HoREA đề xuất thay đổi quy đỉnh về tính thời hạn sử dụng đất

Ngày 4/4/2018, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã có công văn gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ về việc kiến nghị tính thời hạn sử dụng đất kể từ ngày dự án được nghiệm thu bàn giao, đưa vào kinh doanh.

Trong công văn của HoREA nêu, Điều 126, Luật Đất đai 2013 đã quy định, đất sử dụng có thời hạn thì thời hạn sử dụng đất không quá 50 năm đối với tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư (Trường hợp đặc biệt, không quá 70 năm); Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua, thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài. Tại khoản 8 đã quy định "Thời hạn giao đất, cho thuê đất quy định tại Điều này được tính từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền".

Theo HoREA, quy định về thời hạn giao đất, cho thuê đất nói trên có những mặt bất cập.

Cụ thể, với các dự án bất động sản, khi được phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 thì chủ đầu tư được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ra quyết định giao đất, cho thuê đất và xác định thời hạn sử dụng đất (phần lớn thời hạn sử dụng đất là 50 năm).

Tuy nhiên, thông thường, các chủ đầu tư sẽ phải mất trên, dưới 3 năm để hoàn thành các phần việc như thẩm định thiết kế cơ sở, thẩm định thiết kế kỹ thuật, xin cấp giấy phép xây dựng và thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, như vậy, thời hạn kinh doanh thực tế của dự án chỉ còn khoảng 47 năm.


Ngoài ra, theo HoREA, tại TP.HCM trong các năm qua có trên 500 dự án bị ngừng triển khai, bị thu hồi, hủy bỏ quyết định giao đất, cho thuê đất. Đây là nguồn cung sản phẩm tiềm năng cho thị trường mua bán, chuyển nhượng dự án (M&A). Riêng năm 2017, đã có 27 dự án bất động sản trên địa bàn thành phố được mua bán, chuyển nhượng cho nhà đầu tư mới.

Tuy nhiên, do nhiều dự án có thời gian "đắp chiếu, trùm mền" nhiều năm, có những dự án lên tới hàng chục năm nên thời hạn sử dụng đất giảm đi rất nhiều, gây thiệt hại cho chủ đầu tư và các nhà đầu tư thứ cấp, khách hàng.

Một ví dụ mà HoREA đưa ra là trường hợp của Dự án Sài Gòn One Tower (số 01 Hàm Nghi, quận 1, TP.HCM). Dự án được khởi công năm 2008, đến năm 2011 đã thi công được 80% phần thô thì bị "đắp chiếu, trùm mền" cho đến nay. Nếu đấu giá thành công trong năm 2018 thì người trúng đấu giá cũng chỉ còn thời hạn sử dụng đất dự án là 40 năm.

Công ty Quản lý Tài sản (VAMC) dự kiến giá khởi điểm đấu giá dự án Sài Gòn One Tower khoảng 6.110 tỷ đồng, nhưng nếu thời hạn sử dụng đất của dự án được tính lại là 50 năm kể từ ngày dự án  đưa vào khai thác kinh doanh, thì giá khởi điểm đấu giá có thể cao hơn mức giá hiện nay, sẽ hấp dẫn các nhà đầu tư tham gia đấu giá và chắc chắn giá trúng đấu giá sẽ cao hơn.

Công văn của HoREA cũng nêu rõ. có thể có những lo ngại về việc quy định thời hạn sử dụng đất tính từ ngày dự án đưa vào khai thác kinh doanh thì sẽ xảy ra những trường hợp chủ đầu tư cố tình dây dưa kéo dài thời gian hoàn thành dự án.

Về vấn đề này, HoREA cho rằng, việc làm này sẽ gây hại trước hết cho chính chủ đầu tư do bị chôn vốn, mất cơ hội kinh doanh. Bên cạnh đó, Luật Đất đai, Luật Đầu tư cũng đã có nhiều quy định về nghĩa vụ của chủ đầu tư, và các biện pháp xử lý, chế tài, kể cả thu hồi đất dự án chậm triển khai, tịch thu tiền ký quỹ...

Theo đó, HoREA đề xuất bổ sung vào khoản 8 Điều 126 Luật Đất đai 2013, như sau: "8. Thời hạn giao đất, cho thuê đất quy định tại Điều này được tính từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; hoặc kể từ ngày hoàn thành dự án đưa vào khai thác, kinh doanh".