Thị trường bất động sản: “Nóng - lạnh” bất thường

Trong thời gian từ năm 2004 đến đầu năm 2006, thị trường bất động sản (BĐS) “nguội lạnh”. Nhiều cuộc hội thảo được tổ chức nhằm tìm nguyên nhân để có giải pháp “hâm nóng” thị trường. Hai năm sau thị trường này lại quá nóng. Người ta lại tổ chức hội thảo để xác định… nguyên nhân. Và các giải pháp đưa ra để “hâm nóng” hay “giảm nhiệt” thị trường này cũng có nhiều ý kiến khác nhau.

Thiếu nguồn cung

Ông Trần Văn Thành, Tổng giám đốc CTCP Vạn Phát Hưng, cho biết TPHCM hiện có khoảng 4.000 doanh nghiệp hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực địa ốc. Trong đó có khoảng 800 doanh nghiệp có thực hiện dự án, nhưng những doanh nghiệp thực sự có năng lực thực hiện những dự án lớn chỉ chừng 50.

Một dự án từ lúc bắt đầu khởi động đến lúc cho ra sản phẩm nhanh nhất cũng mất 3 - 4 năm. Và với chừng ấy doanh nghiệp thì hàng năm, sản phẩm (căn hộ) đưa ra thị trường còn rất hạn chế là điều dễ hiểu. Trong khi đó theo tính toán cứ 10 người thì có một người có nhu cầu về BĐS.

Rõ ràng nhu cầu về BĐS là rất lớn, nhất là tầng lớp “làm công ăn lương”, các bạn trẻ vừa lập gia đình. Trong khi đó những năm qua nhiều chương trình nhà ở của TP đưa ra để phục vụ cho người thu nhập thấp không đem lại kết quả như mong muốn.

Về phía doanh nghiệp lại có xu hướng tìm đến khách hàng là những người có mức thu nhập cao. Nhưng ngay trong các đối tượng có tiền này, thì không ít người bỏ tiền mua nhà, đất không phải để ở mà mua để đó chờ lên giá bán lại kiếm lời. Đó là chưa kể những người chuyên “đầu tư” kiểu này, mà xã hội gọi đó là những kẻ đầu cơ.

Quỹ đất không sinh ra thêm, còn sản phẩm nhà cũng không thể “sản xuất” ào ạt được. Cùng với nhiều nguyên nhân, bất cập khác thì thị trường BĐS nước ta hiện nay không thiếu nguồn cung mới là chuyện lạ.

Trở lại hai cơn sốt nhà đất vào năm 2001 - 2003 và cuối năm 2006 đầu năm 2007, các chuyên gia địa ốc cho rằng đó là sốt thật. Nhưng cơn sốt năm 2001 - 2003 là do cầu ảo tạo nên. Khi đó Luật Đất đai mới được ban hành (có hiệu lực từ ngày 1/7/2004), các văn bản pháp lý khác cũng xác định giá đất có thỏa thuận, vì vậy nhiều người đã mua đất chờ giá lên.

Còn cơn sốt cuối năm 2006 đầu năm 2007 là do cầu thật tạo nên. Tại thời điểm này chúng ta đã gia nhập WTO, rất nhiều tập đoàn kinh tế nước ngoài tìm đến làm ăn khiến nhu cầu về văn phòng, căn hộ tăng lên. Bên cạnh đó, đời sống người dân cũng tăng cao nên có nhu cầu về chỗ ở tốt hơn.

Chọn BĐS làm kênh đầu tư

Ngoài nhu cầu thật sự khiến thị trường BĐS nóng sốt, một nguyên nhân khác là do nhiều nhà đầu tư (chính quy và nhỏ lẻ) chọn BĐS làm kênh đầu tư. Lý giải điều này, nhiều chuyên gia địa ốc, cho rằng trước đây khi có tiền, người dân thường gửi vào ngân hàng nhưng do lãi suất tiền gửi ngân hàng không đủ bù vào lạm phát, nên họ chuyển sang sử dụng vào mục đích khác.

Thực tế hiện nay, không ít người chưa biết nhiều về BĐS cũng đổ xô vào đầu tư nhà, đất đã góp phần làm cho thị trường BĐS sốt nóng. Rõ ràng nhu cầu về nhà, đất là có thật (cho dù là để ở hay để đầu cơ). Và trong bối cảnh cung chưa đủ cầu, thì đầu tư vào lĩnh vực nhà, đất vẫn được coi là an toàn và lời nhất so với đồng tiền mà người đầu tư đã bỏ ra.

Một chuyên gia có uy tín trong lĩnh vực nhà-đất nhận định: Giá nhà - đất ngày càng tăng là điều tất yếu vì đây là hàng hóa đặc biệt có nguồn cung hạn chế. Nhưng vấn đề tăng bao nhiêu là hợp lý? Theo ông cứ mỗi năm tăng khoảng 20% là vừa. Tuy nhiên thực tế tại TPHCM cho thấy có những dự án, khu vực giá đất tăng đến khó ngờ.

Tại xã Phước Kiển (Nhà Bè) giá đất nông nghiệp vào tháng 11 - 2006 mỗi mét vuông từ 300 - 400 ngàn đồng, nay đã lên đến 2 triệu đồng/m². Dự án Phú Xuân (đất nền) cũng tại huyện Nhà Bè trong năm 2006 giá chỉ 2,6 triệu đồng/m², nay đã lên đến 12 triệu đồng. Nhiều dự án đất nền, căn hộ chỉ trong vòng một năm đã tăng đến 200 - 300%.

Giá nhà đất tăng nhanh như vậy, nhưng theo nhiều chủ đầu tư dự án, lợi nhuận chủ yếu rơi vào nhà đầu tư thứ cấp. Giá bán ra ban đầu khá thấp, lợi nhuận khoảng 20% so với tổng vốn đầu tư, nhưng sau vài lần sang nhượng đã đẩy giá tăng vài trăm phần trăm so với ban đầu. Người mua sau cùng - tức người có nhu cầu thực sự phải chịu giá cao nhất

 

Giao dịch BĐS chưa qua sàn vẫn chiếm tỷ lệ rất lớn. Quy hoạch phát triển đô thị còn thiếu và việc công khai quy hoạch để thu hút đầu tư chưa thực hiện tốt. Nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước muốn đầu tư phát triển BĐS nhưng không có thông tin để tiếp cận các dự án, làm hạn chế nguồn cung cho thị trường.

Chính sách chưa phù hợp

Thị trường BĐS quá nóng hay quá lạnh đều ảnh hưởng không tốt đến kinh tế của đất nước. Nhưng làm thế nào để thị trường phát triển một cách ổn định, bền vững? Nhiều ý kiến cho rằng, sự không minh bạch về thông tin, rối rắm về thủ tục nhà-đất là nguyên nhân chính làm cho thị trường này “méo mó”.

Luật Kinh doanh BĐS quy định chủ đầu tư xây dựng, kinh doanh nhà ở phải công khai hóa giao dịch mua bán trên sàn giao dịch chính thức, đồng thời cũng đưa ra các quy định về việc “bán nhà trên giấy” (hình thành trong tương lai). Thế nhưng các quy định này vẫn chưa được thực hiện nghiêm.

Nhằm lập lại trật tự, phải sử dụng ngay một trong những công cụ quan trọng để chống đầu cơ là công khai hóa việc mua bán nhà trên sàn giao dịch. “Chủ đầu tư cứ đưa hết ra “sàn” công khai giá bán thì làm gì có chuyện “làm giá” - ông Lê Cao Tuấn, Trưởng phòng BĐS Cục Quản lý Nhà (Bộ Xây dựng), nói.

Song ông Tuấn cũng thừa nhận: “Quy định bắt buộc các doanh nghiệp kinh doanh BĐS phải bán, cho thuê hàng hóa BĐS qua sàn giao dịch vẫn chưa được nghiêm chỉnh thực hiện, thông tin mua bán trên thị trường vẫn chưa minh bạch”.

Để bình ổn thị trường BĐS, ông Nguyễn Mạnh Dũng, Cục Quản lý Nhà (Bộ Xây dựng) tại TPHCM đề nghị: “Chúng ta cần đẩy mạnh công tác quy hoạch phát triển đô thị để chuẩn bị quỹ hàng hóa cung ứng cho thị trường. Bên cạnh đó phải đẩy mạnh phương thức đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư có năng lực để thực hiện dự án.

Muốn vậy cần sớm thành lập bộ máy quản lý thị trường BĐS thống nhất từ Trung ương đến địa phương để điều hành và quản lý hoạt động của thị trường này có hiệu quả, cùng với việc tổ chức hệ thống thông tin để minh bạch hóa và định hướng cho thị trường này”.

Trong khi đó, một số chuyên gia kinh tế cho rằng chính sách thuế hiện hành chưa ổn khiến nhiều nhà đầu tư “ôm” rất nhiều nhà đất, tạo sự khan hiếm sản phẩm trên thị trường. Do vậy phải nhanh chóng điều tiết bằng chính sách thuế.

Bên cạnh đó, xây dựng và sớm thông qua một pháp lệnh mới về thuế nhà-đất, sau đó chuẩn bị kỹ lưỡng Luật Thuế BĐS phù hợp bao gồm các sắc thuế liên quan đến nhà-đất như thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất ở, đất nông nghiệp, lệ phí trước bạ...

Hiện nay thuế nhà-đất của ta quá nhẹ nên nhiều người sở hữu nhiều nhà, đất chẳng phải lo ngại gì. Ở Singapore một ngôi nhà trị giá 1 triệu USD bị đánh thuế khoảng 10 ngàn USD/năm (tương đương 160 triệu đồng) nhưng nếu như ngôi nhà này ở Việt Nam chỉ phải đóng 1,5 triệu đồng.

Tuy nhiên, ông Lâm Văn Chúc, Tổng giám đốc Công ty Địa ốc Phú Đức, lại cho rằng nếu thuế nhà-đất càng tăng thì giá nhà - đất sẽ tăng theo. Vì thế không thể đưa mức thuế lên một cách đột ngột mà cần phải có lộ trình.

Để giảm “sức nóng” của thị trường BĐS, không còn cách nào khác ngoài việc tăng nguồn cung và Nhà nước cần hỗ trợ doanh nghiệp trong công tác đền bù giải tỏa, tạo cơ chế thông thoáng trong thủ tục đầu tư.

Cho đến nay vẫn chưa có quy chế hướng dẫn quy mô sàn giao dịch phải như thế nào, ai cấp phép hoạt động? Để nhân viên môi giới hoạt động thì phải có chứng chỉ hành nghề nhưng chứng chỉ này ai cấp, đào tạo ở đâu vẫn chưa có quy định cụ thể. Nhiều doanh nghiệp muốn thành lập sàn nhưng không biết căn cứ vào đâu.

Theo Sài Gòn Giải Phóng