Đầu cơ nhà đất nở rộ: Do chính sách thuế lỗi thời

Tình trạng sốt nhà, đất cục bộ tại một số đô thị lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh vừa qua cho thấy thị trường bất động sản (BĐS) phát triển chưa bền vững.

Nhiều chuyên gia cho rằng, đã tới thời điểm điều chỉnh chính sách thuế nhà đất nhằm ngăn chặn những cơn sốt “nóng, lạnh” của thị trường.

Thuế thấp tạo điều kiện cho đầu cơ phát triển

Theo quy định hiện hành, việc nộp thuế sử dụng nhà, đất thực hiện theo Pháp lệnh thuế nhà, đất 1992, Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung Pháp lệnh thuế nhà, đất 1994 và Nghị định số 94/CP ngày 25/8/1994 của Chính phủ. Tính toán cụ thể cho thấy, mức nộp thuế sử dụng đất đối với 1 m² đất đô thị ở vị trí đất có giá trị cao nhất hiện tại chỉ phải nộp khoảng 40.000 đ/m²/năm (32 lần x 0,5 kg/m²/năm x 2.500đ/kg thóc).

Với mức thuế này, một căn nhà 50 m² ở vị trí đất có giá trị cao nhất thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng chỉ phải nộp khoản tiền thuế sử dụng đất là 2 triệu đồng/năm. Trong khi đó, giá cho thuê nhà, đất tại đô thị ở vị trí tốt khoảng 25 - 30 USD/m²/tháng, tương đương gần 5 triệu đồng/m²/năm. Như vậy, thuế sử dụng đất mới chỉ chiếm 0,8% mức sinh lợi, nếu nhà, đất đó được đưa vào khai thác, kinh doanh.

Theo Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Hồng Quân, mức thuế sử dụng nhà, đất, đặc biệt là tại khu vực đô thị như trên còn quá thấp so với thực tế. Sắc thuế này không có tác dụng điều tiết đối với quy mô diện tích, giá trị cụ thể của mỗi tài sản nhà, đất cũng như không điều tiết đối với người có nhiều bất động sản, đặc biệt là những người sở hữu nhiều bất động sản nhưng không đưa vào khai thác, sử dụng, gây lãng phí cho xã hội.

Thêm vào đó, khoản thu về thuế nhà, đất hiện hành chưa bao gồm thuế đối với nhà và tài sản trên đất nên chưa có tác dụng điều chỉnh đối với các trường hợp mua, sở hữu nhiều căn hộ chung cư để đầu cơ.

Trước bạ cao, “sổ đỏ” bị treo

Các sắc thuế lỗi thời làm thị trường nhà đất khó phát triển Đối với thuế chuyển quyền sử dụng đất (TCQ), thuế suất cụ thể đang áp dụng là 4% đối với đất ở, đất xây dựng công trình. Mức thuế suất này được tính với giá đất năm 1994, nay giá đất đã tăng thêm nhiều lần theo quy định của Luật Đất đai 2003. Kể cả với mức giá đất quy định tại thời điểm trước khi Luật Đất đai có hiệu lực (trước 1/7/2004) thì mức 4% cũng là quá cao.

Chẳng hạn, nếu hộ gia đình, cá nhân mua 1 ngôi nhà trên mảnh đất 50 m² với giá trung bình tại Hà Nội hiện nay khoảng 30 triệu đồng/m² đất thì người đó phải nộp TCQ là 60 triệu đồng. Theo ông Nguyễn Hồng Quân, điều này càng bất hợp lý hơn trong trường hợp mua, bán không vì mục đích kinh doanh mà chỉ để cải thiện về nhà ở, hợp lý hóa chỗ ở, phải bán nhà cũ và mua nhà mới.

Từ đó dẫn đến tình trạng người dân sẵn sàng mua bán trao tay, không làm thủ tục với Nhà nước, hoặc khai thấp hơn giá thực tế giao dịch làm Nhà nước bị thất thu thuế, không quản lý được việc sử dụng nhà, đất và dễ gây tiêu cực.

Tương tự, mức lệ phí trước bạ (LPTB) đối với bất động sản nhà, đất hiện nay (1% tính trên giá trị cả nhà và đất) là quá cao, gần như một loại thuế chứ không còn mang ý nghĩa là lệ phí. Mức thu này không phản ánh đúng bản chất của việc thu lệ phí mà như một sắc thuế mới. Hậu quả của LPTB cao chính là 65.000 trường hợp người dân không đến nhận “sổ đỏ” tại Hà Nội do thu nhập của họ không trả nổi.

Đánh thuế nặng đối tượng đầu cơ

Theo ông Nguyễn Hồng Quân, để hạn chế đầu cơ, trốn lậu thuế, khuyến khích các giao dịch chính thức và tạo điều kiện cho thị trường phát triển lành mạnh, đối với thuế nhà đất, cần ban hành suất thuế sử dụng đất cơ bản theo khu vực, vị trí tính bằng đơn vị tiền tệ (đồng/m²) thay cho cách tính theo mức thuế nông nghiệp hiện hành.

Đồng thời, thực hiện đánh thuế sở hữu nhà đối với các hộ gia đình, cá nhân vượt quá tiêu chuẩn diện tích nhà ở bình quân trên cơ sở ban hành suất thuế sở hữu nhà ở cơ bản. Hộ gia đình, cá nhân có sở hữu từ 2 nhà ở hoặc căn hộ trở lên, nếu vượt hạn mức nhà ở cũng thực hiện đánh thuế lũy tiến theo nguyên tắc càng sở hữu nhiều nhà thì mức nộp thuế càng tăng.

Đối với TCQ, để khuyến khích giao dịch chính thức, đề nghị giảm thuế suất TCQ xuống còn khoảng 1% và tính chung cho cả nhà và đất hoặc gộp TCQ với thuế thu nhập cá nhân hoặc thuế thu nhập doanh nghiệp. Về LPTB, đề nghị cho giảm xuống còn 0,02% và không quá 2 triệu đồng để đảm bảo theo đúng nghĩa lệ phí.

Theo Bộ Xây dựng, mức lệ phí này sẽ khuyến khích người dân đăng ký với nhà nước, đồng thời bảo vệ được quyền lợi của người dân.

Ở Los Angeles (Mỹ) khi chính quyền bang giảm thuế suất thuế chuyển nhượng BĐS từ 3% xuống 1%, tổng thuế thu được từ chuyển nhượng tăng 5 lần và năm 2006 tỷ trọng thuế bất động sản thu được chiếm đến 22% tổng thu ngân sách. ở nước ta, năm 2006 (năm cao nhất kể từ năm 2000) thuế thu từ chuyển quyền sử dụng đất là 1.250 tỷ đồng, chỉ chiếm 0,5 % trong tổng thu ngân sách.

Theo An Ninh Thủ Đô