huy đầy đủ vai trò và phải có cơ chế để thực hiện hiệu quả các quy định này. Có như vậy, người có đất mới có điều kiện được bồi thường thỏa đáng, công bằng thì sẽ hạn chế tối đa việc khiếu kiện nhất là tình trạng khiếu kiện đông người về đất đai hiện nay. Các nhà đầu tư có cơ hội tiếp cận quỹ đất đầu tư một cách minh bạch, bình đẳng thông qua cơ chế đấu giá đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất và tạo được nguồn thu ngân sách rất lớn.