Đầu cơ trở lại thị trường, giá nhà đất lại tăng "nóng"

Giá bất động sản (BĐS) tiếp tục tăng trong ba tháng đầu năm 2018. Chủ đạo của đợt tăng lần này nằm ở đất nền, nhà phố. Trước đó, suốt năm 2017 cho vay tiêu dùng tăng trên 65%, chiếm 18% tổng dư nợ tín dụng trong đó có mua nhà đất, điều này góp phần khiến BĐS tăng nóng.

Sự xuất hiện trở lại mạnh mẽ của nhà đầu tư thứ cấp, giới đầu cơ đang khiến giá nhà bị đẩy lên cao, vượt xa khả năng mua nhà của người dân.

Dân đầu cơ đẩy giá đất

“Cứ 10 người gọi điện hỏi mua đất nền thì có bảy người hỏi sổ để cắm ngân hàng vay vốn”- một chủ đầu tư chuyên buôn đất nền mô tả ngắn gọn về không khí mua bán đất nền tại TP.HCM.

Trước Tết, nhóm đầu tư của anh Nguyễn Long Sơn có mua một lô đất 1.017m2, tại tại khu vực đường Phạm Đăng Giảng (đoạn ngã tư Gò Mây) quận Bình Tân (TP.HCM) để phân lô bán nền. Giá thời điểm đó mỗi m2 là 16 triệu đồng, hiện nay lên 22 triệu/m2. Dù đang trong thời gian làm hạ tầng và  giấy phép phân lô nhưng đã có những nhóm đầu tư khác tìm đến mua sang tay của nhóm anh Sơn với giá 27 tỉ đồng (trước Tết anh mua 23 tỉ đồng). “Hiện nay thị trường tập trung chủ yếu là dân đầu cơ, còn nhà đầu tư thứ cấp nhỏ lẻ cũng là dân lướt sóng mua đi bán lại. Những dấu hiệu này rất giống với năm 2007” – anh Sơn nói.

Mới đây chính sách về phân lô bán nền được UBND TP.HCM phê duyệt có nhiều thay đổi thuận lợi hơn cho thị trường này. Trong đó, có quy định không bắt buộc xây nhà vẫn tách thừa bình thường và việc phân lô được cho phép với diện tích nhỏ hơn so với trước.

Theo khảo sát, chỉ từ sau Tết, giá đất nền tại TP.HCM đã tăng đều tại các quận huyện, với mức tăng từ  20-30%.

Tại một dự án đất nền ở đường Huỳnh Tấn Phát (huyện Nhà Bè) giá mỗi lô đất tăng thêm 4 triệu đồng/m2. Cảnh mua bán sang tay nhộn nhịp, tuy nhiên chỉ có một nền đất trên tổng số hàng trăm nền đất phân lô tại dự án này đang có hoạt động xây dựng nhà ở. Không dừng lại ở đó, sự gia tăng giá đất còn lan rộng đến Cần Giờ sau nhiều thông tin về việc các tập đoàn về huyện đảo này gom đất lớn để đón đầu dự án làm cầu thay thế bến phà Bình Khánh. Chỉ riêng giá đất nông nghiệp tại Cần Giờ đã tăng từ 200 đến 300 triệu đồng/công (một công tương đương 1.000m2).

Cũng như tại các khu vực khác khi thị trường nhà đất "nóng" lên, nhiều người dân tại Cần Giờ đã tạm rời bỏ công việc thường ngày để đi buôn nhà đất theo cơn sốt thị trường.

Tại khu Đông TP.HCM, giá đất vốn đã leo thang nhiều nhất do sự phát triển mạnh của hạ tầng cũng không nằm ngoài đợt tăng giá này. Đơn cử như tại quận 9, trước Tết, bà Thu Dung có mua hai nền đất với giá 18 triệu/m2, nay giá tăng lên 22 triệu/m2 có giao dịch thực. “Giá đất tăng đạt kỳ vọng và tôi đang chờ làm thủ tục ra sổ đỏ xong xuôi để sang tay hai lô đất này” – bà Dung kể.

Nhà phố riêng lẻ trong các khu dân cư hiện hữu cũng tăng giá đột biến kể từ năm 2017 đến ba tháng đầu năm 2018.

Tại nhiều kênh mua bán bất động sản, nếu từ đầu năm 2017 về trước còn có khái niệm phân khúc nhà phố trên dưới 1 tỉ đồng tại TP.HCM thì nay chỉ còn khái niệm phân khúc nhà phố trên dưới 3 tỉ đồng. Đó gần như là mức giá tối thiểu mới cho một căn nhà phố tại TP.HCM.

Đáng nói, việc giá đất leo thang không chỉ diễn ra tại TP.HCM mà ngay cả Long An, Bình Dương, Đồng Nai cũng đồng loạt lên giá...


Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM, ông Lê Hoàng Châu cũng cho biết dân đầu cơ, đầu tư đang chiếm tỉ lệ chiếm 60-70% trên thị trường giao dịch nhà đất, thậm chí có những khu vực cao hơn. “Tại những khu phân lô bán nền, các ngôi nhà mọc lên rất ít... Giá đất nền tiếp tục tăng sau Tết do tâm lý khan nguồn cung. Những dấu hiệu trên làm tăng nguy cơ bong bóng cục bộ trong phân khúc đất nền, dẫn đến rủi ro vay tín dụng dưới hình tiêu dùng trong khi ngân hàng đang tăng lãi suất”, ông Châu nói.

Cũng theo ông Châu, UBND TP.HCM đã ban hành quyết định 60 nhằm chấn chỉnh hoạt động phân lô bán nền. Theo đó, thời gian tới các quận huyện dựa trên quyết định này buộc chủ đầu tư phải đầu tư hạ tầng bài bản mới cho phân lô bán cho dân.

Xuất hiện trở lại của hợp đồng góp vốn

Khi thị trường BĐS tăng nóng, nhà đầu tư ồ ạt đổ xô vào mua bán bất chấp pháp lý dự án. Đây cũng là thời điểm nhiều chủ đầu tư làm ăn chụp giựt bất chấp huy động vốn từ các nhà đầu tư thứ cấp.

Quay về thời điểm đóng băng BĐS sau khủng hoảng 2007-2008, có một hậu quả pháp lý đeo đẳng người mua nhà đất là hợp đồng góp vốn. Nay khi nhà đất nóng trở lại việc mua bán diễn ra chóng vánh, “sáng mua, chiều bán”, thì hợp đồng góp vốn cũng trở lại.

Thấy giá đất lên nhanh chóng, nhiều nhà đầu tư bất chấp vốn vay và pháp lý dự án “ném” tiền vào đất nền.

Chiều muộn ngày 6/4, sau khi đi một vòng quanh khu đất phân lô bán nền tại đường Kinh Dương Vương (quận Bình Tân, TP.HCM) người mua đất yêu cầu môi giới cho xem pháp lý dự án. Nhân viên này lập tức quanh co gọi điện thoại cho trưởng phòng, tiếp đến trưởng phòng gọi phó giám đốc. Vị này bảo “sổ đỏ dự án chỉ có giám đốc chúng em giữ mà hiện nay ổng đang đi công tác chưa về”. Thực tế, qua điều tra đơn vị môi giới trên đang rao bán gần 100 nền đất tại dự án này theo kiểu “bán vịt trời”. Cụ thể, công ty này đang dùng chiêu thức ký hợp đồng góp vốn với người mua. Để tạo niềm tin, trong hợp đồng góp vốn đưa ra điều khoản: “Cam kết với bên mua sau 12 tháng không ra sổ đỏ thì bên bán chịu bồi thường 150% tổng số tiền bên mua đã đóng. Thời gian trả tiền bồi thường trong vòng 45 ngày”. Tuy nhiên, ngay cả công ty bán lô đất này cũng chưa biết được số phận họ ra sao khi chủ nhân thực sự của lô đất vẫn chưa ký bán cho công ty này.


Theo quan sát, các công ty môi giới làm ăn kiểu chụp giựt như thế thường thuê những khu văn phòng hào nhoáng như biệt thự, văn phòng hoành tráng để đánh bóng và tạo niềm tin.

Bằng chiêu thức đó, các công ty môi giới nhận tiền của bên mua đất (phần lớn là các nhà đầu tư thứ cấp) rồi mới bắt đầu mang số tiền này đến gặp chủ đất để hoàn thiện vấn đề về pháp lý để chuyển đổi mục đích sử dụng, phân lô cho khách hàng.

Theo luật sư Hà Hải (đoàn luật sư TP.HCM) người mua nhà đất thông qua hợp đồng góp vốn phải đối mặt với nhiều rủi ro pháp lý. Hiện nay một số chủ đầu tư làm ăn chụp giựt thường lợi dụng việc người góp vốn ít có khả năng tiếp cận thông tin BĐS hoặc chưa nắm bắt đầy đủ thông tin về dự án, để ký hợp đồng trong khi dự án còn chưa hoàn thiện về các thủ tục pháp lý, chưa đền bù giải phóng mặt bằng, chưa có quyết định giao đất…

Khi tranh chấp hoặc thiệt hại xảy ra, người mua BĐS qua hợp đồng góp vốn có thể sẽ phải gánh chịu nhiều rủi ro về tài sản, như không đòi được phần vốn góp, không nhận được phần bồi thường thiệt hại, vì hợp đồng được giao kết không đúng với các quy định của pháp luật. Không những vậy, người góp vốn luôn là người bị động trong hợp đồng giao dịch: khi chủ đầu tư tăng giá, người góp vốn phải chịu bù; dự án chậm, người góp vốn đành phải chờ, trong khi lãi vay ngân hàng để được nguồn vốn đầu tư vẫn phải trả; cá nhân góp vốn phải luôn góp vốn theo đúng thời hạn cam kết, trong khi tiến độ thi công dự án và tình trạng chất lượng công trình ra sao thì lại không được biết rõ ràng, thậm chí người góp vốn còn có nguy cơ bị chủ đầu tư chiếm dụng vốn góp.

Còn rủi ro hơn nữa khi đa số các hợp đồng góp vốn được ký kết đều là hợp đồng mẫu do chủ đầu tư soạn thảo, thiếu chặt chẽ, không đảm bảo quyền lợi của người góp vốn. Điều này rất dễ thấy trong các mẫu hợp đồng góp vốn của phần lớn các dự án trên thực tế.

Các ngân hàng thương mại đã thực hiện chính sách hạn chế tín dụng vào bất động sản (BĐS) theo chỉ đạo của Ngân hàng nhà nước (NHNN) thông qua việc siết dần các điều kiện vay vốn, lãi suất cho vay BĐS vì thế đang tăng. Theo đó sau khi NHNN ban hành văn bản yêu cầu các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài hạn chế đổ tín dụng vào BĐS vào đầu năm 2018, các chính sách cho vay mua nhà, đất của nhiều ngân hàng tại TP.HCM bắt đầu thay đổi. Khoảng ba tháng gần đây, một số ngân hàng cổ phần bắt đầu áp dụng mức lãi suất cho vay mua nhà, đất khá cao. Nếu như trước đây, lãi suất cho vay trung bình ở hệ thống các ngân hàng này chỉ dao động khoảng từ 8%-9%/năm thì nay tăng lên từ khoảng 11%-12%/năm đối với khách hàng vay trung hạn. Trường hợp khách vay dài hạn, lãi suất còn cao hơn, khoảng 12,5%/năm. Một số ngân hàng lớn hiện vẫn còn áp dụng mức lãi suất cho vay dễ thở hơn, dao động từ khoảng 8%-9%/năm, đồng thời siết dần các điều kiện ưu đãi.