M&A bất động sản: Không còn tình trạng “cá lớn nuốt cá bé”

Làn sóng mua bán, sáp nhập (M&A) trong lĩnh vực bất động sản cách đây 5 năm thường chỉ diễn ra ở khối đầu tư ngoại nhằm thâu tóm các dự án của các doanh nghiệp nội. Tuy nhiên, vài năm trở lại đây, các doanh nghiệp nội cũng bắt đầu “đua” theo làn sóng này.

Làn sóng M&A lĩnh vực BĐS những năm gần đây chứng kiến các nhà đầu tư nước ngoài chiếm tới 77% tổng giá trị M&A trong các thương vụ M&A tại Việt Nam.

Tuy nhiên, xét trong bức tranh tổng thể về hoạt động M&A, ưu thế đang thuộc về các doanh nghiệp nội, do các doanh nghiệp này am hiểu thị trường, am hiểu khách hàng, tiếp cận quỹ đất tốt, nắm rõ môi trường kinh doanh trong nước.

Doanh nghiệp nội tăng sức bật

Đáng chú ý là thương vụ CapitaLand bỏ ra gần 52 triệu USD mua lại khu đất rộng hơn 5.000m2 tại phường Cầu Kho, quận 1, Tp.HCM. CapitaLand cũng đã công bố việc mua lại 90% cổ phần của công ty TNHH CapitaLand Thanh Niên để phát triển thành dự án với 317 căn hộ.

Một thương vụ M&A ở phân khúc BĐS nghỉ dưỡng đó là việc Berjaya Land (Malaysia) chuyển nhượng 70% cổ phần dự án Long Beach Phú Quốc cho Sulyna Hospitality với giá trị thương vụ khoảng 14,65 triệu USD, dự kiến sẽ hoàn tất vào năm 2018.

Tháng 6/2017, công ty CP Đầu tư Nam Long (Nam Long) và hai nhà đầu tư Nhật Bản là Hankyu Realty và Nishi Nippon Railroad đã chính thức trở thành đối tác hợp tác phát triển dự án Mizuki Park với quy mô 26ha.

Cũng tại Tp.HCM, nhiều dự án của nhà đầu tư trong nước đã được chuyển nhượng, đổi chủ cho nhà đầu tư nước ngoài như Saigon One Tower chuyển nhượng cho Alpha King Real Eslate Development; Vinaland JV Thăng Long GTC chuyển nhượng cho Elite Capital Resources Limited…

Trước làn sóng nhà đầu tư ngoại thâu tóm các dự án đình đám, mấy năm trở lại đây, Tập đoàn Novaland cũng đã có đến 25 thương vụ mua bán dự án với tổng giá trị lên tới hàng chục nghìn tỷ đồng.

Riêng nửa đầu năm 2017, Novaland đã có ít nhất một số thương vụ như thâu tóm như dự án Harbor City (quận 8, Tp.HCM); thông qua mua công ty TNHH BĐS Gia Đức để tiến dần đến sở hữu toàn bộ dự án The Sunrise Bay…

Tập đoàn BĐS Đất Xanh cũng tiến hành nhiều thương vụ thu gom quỹ đất, sau đó phát triển thành các dự án như Opal Garden, Opal Skyview (quận Thủ Đức, TP.HCM)…

Công ty CP Đầu tư và Phát triển bất động sản An Gia cùng Quỹ đầu tư Creed Group (Nhật Bản) hoàn tất việc mua lại bảy block thuộc dự án khu dân cư phức hợp Lacasa (quận 7, Tp.HCM) từ Tập đoàn Vạn Phát Hưng với giá trị 910 tỷ đồng (tương đương khoảng 40 triệu USD).

Hưng Thịnh Corp đã mua lại hai dự án chung cư Moonlight Park View và Moonlight Boulevard tại quận Bình Tân (Tp.HCM) từ công ty Phát triển nhà Bình Chánh.

Hợp tác cộng hưởng nội và ngoại

Bà Hoài An, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu, tư vấn, định giá và quản lý tài sản CBRE Hà Nội, cho rằng việc các nhà đầu tư ngoại M&A lĩnh vực BĐS ở Việt Nam cho thấy tiềm năng của thị trường này còn rất lớn.

Thêm nữa, các doanh nghiệp nội đang lớn mạnh cũng chạy đua M&A lĩnh vực BĐS khiến thị trường này bước vào một giai đoạn cạnh tranh quyết liệt hơn bao giờ hết.

Các chuyên gia trong lĩnh vực BĐS nhận định sự tham gia của các doanh nghiệp nội vào BĐS là những tín hiệu đáng mừng. Mặc dù doanh nghiệp ngoại có lợi thế về vốn, kinh nghiệm, song doanh nghiệp nội vẫn có những lợi thế nhất định như các chủ đầu tư có ưu thế về tiếp cận quỹ đất, am hiểu về thị trường và môi trường kinh doanh trong nước.

Theo bà Hoài An, cùng với sự phát triển của thị trường, các chủ đầu tư nội địa cũng dần nâng cao năng lực của mình, phát triển đội ngũ nhân lực về đầu tư cũng như triển khai dự án. Ngoài ra, các chủ đầu tư này cũng không ngần ngại hợp tác với các chủ đầu tư nước ngoài để học hỏi và thu thập kinh nghiệm triển khai dự án từ các đối tác ngoại.

Tuy nhiên, bà Hoài An cũng thẳng thắn chỉ ra những khó khăn của doanh nghiệp nội khi chỉ một số có năng lực tài chính, kinh nghiệm, uy tín; còn lại nhiều doanh nghiệp chưa đủ khả năng tham gia M&A.

Theo chuyên gia kinh tế Nguyễn Minh Phong, phân tích kỹ ra thì doanh nghiệp nước ngoài khi tiến hành hoạt động M&A cũng bị giới hạn bởi Luật Kinh doanh BĐS và Luật Nhà ở, bởi quy định nhà đầu tư nước ngoài không được mua toàn bộ dự án, bị giới hạn bởi khu vực, số lượng sở hữu.

Như vậy, nếu theo luật thì các nhà đầu tư ngoại phải liên kết với nhà đầu tư nội, chứ không thể tự thân làm được. Điều này đặt ra một vấn đề là các doanh nghiệp nội cần nâng cao năng lực quản trị, thay đổi cách làm ăn, tạo uy tín ngay tại thị trường trong nước, để khi doanh nghiệp ngoại vào họ sẵn sàng bắt tay làm ăn.

Điều đó cho thấy bức tranh của thị trường BĐS đang cân bằng sức mạnh giữa doanh nghiệp nội và ngoại; không có tình trạng “cá bé nuốt cá lớn” như trong lĩnh vực bán lẻ.

Trước đó, vào tháng 7/2017 tại buổi họp báo Diễn đàn M&A Việt Nam, các chuyên gia đã nhận định các thương vụ M&A của các doanh nghiệp nội đang ngày càng tăng lên, thậm chí còn xuất hiện việc mua lại cổ phần của các nhà đầu tư nước ngoài, cho thấy các doanh nghiệp BĐS đang ngày càng “lớn”.

Tuy nhiên, một số luật sư cũng cảnh báo, việc các doanh nghiệp ngoại tiến hành các thương vụ M&A mặc dù có thể chỉ tới 30-50% giá trị, nhưng do nhà đầu tư ngoại có nhiều kinh nghiệm quản trị, lợi dụng thương hiệu đã có sẵn của dự án làm cho các doanh nghiệp Việt mất luôn khả năng hoạt động, bị phụ thuộc vào họ.