Đầu tư dự án bất động sản: “Nội” thiệt hơn “ngoại”

Doanh nghiệp ngoại trả tiền thuê đất chỉ bằng một nửa số tiền sử dụng đất doanh nghiệp trong nước phải nộp.

Ông Lê Ngọc Khoa - Cục phó Cục Công sản, Bộ Tài chính cho biết theo quy định hiện hành, giá đất để tính tiền sử dụng đất đối với các doanh nghiệp trong nước thực hiện các dự án đầu tư được điều chỉnh sát với giá thị trường. Trong khi đó, doanh nghiệp nước ngoài thuê đất thì được tính theo khung giá đất do UBND tỉnh, TP ban hành vào ngày 1-1 hàng năm. Chính những quy định trên đã dẫn tới những bất hợp lý giữa doanh nghiệp trong nước và nước ngoài trong đầu tư dự án bất động sản.

Doanh nghiệp ngoại quá hời

Báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy hầu hết các hợp đồng thuê đất của các doanh nghiệp nước ngoài đều trả tiền thuê đất theo cả thời gian thuê và tính bằng 0,5% giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành ngày 1-1 hàng năm. Có những dự án hiện nay đang trả tiền thuê đất theo đơn giá của năm 1995, chỉ bằng 10% so với giá đất hiện tại. Bà Tạ Thanh Tú - Phó phòng Tài nguyên đất, Cục Công sản cho rằng giá đất biến động hàng quý, thậm chí hàng tháng và chỉ có lên chứ không xuống. Do vậy, quy định trên cho thấy ngân sách nhà nước đang bị thất thu một khoản không nhỏ.

Theo Nghị định 84/2007, những tổ chức kinh tế liên doanh chuyển thành doanh nghiệp có 100% vốn nước ngoài được thuê đất trả tiền hàng năm hoặc một lần. Hiện tại, giá thuê đất mà doanh nghiệp thuê đất phải trả cho nhà nước chỉ bằng 0,5% giá đất theo quy định. Tính ra, số tiền thuê đối với các doanh nghiệp nước ngoài này thấp hơn nhiều lần so với tiền sử dụng đất phải đóng của doanh nghiệp trong nước được nhà nước giao đất. Ông Bùi Ngọc Tuân - Vụ phó Vụ Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng chính đơn giá thuê đất quá thấp nên mới có sự so sánh.

Ông Lê Ngọc Khoa cũng thừa nhận: “Chính những quy định khác nhau trong chính sách đã dẫn đến sự mất công bằng về nghĩa vụ tài chính giữa đối tượng là tổ chức nước ngoài và trong nước khi đầu tư dự án bất động sản”.

Sẽ tăng giá thuê đất

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HOREA) trong công văn kiến nghị 15 giải pháp phát triển ổn định thị trường bất động sản mới đây đã kiến nghị phải thay đổi cách tính tiền sử dụng đất đối với doanh nghiệp trong nước và tiền thuê đất đối với doanh nghiệp nước ngoài cho phù hợp.

Cụ thể hơn, ông Bùi Ngọc Tuân cho rằng phải sửa đổi đơn giá thuê đất theo hướng tăng tiền thuê đất. Khi đó, số tiền doanh nghiệp nước ngoài trả tiền thuê đất trong 50 năm sẽ bằng số tiền sử dụng đất doanh nghiệp trong nước phải đóng một lần khi được nhà nước giao đất 50 năm. Như vậy sẽ công bằng cho cả hai bên.

Cục phó Lê Ngọc Khoa cho biết Bộ Tài chính đang nghiên cứu trình Chính phủ sửa đổi Nghị định 123/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Cụ thể, sẽ kiến nghị Chính phủ sửa đổi cách tính tiền thuê đất đối với doanh nghiệp nước ngoài để đảm bảo công bằng giữa doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp nước ngoài khi đầu tư dự án bất động sản, đồng thời tránh thất thu cho ngân sách nhà nước. Theo đó, tiền thuê đất mà doanh nghiệp nước ngoài phải trả sẽ phải tương ứng với tiền sử dụng đất của tổ chức trong nước được nhà nước giao đất.

Ngoài ra, tiền thuê đất của doanh nghiệp nước ngoài cũng sẽ được tính lại hàng năm theo khung giá đất của UBND tỉnh công bố thay vì được trả một lần như hiện nay. “Tuy nhiên, quy định này sẽ không hồi tố với những hợp đồng thuê đất đã được ký của các tổ chức-doanh nghiệp nước ngoài” - bà Tạ Thanh Tú khẳng định.

Khó cho trả tiền thuê đất hàng năm

Theo Luật Đất đai 2003, doanh nghiệp được giao đất xây dựng nhà ở để bán và cho thuê thì áp dụng hình thức giao đất thu tiền sử dụng đất một lần. Theo lập luận của HOREA, quy định nộp tiền sử dụng đất một lần góp phần làm chi phí đầu tư ban đầu quá cao, các DN bất động sản trong nước phần lớn yếu vốn nên khó đáp ứng. Do đó, HOREA kiến nghị cho DN trong nước được thuê đất trả tiền hàng năm trong thời gian chuẩn bị đầu tư và xây dựng hạ tầng cho dự án, khi có sản phẩm bán sẽ nộp tiền sử dụng đất cho nhà nước theo quy định.

Một lãnh đạo Bộ Tài nguyên và Môi trường nhận xét kiến nghị này rất khó chấp nhận, bởi điều đó trái với quy định DN phải có năng lực tài chính khi được giao dự án. Thực tế, nhiều DN bán nhà trên giấy ngay sau khi được chấp thuận dự án. Vì vậy, nếu cho DN trả hàng năm thì có thể xảy ra tình trạng DN bán nhà xong rồi ôm tiền chạy mất. Khi đó ai sẽ chịu trách nhiệm?