Đầu tư BĐS, biến chuyển gì?

Quý I/2016, từ một số thay đổi, bổ sung nội dung Thông tư 36 của NHNN tới “cú sốc” mang tên “thả nổi” lãi suất sau ngày 1/6 liên quan tới gói tín dụng 30.000 tỷ đồng, một bộ phận nhà đầu tư đã phản ứng rất nhanh khi e ngại rủi ro vốn rót vào dự án. Giới kinh doanh thứ cấp nhà đất “rủ” nhau rút vốn, hoặc bán tháo các bất động sản thuộc dự án nhà ở thương mại được hưởng ưu đãi tín dụng từ gói 30.000 tỷ đồng.

Thời gian vài tháng trở lại đây, các suất căn hộ dự án được mời chào dưới dạng “suất được hưởng ưu đãi vay từ gói 30.000 tỷ đồng” thường chỉ xuất hiện nhỏ giọt trên chợ nhà đất. Trong đó, hầu hết, người rao tin cần sang tay, chuyển nhượng đều khẳng định, sản phẩm mục tiêu thuộc “số ít” các dự án cuối cùng được ưu đãi vay mua nhà từ gói tín dụng ưu đãi của Chính phủ.

Hết thời “cành cao”

Ngay sau thời điểm NHNN phát đi cảnh báo về những hợp đồng “mập mờ”, khiến khách hàng hiểu nhầm về thời hạn cũng như lãi suất ưu đãi vay liên quan tới sản phẩm giao dịch sau ngày 1/6, vẫn xuất hiện không ít các nội dung quảng bá sử dụng “từ khóa”: 30.000 tỷ đồng nhằm hút khách.

Cụ thể một trường hợp điển hình, trên một trang rao vặt bất động sản, tin đăng của người dùng (SĐT 0906.228.xxx) ngày 14/3 cho biết: “Nhanh tay sở hữu những căn hộ cuối cùng vay gói 30.000 tỷ chung cư Gemek Tower. Hỗ trợ vay tối đa gói 30.000 tỷ cho khách hàng. SHB, BIDV, Tiền Phong bank và Vietcombank giải ngân song song 80%...”

Theo nhà đầu tư Nguyễn Đăng, trước đây, thời điểm cuối quý IV/2015 tới tháng 2/2016, những sản phẩm BĐS được khoác áo “hưởng gói 30.000 tỷ đồng” luôn là tâm điểm săn đón của khách hàng cần nhà. Nay, trạng thái tâm lý của khách hàng đã quay ngoắt 180 độ.

“Đặc biệt, với những người đang chuẩn bị xuống tiền vào hợp đồng mua bán, đa số họ đều “khựng” lại và liên tục hỏi ý kiến luật sư, chuyên gia ngân hàng tín dụng để tránh... việt vị (liên quan tới trả lãi vay thương mại sau 1/6)” – ông Đăng tiết lộ.

Cũng theo nhà đầu tư có thâm niên hơn 10 năm tại thị trường nhà đất Hà Nội này, làn sóng “tháo chạy” diễn ra mạnh mẽ trong từng ngõ ngách của giới đầu cơ lướt sóng.

Dẫn chứng: Hầu hết cá nhân nhà đầu tư nhỏ lẻ, “tay ngang” (chủ yếu dân văn phòng công sở) ai nấy đều tìm cách chuyển nhượng nhanh chóng các suất căn hộ từng “không thèm bán” vì thuộc dòng BĐS “không quý nhưng hiếm”.

“Sở hữu cùng lúc 4 căn ở 4 dự án khác nhau thuộc diện vay gói 30.000 tỷ đồng, tôi đang “chết dở” vì tâm lý thị trường bỗng nhiên cảnh giác cao độ với sản phẩm dạng này. Chỉ mong cơ quan quản lý nhanh chóng có chính sách “gỡ khó” thì mới mong không bị “ngâm vốn” trong đống BĐS chưa hình thành – bà Hà, một nhà đầu tư ở khu vực Cầu Giấy than thở.

Săn dự án nào?

Thông thường, giới kinh doanh đầu tư (lướt sóng hoặc chuyên nghiệp) được chia thành hai “đẳng cấp”, phụ thuộc vào khả năng chủ động tài chính. Với những cá nhân ít tiền và không giàu tham vọng kiếm lợi “khủng” từ sang nhượng BĐS, việc nắm giữ các suất chung cư giá rẻ, được ưu đãi vay được xem là “kim chỉ nam” thời gian trước. Còn hiện tại, không ít “đại gia” đã mạnh dạn săn đuổi các dự án trong trung tâm, giá ở khoảng 24-30 triệu đồng/m2 để … yên tâm về khoản tài chính bỏ ra.

Vô hình chung, những dự án chỉ mới đây được “tái khởi động”, hoặc công bố triển khai trong nội đô lập tức phát huy tối đa giá trị. Theo đó, ở các trục như Lê Văn Lương, Phùng Chí Kiên, Trung Kính, Hoàng Quốc Việt, Hồ Tùng Mậu, Lê Đức Thọ… nhiều dự án thương mại đã “nóng” nay còn nóng hơn.

Tìm hiểu một nhóm nhà đầu tư có “quỹ chung” lên tới ngót 30 tỷ đồng, kế hoạch ngay trong tháng ba này được xây dựng theo hướng: “Gom” càng nhiều căn hộ dự án trung tâm càng tốt.

Tiêu chí đặt ra, theo ông Hoàng Minh (“trưởng nhóm”) bao gồm: vị trí thuộc các quận đã đầy đủ hoàn thiện mọi vấn đề về hạ tầng kỹ thuật-xã hội, dự án ít nhất đã xong móng hầm (đủ điều kiện mở bán), được ngân hàng bảo lãnh với thông tin công khai trên các phương tiện thông tin đại chúng, BĐS thuộc hàng “hoa hậu” (tầng đẹp, hướng phong thủy dễ “bán”).

Thậm chí, ngay cả những khu vực mới nâng cấp hạ tầng như Đại Mỗ (Từ Liêm), việc giao dịch “chớp nhoáng” cũng được tính đến trong trường hợp chủ đầu tư đảm bảo được khả năng tài chính lẫn thương hiệu.

“Chúng tôi đặt nặng vấn đề tài chính của chủ đầu tư. Nếu có thương hiệu, nhưng không đủ khả năng trường vốn, thì dự án “cao cấp” cũng chỉ mang danh hão. Trong nhóm, có cả một chuyên gia tài chính ngân hàng nên rất yên tâm về “sức khỏe” của một dự án trước khi xuống tiền” – nhà đầu tư Phạm Thị Quý tâm đắc cho biết.