Đánh thuế nhà thứ 2: Tạo nguồn thu, chống đầu cơ

Cuối năm 2009, khi thảo luận về Dự thảo Luật Thuế nhà, đất, đa số các đại biểu Quốc hội không tán thành với việc đưa nhà ở vào diện chịu thuế. 7 năm sau, việc đánh thuế người sở hữu nhà thứ 2 dù mới chỉ là dự kiến của Bộ Tài chính, nhưng đã trở thành vấn đề nóng, được dư luận quan tâm. ĐTTC đã trao đổi với ông NGUYỄN VĂN ĐỰC, Phó Giám đốc Công ty Bất động sản (BĐS) Đất Lành, xung quanh vấn đề này.

Thuế thất thu, dân mua nhà giá cao

* Thưa ông, việc thu thuế nhà đất tại nước ta từ trước đến nay được thực hiện như thế nào?

Ông NGUYỄN VĂN ĐỰC: - Thuế nhà đất ở Việt Nam lâu nay thu theo kiểu “thu một lần” rồi sau đó không thu nữa. Có cái hay là Nhà nước sẽ có một lượng tiền lớn ngay, nhưng có nhược điểm là mấy năm sau thị trường BĐS đóng băng hoặc giao đất hết sẽ không còn gì để thu. Một số quận huyện như Nhà Bè, quận 7 thời kỳ thị trường BĐS sôi động thu rất nhiều tiền, nhưng sau đó nguồn thu giảm hẳn. 

Thực tế hàng năm Nhà nước vẫn thu thuế, như đối với đất ở chúng ta hay gọi là “thuế đất phi nông nghiệp”. Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp có hiệu lực năm 2012, nhưng cũng chỉ thu thuế đất, chưa thu thuế nhà ở, vì có quan điểm cho rằng việc thu thuế nhà có thể dẫn đến tình trạng thuế chồng thuế. Trong khi đó, khung giá đất của Nhà nước chỉ bằng khoảng 30-40% giá thị trường. Thuế nhà đất đã thấp, lại thêm tình trạng khá phổ biến là giá trên hợp đồng chuyển nhượng thường thấp hơn giá của Nhà nước, khiến Nhà nước thất thu thuế đất rất lớn. Do mức thu quá ít so với giá trị BĐS nên người có nhiều nhà không quan tâm hay tính toán để đầu cơ.

Thực ra tiền sử dụng đất chiếm bao nhiêu phần trăm trong 1 dự án tùy theo vị trí , nhưng đối với những dự án nằm trên những khu “đất vàng” sẽ rất cao. Do vậy trong cơ cấu giá thành căn hộ hay đất nền thuế chiếm tỷ lệ 20-30% theo tôi là khá cao, ảnh hưởng lớn đến sức mua của người dân. Thí dụ, chúng ta thu tiền sử dụng đất thấp hơn rồi sau đó thu dài dài hàng năm sẽ hợp lý và bền vững hơn và người dân dễ mua nhà hơn. Có thể ngân sách đang gặp khó khăn nên Nhà nước đang tìm nguồn thu mới để tăng thu. Song vấn đề này không chỉ tác động đến người mua nhà mà đến cả doanh nghiệp. Thời gian qua chúng ta cũng đưa ra nhiều cách để thu thuế của người dân khi chuyển nhượng, tức khi mua bán nhà đất thu 2% trên tổng giá trị hay 25% trên tổng lợi nhuận… Nhưng thực tế vẫn không kiểm soát nổi, vẫn có sự móc ngoặc, thỏa thuận giữa người mua, người bán với cán bộ thực thi…
 

Đa phần những căn hộ cao cấp được giới đầu tư mua chờ cơ hội bán lại. Ảnh: LONG THANH

Nếu bây giờ chúng ta đánh thuế căn nhà thứ 2 trở lên chắc chắn sẽ tác động rất lớn đến tâm lý người mua. Việc đầu tiên là người mua sẽ nghe ngóng xem đánh thuế như thế nào, liệu đầu tư BĐS (ở đây là nhà ở) có lợi không, hay dùng tiền đầu tư vào kênh khác… Như vậy thị trường sẽ bị chựng lại cho đến khi mọi việc rõ ràng và lúc đó thị trường sẽ có sự phân hóa rõ rệt, có thể người dân hay giới đầu tư sẽ dừng hẳn việc mua nhà để đầu cơ, đầu tư nếu tiền thuế quá cao. Nếu thấy mức thuế có thể chấp nhận được, người ta sẽ tiếp tục nhưng chắc chắn kênh đầu tư này sẽ giảm nhiều. Không chỉ căn hộ nhà phố mà cả phân khúc căn hộ nghỉ dưỡng lâu nay khách hàng mua để vừa nghỉ dưỡng vừa kinh doanh cũng sẽ bị tác động rất lớn.

Tôi cũng chưa rõ việc thu thuế căn nhà thứ hai đã có dự thảo chưa hay mới chỉ là ý tưởng phát thảo của cơ quan chức năng. Nhưng rõ ràng đây là đề xuất sắc thuế BĐS hoàn toàn mới và cũng chưa biết cụ thể cách tính như thế nào, nên đi sâu vào để bàn cũng rất mơ hồ. Song nếu triển khai chúng ta sẽ gặp một số khó khăn về cơ sở dữ liệu, công nghệ để quản lý. Việc công khai tài sản của cán bộ, đảng viên là vấn đề lâu nay các cơ quan chức năng làm rất quyết liệt, mỗi cán bộ đều có hồ sơ nhân thân rất rõ ràng, hàng năm đều báo cáo… nhưng tính minh bạch, độ chính xác từ việc báo cáo tài sản của từng cán bộ, đảng viên cũng rất mù mờ. Trong khi đó người dân sống tự do, không trong một tổ chức nào làm sao chúng ta quản lý. Chúng ta chưa có liên kết dữ liệu giữa các địa phương, còn với công nghệ hiện nay chúng ta quản lý rất khó khăn. Có nghĩa để kiểm soát được ngôi nhà thứ 2 trở lên để từ đó thu thuế, bên cạnh con người thực hiện, cần có công nghệ, liên thông giữa các địa phương mới có thể triển khai được. Ngoài ra, tại các đô thị lớn như TPHCM, Hà Nội, Đà Nẵng, Nha Trang… nơi có rất nhiều dự án nhà ở, BĐS nghỉ dưỡng được triển khai, phần lớn người dân mua nhà hình thành trong tương lai sở hữu chưa rõ ràng sẽ tính như thế nào cũng chưa rõ ràng.

-Và những vấn đề cần tính đến

* Vậy quan điểm của ông có ủng hộ việc thu thuế người sở hữu căn nhà thứ 2 trở lên?

- Thu thuế để xây dựng, phát triển đất nước là điều phải làm và tôi tin nhiều người ủng hộ. Tuy nhiên cái chúng ta cần đó là sự minh bạch, công bằng và tiền thu được từ dân phải sử dụng đúng mục đích. Bởi tôi vẫn băn khoăn liệu cách tính thuế tài sản quy định dựa trên diện tích, quy mô, giá trị của BĐS có cụ thể, chi tiết cho từng trường hợp và có hợp lý? Thuế đánh trên căn nhà mua thứ 2 sẽ khác căn nhà thứ 3, 4 như thế nào? Đề phòng đầu cơ, nhưng trường hợp trước đó người mua nhà chỉ 30m2, nay họ muốn mua thêm căn nhà rộng hơn cho gia đình, phải gồng gánh thêm thuế có hợp lý không. Nếu mua 5 căn hộ trong một dự án dễ thấy, nhưng nếu mua 10 căn ở 10 dự án khác nhau làm sao biết được? Hay 1 người mua 1 căn nhà ở TPHCM, 1 căn ở Đà Nẵng, 1 căn ở Cà Mau… ai quản lý và kiểm soát được? Với hệ thống dữ liệu hiện nay, không dễ đánh được thuế, trong khi cũng khó có thể đòi hỏi sự tự giác của người dân. Thí dụ người đã có nhà, nay mua thêm nhà mới nhưng nhờ người khác đứng tên; hay 1 người có nhiều nhà nhưng giá trị thấp với 1 người có 1 nhà nhưng giá trị cao gấp nhiều lần thì có tính đến việc đánh thuế không?

Có thể thấy thuế cao giá nhà đất sẽ thấp, còn nếu thuế thấp tình trạng đầu cơ khiến giá nhà đất tăng cao. Cần phải đánh thuế cả nhà lẫn đất. Ở Hoa Kỳ mua nhà giá rất rẻ, chỉ 1-2 triệu USD là có biệt thự, nhưng ở Việt Nam, giá đó chỉ có ở những biệt thự ngoại thành Hà Nội, ở trung tâm giá lên đến 3-4 triệu USD. Cần đổi mới, điều chỉnh chung về chính sách thuế, bằng cách nâng mức thuế nhà đất tại đô thị lên cao hơn gấp 10 lần theo lộ trình, tức từ 0,03% hiện nay lên 0,3%.

* Có ý kiến cho rằng thực hiện mục tiêu này để chống đầu cơ, đầu tư trong BĐS?

- Quan điểm của tôi cho rằng đầu cơ hay đầu tư trong BĐS là bình thường. Một người dân có tiền mua nhà chờ giá lên để bán kiếm lời, nếu không may thị trường xuống dốc họ sẽ lãnh hậu quả. Có nghĩa là tiền của họ bỏ ra lời ăn lỗ chịu. Còn mua nhà để khai thác kinh doanh hay cho người khác thuê để kinh doanh hoặc để ở cũng hết sức bình thường. Vì trong lúc anh chưa đủ tài chính mua nhà để mở cửa hàng kinh doanh hay mua nhà để ở, trong khi có người khác cho anh thuê rõ ràng là tốt cho mọi người. Đó cũng là cần thiết cho sự phát triển của thị trường BĐS. Lâu nay nói đến đầu cơ, đầu tư BĐS người ta thường nghĩ đến BĐS cao cấp. Nhưng thực tế tôi thấy BĐS rẻ tiền cũng rất nhiều người đầu tư, như nhà ở cho công nhân ở Bình Dương mỗi căn 100-200 triệu đồng, tôi thấy nhiều người cũng đầu tư mua rồi cho thuê lại với giá 1 triệu đồng/tháng/căn để đáp ứng cho công nhân với mức lương ít ỏi. Như vậy làm cho thị trường phong phú hơn, đáp ứng cho cả đầu ra, đầu vào.

* Xin cảm ơn ông.