Đất nền Hà Nội “miễn dịch” với cơn sốt

Cơn sốt đất nền như một vết dầu loang lan ra các địa phương, nhưng ngay tại trung tâm Thủ đô, điều này vẫn chưa xảy ra.

Vùng ven sốt nóng

Thời gian qua, khu vực ven đô và các địa phương gần Hà Nội, giá đất nền nhiều nơi ghi nhận mức tăng mạnh và thanh khoản cũng khá tốt.

Các địa phương như Vĩnh Phúc (TP. Phúc Yên, TP. Vĩnh Yên), Bắc Giang, Bắc Ninh, Thái Nguyên, hay xa hơn một chút là Vân Đồn (Quảng Ninh), hiện tượng sốt cục bộ đã diễn ra suốt một thời gian dài. Có những mảnh đất được sang tay, qua lại đến cả chục lần và bước giá cũng nhảy vọt đến mức khó lường.

Đơn cử, tại Vĩnh Phúc, trong 1 năm qua, giá đất tại một số dự án đất nền tại Vĩnh Yên và Phúc Yên tăng từ 1,2 đến hơn 2 lần. Thậm chí, có những lô đất đẹp nằm ở trục đường lớn, mặt bằng giá thường cao hơn giá gốc của chủ đầu tư 100 - 300 triệu đồng/lô tùy vị trí. Khách mua chủ yếu là nhà đầu tư Hà Nội, dân địa phương và một số nhà đầu tư từ Bắc Ninh.

Còn tại Phổ Yên, Thái Nguyên, giá đất nền cũng tăng mạnh từ mức 3,2 - 4,5 triệu đồng/m2, lên 6,5 - 8 triệu đồng/m2.

Cơn sốt đất nền đã trở thành thỏi nam châm thu hút dòng tiền, kéo theo đám đông các nhà đầu tư, đầu cơ và dân môi giới vào vòng xoáy. Nhiều nhà đầu cơ đã thay đổi khẩu vị từ phân khúc căn hộ sang đất nền với hy vọng kịp "hớt váng" thị trường. Các địa bàn có dự án về đất nền cũng là điểm tụ hội mới cho dân môi giới với số lượng sàn giao dịch hiện diện tăng đột biến. Điều này ít nhiều cũng đã dẫn đến sự hỗn loạn của thị trường.


Theo Nguyễn Văn Đính, Phó tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nhiều nơi, cơn sốt đất nền đã kéo theo sự đổ bộ của các sàn môi giới. Tuy nhiên, nhiều sàn tham gia thị trường mà không hề có đăng ký kinh doanh, không có thông báo với chính quyền sở tại, mà hoạt động chui. Chính họ là đối tượng đẩy giá, tạo sốt ảo.
Hà Nội miễn dịch

Thị trường đất nền vùng ven nóng hầm hập, nhưng điều lạ là dường như Hà Nội lại khá dửng dưng với cơn sốt này. Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), năm 2017, tại Hà Nội chỉ có một vài khu vực có sự thay đổi nhẹ về giá và mức giá cũng chỉ tăng khoảng 10% so với năm trước, thị trường đất nền cơ bản không có biến động lớn.

Phải chăng thị trường đất nền Thủ đô không hấp dẫn với giới đầu tư? Đem câu hỏi này trao đổi với các chuyên gia, phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản nhận được những phản hồi khá thú vị.

Theo nhiều chuyên gia, việc thị trường đất nền Thủ đô lãnh cảm với cơn sốt là diễn biến tự nhiên của thị trường bất động sản Việt Nam. Theo đó, thị trường bất động sản Việt Nam thường tập trung chính vào 2 trung tâm lớn là Hà Nội và TP.HCM. Với hai thị trường này, thị trường đã tăng khá nóng trong giai đoạn từ năm 2015 - 2017 và xác lập mặt bằng giá mới ở mức cao, nên khó có đột biến.

Trong khi đó, các thị trường bất động sản vùng ven, hay tỉnh lẻ thường sẽ có điểm xuất phát sau, nên hiện tại, cơn sốt mới bắt đầu lan đến các thị trường này. Do đó, tại các tỉnh, thành phố vùng ven Hà Nội, nhất là các địa phương có tăng trưởng về kinh tế tốt, đặc biệt về bất động sản công nghiệp, thì việc giá đất có sốt cục bộ là điều dễ hiểu.


Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Việt Nam Chi nhánh Hà Nội nhận xét: “Do Hà Nội đi trước và đã đạt được mặt bằng giá ở mức cao, nên kỳ vọng sốt đất nền, tăng giá 20 - 30% hay thậm chí 50 % là rất khó. Trong khi đó, với các địa phương vùng ven, khả năng tăng trưởng giá cao hơn nhiều . Đây chính là lý do khiến đất nền các tỉnh có sức hút và sự hấp dẫn lớn hơn tại Thủ đô”.

Ngoài ra, theo bà An, ở nhiều địa phương, người dân, nhà đầu tư hay nhìn vào thị trường bất động sản Thủ đô và TP.HCM để làm hệ quy chiếu. Giờ đây, khi thu nhập được nâng cao, khả năng chi trả tốt, thì đi kèm là nhu cầu mong muốn về nơi ăn, chốn ở cũng tăng lên. Tại các địa phương vẫn còn thiếu các dự án quy mô, tầm cỡ, nên người dân sẽ rất hào hứng đón nhận các dự án kiểu như vậy, dù thực tế, nhiều khi các chủ đầu tư chỉ mới công bố dự án, chứ khả năng triển khai, tiến độ vẫn còn là câu hỏi.

Tuy nhiên, trái ngược với Hà Nội, thị trường đất nền tại TP.HCM lại diễn biến khá sôi động, đất nền tại một số quận như quận 9, Thủ Đức, huyện Nhà Bè, huyện Cần Giờ, huyện Hóc Môn cũng ghi nhận những đợt sốt cục bộ. Điển hình, có những khu vực tại quận 9 như phường Long Bình, mức tăng giá rất lớn trong 2 tháng gần đây, vào khoảng 30,6%, ở phường Tân Phú là 15%, phường Tăng Nhơn Phú A là 11%...

Theo các chuyên gia, sở dĩ xảy ra tình trạng này là bởi, thị trường Hà Nội luôn có độ trễ so với thị trường TP.HCM, mức trễ là từ 1 - 2 năm. Do đó, con sóng này nếu có xảy ra ở Hà Nội, cũng ở thì tương lai, chứ giai đoạn hiện tại thì chưa có.

Đồng tình với quan điểm này, chuyên gia bất động sản người Singapore KK GOH mới đây cũng nhận định: “Những gì xảy ra ở TP.HCM thường sẽ xảy ra ở Hà Nội. Tuy nhiên, vì Hà Nội là thị trường đi sau, nên luôn có độ trễ nhất định”.

Quan sát diễn biến thị trường thời gian qua, ông Đính cho biết, việc sốt đất cục bộ xảy ra chủ yếu ở các vùng có hoạt động đầu tư phát triển hệ thống hạ tầng mới, đô thị mới hoặc bắt đầu có công bố quy hoạch. Việc các tỉnh, thành phố vùng ven xảy ra tình trạng sốt đất cũng dễ hiểu, bởi các địa phương này có sự đầu tư mạnh các khu công nghiệp, khu hành chính mới.

Điều này đã khiến cho dân số cơ học tại các địa phương tăng lên, khiến nhu cầu về nhà ở, đất ở cũng tăng theo. Còn tại Hà Nội chưa xảy ra tình trạng này có thể do mức tăng giá ở Hà Nội đã ở mức cao, dư địa tăng thêm sẽ không lớn.

Theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Savills Hà Nội, dù đất nền, biệt thự, liền kề ở một số khu vực tại Hà Nội có biến động, nhưng trên thực tế, ở chính các khu vực này vẫn còn lượng hàng tồn khá lớn.

Trong cơn sốt đất nền tại Hà Nội những năm trước, không ít nhà đầu tư đã ôm “quả đắng” khi đến tận thời điểm hiện tại, nguồn vốn vẫn bị chôn chân cùng các dự án. Thậm chí, nhiều người sẵn sàng bán rẻ để thu hồi vốn cũng khó tìm người mua. Điển hình là trường hợp các nhà đầu tư mắc kẹt tại Ba Vì, hay Mê Linh.