Căn hộ 25m2: “Cứu tinh” cho bất động sản tồn kho?

Bộ Xây dựng vừa có văn bản yêu cầu Tp. Hồ Chí Minh (Tp. HCM) nghiên cứu, cho phép xây dựng một tỷ lệ nhất định các căn hộ diện tích nhỏ 25 – 45m2 tại các dự án thuộc khu vực trung tâm. Vấn đề này không chỉ giải quyết được chỗ ở cho người nghèo, thu nhập thấp mà còn giải quyết được tình trạng hàng tồn kho.

Ông Nguyễn Trọng Ninh, Cục trưởng Cục quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho biết việc chấp thuận được Bộ nghiên cứu, dựa trên kết quả điều tra, tham khảo và Luật hiện hành.

Theo đó, Bộ Xây dựng đã căn cứ vào nhu cầu của thị trường. Bởi kết quả điều tra ở đô thị thì hiện nay có 4,8% hộ dân số trong những căn hộ có tiêu chuẩn rất thấp, dưới 5m2/đầu người.

Phù hợp với chiến lược quốc gia

Trong chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020, tầm nhìn 2030 đã đưa ra mục tiêu phấn đấu là đến năm 2015 đạt chỉ tiêu nhà ở tối thiểu 6m2/người và đến năm 2020 phấn đấu đạt chỉ tiêu 8m2/người.

Như vậy đề xuất xây căn hộ 25m2 cho 1 đến 3 người sống trong căn hộ là phù hợp với mục tiêu phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 đã được Thủ tướng phê duyệt.

Đồng thời, việc đề xuất căn hộ nhỏ đã được tham khảo kinh nghiệm quốc tế và hoàn toàn phù hợp với thông lệ quốc tế. Đơn cử như ở Hàn Quốc cho xây dựng căn hộ 14m2; Pari của Pháp 15m2; Thái Lan cho xây căn hộ 15-20m2.

Bên cạnh đó, việc đề xuất căn hộ 25m2 cũng phù hợp với tiêu chuẩn diện tích căn hộ tối thiểu của nhà ở xã hội quy định trong Nghị định 100 về phát triển và quản lý nhà ở xã hội của Chính phủ.

Tuy nhiên, nhiều ý kiến lo ngại quyết định này sẽ ảnh hưởng đến hạ tầng, ảnh hưởng đến mỹ quan đô thị. Về vấn đề này, ông Nguyễn Trọng Ninh cho hay việc cho phép xây dựng căn hộ nhỏ 25m2 không phải dự án nào cũng xây dựng hoặc tất cả dự án đều xây dựng.

“Vị trí nào, khu vực nào được xây căn hộ nhỏ tiêu chuẩn tối thiểu 25m2 và trong một dự án tỷ lệ xây dựng căn hộ nhỏ, vừa và lớn là bao nhiêu m2 sẽ được cơ quan chức năng xem xét, thẩm định trong quá trình phê duyệt dự án, chấp thuận chủ trương đầu tư để đảm bảo nguyên tắc phù hợp với quy hoạch được phê duyệt và đảm bảo nguyên tắc không quá tải hạ tầng, không làm tăng mật độ dân cư cũng như là ảnh hưởng đến mỹ quan đô thị”, ông Ninh khẳng định.

Dự án cũ vẫn được xem xét

Hơn nữa, vị trí nào, khu vực nào được phép xây dựng những căn hộ nhỏ tối thiểu 25m2 là do chính quyền các địa phương quyết định. Đồng thời, việc xây dựng nếu không bán được doanh nghiệp cũng sẽ không làm.

Do đó, việc cho phép xây căn hộ nhỏ tối thiểu 25m2 chỉ là một trong nhiều yếu tố để quản lý về phát triển nhà ở đô thị.

Sau khi Bộ Xây dựng cho phép Tp. HCM nghiên cứu để xây dựng các căn hộ nhỏ, nhiều doanh nghiệp BĐS quan tâm đến việc liệu cho phép xây dựng căn hộ 25m2 này sẽ chỉ áp dụng đối với dự án mới, tức là từ khi văn bản có hiệu lực hay cả những dự án cũ họ xây xong rồi có căn hộ to muốn chia nhỏ lại.

Trả lời về vấn đề này, ông Nguyễn Trọng Ninh cho rằng theo quy định về thực hiện pháp luật nhà ở, việc triển khai thực hiện dự án đã được thiết kế hoặc dự án đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Tuy nhiên, quá trình triển khai tuỳ thuộc vào thị trường, bởi Nghị định 99 hướng dẫn Luật nhà ở 2014 của Chính phủ cho phép chủ đầu tư đề xuất với chính quyền địa phương và Bộ Xây dựng điều chỉnh cơ cấu căn hộ cho phù hợp với cơ chế thị trường, phù hợp với điều kiện của từng dự án.

Việc điều chỉnh căn hộ vẫn phải bảo đảm theo quy chuẩn, tiêu chuẩn do cơ quan có thẩm quyền ban hành.

Như vậy, khi họ xây dựng rồi, nếu quy hoạch khu vực đó đảm bảo hạ tầng không chất tải gia tăng dân số thì vẫn có thể được xem xét”, ông Ninh nói.

Hiện chưa có quy chuẩn quốc gia về xây căn hộ 25m2, về nguyên tắc trước 1/7/2015 mà Luật Nhà ở 2005 còn có hiệu lực thì giới hạn về diện tích tối thiểu mới phải thực hiện theo quy định.

Sau 1/7/2015, khi Luật Nhà ở 2014 và các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan chưa có quy định diện tích tối thiểu cho nên việc Bộ Xây dựng ban hành quy chuẩn quốc gia cũng như cho phép xây dựng diện tích tối thiểu 25m2 là rất cần thiết. Như vậy, các doanh nghiệp có thể cùng triển khai chứ không riêng doanh nghiệp nào.

Theo lãnh đạo đại diện Tập đoàn FLC, số phận căn hộ diện tích nhỏ ở Việt Nam còn bấp bênh, bởi trước đây trong gói 30.000 tỷ đồng có điều kiện cho vay giá bán dưới 1 tỷ đồng, diện tích dưới 50m2, nhưng trên thực tế đều chưa thể triển khai được nhiều.

Ông Nguyễn Trọng Ninh cho rằng việc cho phép xây dựng căn hộ nhỏ tối thiểu 25m2 này cũng là một trong những giải pháp giải quyết hàng tồn kho, như Nghị quyết 02 cho phép chủ đầu tư chia nhỏ căn hộ nếu được cơ quan thẩm quyền cho phép.

Nếu quy chuẩn quốc gia được ban hành, lượng hàng tồn kho theo như báo cáo của Bộ Xây dựng gửi Quốc hội còn khoảng hơn 26.000 tỷ đồng hy vọng sẽ cơ bản được giải quyết cho những nhu cầu thực.