Thêm văn bản “chặn” phân lô, tách thửa tự phát ở TP HCM

Trong bố cảnh tình trạng phân lô, bán nền tiếp tục diễn ra, Sở Xây dựng TP HCM vừa có hướng dẫn thực hiện việc quy định diện tích đất tối thiểu được tách thửa.

Cụ thể, Sở Xây dựng TP HCM vừa trình UBND TP xoay quanh Quyết định 60/2017 về những bất cập hiện tại.

Sở Xây dựng nêu rõ ngày 1-1-2018 quy định tách thửa mới đã thi hành nhưng trong quá trình triển khai đã phát sinh hiện tượng phân lô, bán nền tự phát. Từ đó, xảy ra hiện tượng nhiều nơi nhất là vùng ven TP HCM có những khu dân cư không có lưới điện, giao thông, mảng xanh, phòng cháy chữa cháy…

"Đây được cho là sự biến tướng trong việc hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp thành đất ở rồi thực hiện phân lô tách thửa" - Sở Xây dựng TP phân tích và đưa ra các ý kiến sau:

Theo Luật Kinh doanh Bất động sản (BĐS), việc tách thửa có hình thành đường giao thông, hạ tầng kỹ thuật để chuyển nhượng dưới hình thức phân lô bán nền là định nghĩa "Kinh doanh BĐS".

Luật Nhà ở cũng quy định: "Dự án xây dựng khu nhà ở là dự án đầu tư xây dựng nhà theo quy hoạch được duyệt, được đầu tư xây dựng đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và có từ hai công trình nhà ở trở lên".

Như vậy, người dân khi tách thửa có hình thành đường giao thông để chuyển nhượng chính là hình thức đầu tư BĐS để kinh doanh. Vì vậy, bắt buộc chủ đất lập dự án nhà ở thương mại theo Luật Nhà ở. Nếu giá trị đầu tư nhỏ hơn 15 tỉ đồng do quận – huyện thẩm duyệt; từ 15-20 tỉ đồng do Sở Xây dựng thẩm định; Quá số tiền nói trên chủ đất phải thành lập doanh nghiệp hoặc HTX để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Trường hợp chủ đất chứng minh việc tách thửa nhằm mục đích tặng con, thừa kế thì không cần làm và chỉ thực hiện theo Luật Xây dựng và Nghị định 59.

Quyết định 60/2017 của UBND TP HCM quy định:

Diện tích tối thiểu được tách thửa trên địa bàn TP chia thành ba khu vực.

Khu vực 1: bao gồm các quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò Vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình và Tân Phú, thửa đất hình thành và thửa đất ở còn lại sau khi tách thửa là 36m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 3m.

Khu vực 2: các quận 2, 7, 9, 12, Bình Tân, Thủ Đức tối thiểu là 50m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 4m.

Khu vực 3: gồm các huyện Bình Chánh, huyện Củ Chi, huyện Hóc Môn, huyện NHà Bè, huyện Cần Giờ tối thiểu là 80m2 và mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 5m.

Đối với khu đất tách thửa đất ở có hình thành đường giao thông và hạ tầng kỹ thuật, UBND quận, huyện có trách nhiệm rà soát các điều kiện về diện tích đất, cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội… để hướng dẫn chủ đất thực hiện hạ tầng kỹ thuật, đảm bảo phù hợp quy hoạch được duyệt, kết nối hạ tầng kỹ thuật chung hiện hữu tại khu vực.

Ngoài ra, đối với khu đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, có phần diện tích đất thuộc hành lang công trình công cộng và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp, Nhà nước chưa thu hồi đất để thực hiện quy hoạch thì phần diện tích đất nông nghiệp đó được tách cùng với đất ở và không bị điều chỉnh về diện tích tối thiểu tách thửa đất nông nghiệp.

Riêng đất sản xuất nông nghiệp, thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại phải đảm bảo diện tích tối thiểu là 500m2 đối với đất trồng cây hằng năm, đất nông nghiệp khác và 1.000m2 đối với đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối.