Đầu tư bất động sản - Lợi nhuận cao, rủi ro nhiều

Giá trị một miếng đất thuộc một số dự án ở quận 2, quận 7 TPHCM chỉ trong vòng 2 - 3 năm đã tăng lên vài trăm phần trăm. Thậm chí có những lô đất ở Phú Mỹ Hưng trong vòng 4 năm đã tăng hơn 1.000%.

Theo cảnh báo của các chuyên gia kinh tế, mức lợi nhuận như trên đã thoát ra khỏi quy luật tỷ suất lợi nhuận thông thường và có nguy cơ nhà đầu tư sẽ “mất trắng” nếu bất động sản (BĐS) trở về giá trị thực.

Thị trường rộng mở

Theo nhận định của các chuyên gia kinh tế, thị trường BĐS nước ta đang có cơ hội phát triển rất tốt do nhu cầu lĩnh vực này sẽ tăng nhanh vào thời gian tới. Với dân số 84 triệu dân, trong đó dân thành thị chiếm khoảng 23 triệu người, dự kiến sẽ tăng lên 46 triệu vào năm 2025, điều này đồng nghĩa với việc đô thị hóa sẽ diễn ra với tốc độ nhanh trong những năm tới.

Kế hoạch nâng diện tích bình quân về nhà ở từ 10,4m2 /người hiện nay lên 20m2/người vào năm 2020, buộc mỗi năm phải xây thêm 35 triệu m2 sàn nhà ở. Bên cạnh đó, nhu cầu về văn phòng, căn hộ cho thuê, khách sạn cao cấp… đã và sẽ tiếp tục khan hiếm trong thời gian tới.

Tại TPHCM, nhu cầu văn phòng loại A,B khoảng 200 ngàn m2 và 10.000 phòng khách sạn trong một vài năm tới. Hàng loạt khu công nghiệp lớn như Dung Quất, Chu Lai, Nhơn Hội, Bình Dương… đang được triển khai mở rộng, tạo nhu cầu rất lớn về nhà ở cho công nhân, văn phòng làm việc tại các khu công nghiệp này…

Ở nước ta, các khoản thu ngân sách có liên quan đến nhà, đất bình quân hàng năm khoảng 20.000 tỷ đồng, mới chỉ chiếm 7% GDP. Còn ở những nước phát triển như Hoa Kỳ, Hàn Quốc, Nhật Bản…, mức thu này chiếm tới gần 20% GDP.

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà (Bộ Xây dựng), nhận định: Thị trường BĐS nước ta mới hình thành nên thiếu tính chuyên nghiệp, từ hệ thống chính sách đến cả những người trực tiếp tham gia thị trường. Cơ chế chính sách, quy trình thủ tục đầu tư còn nhiều điều chưa phù hợp với thông lệ quốc tế; cơ sở hạ tầng yếu kém, đặc biệt là hạ tầng giao thông.

Điều đáng quan ngại là doanh nghiệp trong nước còn yếu cả về tiềm lực kinh tế lẫn chuyên môn nên chưa thể cạnh tranh với các tập đoàn lớn nước ngoài. Tính minh bạch của thị trường cũng chưa cao, làm tăng tính rủi ro trong hoạt động kinh doanh BĐS.

Thách thức

Có bốn nhóm “hàng hóa” cầu luôn luôn lớn hơn cung đó là: BĐS, đồ cổ, vàng bạc đá quý và tài sản tài chính (nội và ngoại tệ, chứng khoán các loại). Với BĐS cung là không đổi trong khi cầu có sự tăng trưởng theo cấp số nhân dân số, có thể hiểu là vô tận.

Do đó giá BĐS lên, xuống chỉ là ngắn hạn, còn về dài hạn nó luôn ở trạng thái tăng. Khi đầu tư vào vào các lĩnh vực này, nhà đầu tư luôn quan tâm đến mục tiêu lợi nhuận, an toàn và lành mạnh.

Tuy nhiên, mức sinh lời ở lĩnh vực này vừa qua là quá cao, đặc biệt là ở Hà Nội, TPHCM. Lợi nhuận trên vốn đến vài trăm phần trăm, nếu xét trong một chu kỳ đầu tư trung hạn (1 - 5 năm).

Do vậy khiến nhiều nhà đầu tư chuyên ngành lẫn “tạp nham” đều lao vào cuộc. Điều này có thể có lợi trong ngắn hạn nhưng đến khi giá của nó được định lại theo đúng giá trị, sẽ gây thiệt hại cho nhà đầu tư, nhất là các nhà đầu tư không chuyên.

Bên cạnh đó, nhà đầu tư hiện phải đang chịu áp lực rủi ro rất lớn vì lạm phát cao (11% ước tính cho năm 2007) cùng với các yếu tố môi trường kinh doanh như sự chuyển dịch tăng về lãi suất, sự can thiệp hành chính của nhà nước. Điều này cho thấy thấy, đầu tư cho BĐS không phải là quá hấp dẫn khi cân nhắc giữa rủi ro và lợi nhuận.

Nguy cơ sẽ xảy ra nếu hiệu ứng “bong bóng” đối với thị trường BĐS. Nhiều nước trên thế giới và các nước trong khu vực đã từng xảy ra việc này. Nhà đầu tư mất trắng hoặc thua lỗ thảm hại. Vì vậy đối với nhà đầu tư trong lĩnh vực BĐS cần xây dựng kế hoạch đầu tư theo nguyên tắc phân bổ nguồn lực tài chính một cách thận trọng, hợp lý.

Cần cơ chế đồng bộ, liên thông

Theo ông Trần Kim Chung, Phó ban Nghiên cứu kế hoạch Quản lý kinh tế, Viện Quản lý Kinh tế TW, thị trường BĐS có quan hệ trực tiếp với các thị trường khác như tài chính, xây dựng, vật liệu xây dựng, lao động… Có thể nói, sự phát triển của thị trường BĐS có tác động lan tỏa đối với sự phát triển của nền kinh tế quốc dân.

Phát triển và điều hành tốt thị trường BĐS sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế. Vì thế, cần xây dựng thị trường phát triển lành mạnh, bền vững. Nhà nước cần tập trung xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật, các cơ chế chính sách phù hợp đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất và đủ hiệu lực.

Muốn vậy, cần nghiên cứu để điều chỉnh, bổ sung một số loại thuế và lệ phí về nhà, đất theo hướng khuyến khích sử dụng có hiệu quả, đồng thời phát triển mạnh các giao dịch chính thức trên thị trường.

Tăng cung hàng hóa BĐS, nhất là đất cho sản xuất kinh doanh và nhà ở, cũng là một biện pháp nhằm góp phần bình ổn thị trường theo hướng cân đối theo quy luật cung cầu, đồng thời góp phần thực hiện chính sách xã hội.

Thị trường BĐS rất phức tạp và nhạy cảm,cần có những biện pháp quản lý hợp lý nhưng phải thận trọng, không nên can thiệp thô bạo bằng mệnh lệnh hành chính. Phải đảm bảo thị trường phát triển không nóng quá nhưng cũng không để đóng băng.

Theo Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam, thuế không phải là chìa khóa vạn năng để giải quyết vấn đề BĐS, cần phải kết hợp với các giải pháp khác như quỹ đất, quỹ nhà, tăng tiềm lực tài chính... Ông nói, thuế chỉ là một biện pháp, nếu chúng ta điều chỉnh không hợp lý thì sẽ để lại những hậu quả tai hại.

Mới đây Bộ Xây dựng đã trình Chính phủ áp dụng thuế lũy tiến trong thu thuế sử dụng đất và giảm thuế chuyển quyền sử dụng đất xuống còn 1% thay vì 4% như trước đây, giảm mức thu lệ phí trước bạ xuống còn 0,02%. Đây được coi là những biện pháp trước mắt nhằm hạn chế tình trạng giao dịch ngầm vì sợ đóng thuế, hạn chế đầu cơ nhà, đất.

Hệ thống pháp luật về hoạt động thị trường BĐS nước ta tương đối đồng bộ nhưng vẫn còn một số vấn đề cần tiếp tục bổ sung, hoàn thiện theo nguyên tắc thị trường. Công tác quy hoạch hiện nay cũng không đáp ứng được yêu cầu phát triển xã hội, ảnh hưởng rất lớn đến tiến độ triển khai các dự án.

Đặc biệt cơ chế xin - cho đã làm nản lòng nhiều doanh nghiệp khi tham gia kinh doanh BĐS… Tính cạnh tranh, minh bạch từ khâu tạo lập đến hoạt động giao dịch mua bán của thị trường còn nhiều hạn chế. Các thủ tục hành chính còn gây khó khăn cho các nhà đầu tư, người dân còn khó khăn trong việc tìm mua nhà ở…

Theo Sài Gòn Giải Phóng