Cuộc đua ra hàng, gom khách

Quý IV thường là chu kỳ "nước rút" với kế hoạch kinh doanh của DN BĐS trước khi kết thúc năm tài chính. Áp lực trả nợ ngân hàng, duy trì dòng vốn để đưa dự án về đích, thanh toán các khoản thuế phí tới hạn... đang giải thích tốc độ chào hàng vội vã của nhiều công trình dự án thuộc hàng đắc địa bậc nhất Thủ đô.

Khu vực đoạn đường Lê Văn Lương từ cầu Hòa Mục tới ngã tư Hoàng Minh Giám – Nguyễn Tuân đang chứng kiến cùng lúc 3 dự án đua nhau PR, bán hàng với những yếu tố khác nhau.

Lợi thế mặt đường Lê Văn Lương, gần nút giao Hoàng Minh Giám, tiệm cận nhà chờ xe bus hiện đại, chỉ cần các yếu tố "cứng" nêu trên đã đủ giúp dự án Golden Palace lung linh trong mắt khách hàng lắm tiền nhiều của ngay thời điểm khởi công (giữa năm 2014).

Tiến độ – giá bán: không song hành

Giai đoạn quý III năm trước, nhiều suất căn hộ dạng ngoại giao của dự án này đã được giới thứ cấp chuyền tay nhau với mức tiền ngót 30 triệu đồng/m2. Giữa tháng 9/2015, dự án hoàn tất xây thô và tiến hành hoàn thiện, chủ đầu tư (công ty TNHH Đầu tư Xây dựng Hoàng Cường) phát đi mức giá chính thức của căn hộ cao cấp (112 căn tổng cộng) khởi điểm từ 37 triệu đồng/m2 thông thủy. Theo dự kiến, dự án sẽ bàn giao nhà cho khách vào tháng 11 tới đây.

Áp dụng chìa khóa bán hàng được hầu hết các đơn vị bán hàng trung gian (sàn giao dịch BĐS) hiện nay áp dụng, dự án càng đạt tiến độ thi công tốt thì giá bán theo đó cũng gia tăng (qua từng đợt ra hàng).

Tuy nhiên, cần chú ý, với nhà đầu tư chuyên "bắt sóng" thị trường căn hộ trung tâm, công thức lại là: góp vốn sớm vào dự án (ngay từ thời còn làm móng hầm) và sang tên chuyển nhượng ngay khi có lãi.

Cùng "họ" dát vàng (Golden), Golden West Lê Văn Thiêm (mặt đường Lê Văn Lương, đối diện dự án của công ty Hoàng Cường) lại chứng kiến cảnh khổ, dù tiến độ cơ bản vẫn duy trì.

Năm 2013, Tổng công ty Coma phối hợp với Viettradico thực hiện dự án. Tới cuối năm đó, sóng đầu cơ tìm tới dự án để găm hàng – chờ cơ hội bán kiếm lợi khủng. Tháng 11/2013, Đất Xanh Miền Bắc mau mắn giữ chân tiếp thị, phân phối độc quyền. Giá căn hộ khởi điểm ở 22 triệu đồng/m2, rồi 24,5 triệu đồng/m2 (sau 1 tháng), và nhăm nhe ngưỡng 26 triệu đồng/m2 vào quý I/2014.

Dự án vẫn lặng lẽ cao lên, nhưng giá cắt lỗ bắt đầu xuất hiện dày đặc hơn. Tới thời điểm hiện tại, chỉ duy Đất Xanh Miền Bắc tiếp tục thông báo bán nốt các căn còn lại với giá 24 triệu đồng/m2 – rẻ nhất so với các lời rao bán căn hộ tràn ngập chợ trực tuyến với phổ giá 27-32 triệu đồng/m2 tùy vị trí, hướng, tầng.

Phân tích của bà Y, một người trong nghề bán hàng – đầu tư BĐS gần 10 năm tại Hà Nội, cho thấy, giá giao dịch thứ cấp trôi nổi vượt xa giá Đất Xanh Miền Bắc bán, chỉ là…ảo. Bởi lẽ, "giá đó chỉ thể hiện sự cố gắng gỡ gạc của nhà đầu tư ôm hàng thời gian trước. Cuối năm 2014, thông tin HACC1 Complex nằm án ngữ ngay trước dự án Golden West đã khiến hàng loạt dân đầu cơ non kinh nghiệm vỡ mộng. Vị trí từ đẹp thành xấu, trong khi con đường Lê Văn Thiêm quá nhỏ so với hàng nghìn cư dân bên trong lưu thông. Đăng tin 32 triệu đồng/m2, nhưng điều đình xuống 25 triệu cũng có thể mua được!

Golden West chật vật bán hàng (vì nhược điểm bị "che khuất" không gian ba phía), Golden Palace hoành tráng khởi điểm giá 37 triệu đồng/m2 nhưng rất dễ dàng bắt gặp đủ suất căn hộ ngoại giao vị trí đẹp với giá chưa tới… 32 triệu đồng/m2 (?)

Điều này không khó hiểu (được giải thích bằng các suất góp vốn, cắt lỗ từ thời gian trước), và cũng không đáng lo (bởi dự án đã thành hình/xong thô hay bắt đầu hoàn thiện nội thất). Có chăng, phải kể tới kiểu bán hàng "úp mở" thông tin ở HACC1 Complex thời gian này.

Chẳng màng pháp lý?

Tháng 7-8, khi nhiều dự án đang mải mốt tìm nhà băng để thực hiện bảo lãnh trước khi bán BĐS hình thành trong tương lai, HACC1 Complex Building âm thầm được Coma 18 Land phân phối tới khách hàng ưa mạo hiểm.

Thậm chí, ngay cả nhiều cá nhân môi giới sàn khác cũng tham gia "đánh thuê" cho Coma18 Land bởi sức hút của căn hộ vị trí "vàng" đã quá rõ ràng.

Khoảng trung tuần tháng 8, bảng hàng của môi giới Coma18 Land cho thấy, căn hộ dự án chủ yếu có mức giá thông thủy từ 32,7 – trên 34 triệu đồng/m2 (đã gồm VAT). Tới giữa tháng 9, vẫn là nhân viên Coma18 Land rêu rao trên chợ trực tuyến, nhưng giá được tiết giảm về 31 – 32,5 triệu đồng/m2 gồm VAT.

Đáng nói, ngoại trừ …tự giới thiệu về vai trò đơn vị duy nhất phân phối dự án, những nhân viên của Coma18Land hoàn toàn không chứng minh bằng văn bản hoặc giấy tờ ủy quyền liên quan (từ chủ đầu tư công ty CP Xây dựng số 1 Hà Nội cho Coma18 Land) để khẳng định pháp lý bán hàng.

Liên quan tới vấn đề bảo lãnh tiến độ bàn giao cho khách hàng, người bán hàng "độc quyền" trả lời: "SeaBank bảo lãnh tiến độ bàn giao nhà cho khách hàng anh ạ".

Tuy nhiên, khi trao đổi qua điện thoại với nhân viên tư vấn của SeaBank qua tổng đài chính thức của ngân hàng (1900 555 587), sự thật là: "Bên công ty CP Xây dựng số 1 Hà Nội và SeaBank đã gặp gỡ, thỏa thuận và đồng ý sẽ ký kết hợp đồng bảo lãnh tiến độ bàn giao nhà cho khách hàng mua tại dự án HACC1 Complex Building tại Lê Văn Lương. Văn bản hợp đồng chính thức thì chưa ký!" (nhân viên hỗ trợ dịch vụ khách hàng tên Loan cho biết).