Cơ hội lớn với bất động sản khu công nghiệp

Hàng loạt các nhà sản xuất lớn trên thế giới, nhất là ngành công nghiệp kỹ thuật cao và kéo theo đó là chuỗi sản xuất công nghiệp phụ trợ đang có những động thái chuyển “đại bản doanh” về Việt Nam nhằm tận dụng ưu đãi và đón đầu cơ hội đến từ các hiệp định thương mại sắp ký kết.

Điều này đang tạo ra những cơ hội lớn đối với phân khúc bất động sản khu công nghiệp.

Những cam kết mới

Ngành công nghiệp công nghệ kỹ thuật cao (bao gồm cả ngành công nghiệp phụ trợ) không còn là một câu chuyện mới ở Việt Nam. Các tên tuổi lớn trong ngành điện tử như LG, Nokia, Intel và Samsung đều đã cho thấy cam kết hoạt động và xu hướng mở rộng quy mô của họ tại các khu vực trong lãnh thổ Việt Nam. Điều đáng nói ở đây đó chính là trong vòng 6 tháng qua, sự quan tâm đối với ngành công nghiệp này có sự gia tăng mạnh mẽ. Việc mở rộng đầu tư của Samsung vào khu vực miền Nam đã góp phần gia tăng sức cạnh tranh thu hút đầu tư của Việt Nam trong khu vực.

Khi các tập đoàn như trên quyết định đầu tư vào một khu vực mới nào, sẽ xuất hiện xu hướng các nhà sản xuất vệ tinh nằm trong chuỗi cung ứng cũng thay đổi chiến lược để xây dựng nhà máy ở gần các tập đoàn này. Đối với những tập đoàn lớn trong ngành điện tử, từ trước đến nay Việt Nam luôn nằm trong tầm ngắm vì những ưu đãi thu hút đầu tư như giảm giá tiền thuê đất, miễn thuế trong một thời gian, lực lượng lao động trẻ, chi phí nhân công rẻ, cơ sở hạ tầng được cải thiện… Tuy nhiên, do quy mô và năng lực sản xuất chưa bắt kịp với các nước trong khu vực như Trung Quốc, Ấn Độ và Philippines nên Việt Nam vẫn luôn là nước đi sau. Với những cải thiện về môi trường kinh doanh và hạ tầng mới đây của Việt Nam, quan sát cho thấy, rất nhiều công ty sản xuất linh kiện đã và đang bắt đầu tìm hiểu rất nghiêm túc cơ hội đầu tư vào Việt Nam.

Việt Nam đã và đang trở thành một đối thủ đáng gờm trong thu hút đầu tư sau khi mới đây, Quốc hội đã thông qua Luật Đầu tư và Luật Doanh nghiệp sửa đổi. Đây là một bước tiến lớn về chính sách thu hút đầu tư nước ngoài. Luật Thuế thu nhập DN cũng quy định về mức thuế suất ưu đãi, thời gian miễn thuế, giảm thuế đối với các DN thành lập mới từ dự án đầu tư tại địa bàn có khu công nghệ cao, từ 22% (1/1/2014) giảm còn 20% (1/1/2016). Ưu đãi về thuế là chính sách được các nhà đầu tư nước ngoài quan tâm nhất khi thực hiện hoạt động đầu tư trực tiếp tại Việt Nam. Việc giảm thuế thu nhập DN và các ưu đãi khác đã giúp Việt Nam trở thành một trong các nước dẫn đầu khu vực trong thị trường đầy cạnh tranh này.


Tuy nhiên, xây dựng và đầu tư là một chuyện, nhưng chính con người mới tạo nên lợi nhuận, vì vậy Việt Nam không thể mãi cạnh tranh với các nước nhờ chi phí nhân công rẻ mà phải là chất lượng nguồn nhân lực. Chia sẻ với người viết, một DN Nhật Bản cho rằng, Việt Nam có nguồn lao động trẻ dồi dào nhưng phân bổ chưa đều. Do đó, nguồn nhân lực ở các trình độ cần phải được phân bổ hợp lý hơn, vì mỗi địa phương hiện đều có các khu công nghiệp. Chẳng hạn, không quá khó để tìm các chuyên viên, kỹ thuật viên trình độ cao, giao tiếp tiếng Anh tốt tại TP. HCM, nhưng tại Long An hay Đồng Nai thì rất khó tìm. Với sự gia nhập của các công ty, tập đoàn đa quốc gia lớn vào Việt Nam, việc đào tạo và nâng cao trình độ nguồn nhân lực chưa bao giờ trở nên cần thiết như hiện nay. Mặc dù, nhìn chung nguồn lao động lành nghề trong nước hiện chưa quá khan hiếm nhưng chắc chắn sẽ xảy ra vấn đề thiếu hụt khi các công ty, tập đoàn không ngừng phát triển và mở rộng kinh doanh.

Một điểm đặc biệt quan trọng để thu hút đầu tư trong ngành công nghệ kỹ thuật cao chính là việc đẩy mạnh ngành công nghiệp phụ trợ. Ngành may, giày da, nhựa, hay điện tử đều cần đến công nghiệp phụ trợ. Bộ trưởng Bộ Công thương Vũ Huy Hoàng từng cho rằng: "Có công nghiệp phụ trợ phát triển chúng ta mới hấp thu được đầu tư nước ngoài để tạo ra giá trị gia tăng. Nếu không làm được việc này, dù thu hút được vốn đầu tư nước ngoài vào nhiều, nhưng không có giá trị gia tăng và thực chất, chúng ta chỉ gia công cho nước ngoài”. Đây là một quan điểm rất đúng đắn trong bối cảnh hiện nay.

Với làn sóng chuyển dịch đầu tư trên, có thể nhận định, thị trường đất khu công nghiệp sẽ là điểm sáng của thị trường bất động sản Việt Nam năm nay. Việc kinh doanh bất động sản của chủ các khu công nghiệp đang phát triển theo chiều hướng tích cực. Diện tích của nhiều khu công nghiệp được mở rộng từ 2 - 3 lần. Thị trường mặt bằng nhà xưởng đã thi công (Ready built factory market) đã trở lại hoạt động sôi nổi sau khoảng thời gian 4 năm tương đối ảm đạm. Một phần đóng góp lớn cho những chuyển biến tích cực này được tạo nên từ chính sách đúng đắn của Chính phủ, đặc biệt trong việc cải thiện cơ sở hạ tầng, từ đường sá tới cảng biển, cảng hàng không.

Vẫn còn những e ngại

Đối với tất cả các công ty, khi họ gia nhập thị trường ở một đất nước hay khu vực mới, sẽ có nhiều rủi ro bắt đầu từ việc mua bất động sản rồi đưa vào sử dụng. Việc thiếu hụt cơ sở vật chất hạ tầng tiêu chuẩn diễn ra tại Việt Nam 10 năm trước đây đã khiến cho các nhà đầu tư e ngại. Tuy nhiên, với sự cải thiện đáng kể trong thời gian gần đây cùng với khi giá cả đất đai phù hợp hơn, chất lượng xây dựng được nâng cấp,  Việt Nam đã trở thành một lựa chọn tốt để đầu tư và kinh doanh. Một ví dụ về sự thay đổi tốt là Khu Công nghệ cao TP. HCM với những cơ chế hút đầu tư nước ngoài khá thông thoáng.

Các khó khăn khác hiện nay đang khiến các nhà đầu tư e ngại còn phải kể đến là nhiều DN không thể thế chấp sổ đỏ để vay vốn nếu chủ đầu tư khu công nghiệp chưa nộp một lần số tiền đã thu của các DN thuê đất cho Nhà nước. Theo Luật Đất đai 2003, các DN trong khu công nghiệp khi trả tiền một lần cho đơn vị kinh doanh hạ tầng, được thế chấp sổ đỏ đất để vay vốn tại các ngân hàng. Tuy nhiên, với Luật Đất đai sửa đổi 2013, DN không thể thế chấp sổ đỏ để vay vốn nếu chủ đầu tư khu công nghiệp chưa nộp một lần số tiền đã thu của các DN thuê đất cho Nhà nước.

Hiện có rất nhiều DN ở các khu công nghiệp gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn vay do chính sách thay đổi. Điều này đang gây bức xúc cho các DN cũng như các đơn vị kinh doanh hạ tầng. Chính sách đất đai thay đổi đã làm ảnh hưởng lớn đến chi phí đầu tư của đơn vị hạ tầng vào khu công nghiệp. Về nguyên tắc, khi các nhà đầu tư thứ cấp đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ với Nhà nước thì họ phải được đảm bảo về mọi quyền lợi. Việc nộp tiền thuê đất một lần hay hàng năm là việc giữa công ty hạ tầng và Nhà nước, chứ không liên quan trực tiếp đến nhà đầu tư thứ cấp.

Có thể xử lý việc này bằng quy định chỉ khi DN hạ tầng đóng tiền thuê đất một lần thì các nhà đầu tư thứ cấp mới được thuê lại với hình thức trả tiền thuê đất một lần và được cấp sổ đỏ, đồng thời khó khăn của các nhà đầu tư thứ cấp khi thế chấp sổ đỏ vay vốn ngân hàng được hóa giải. Tuy nhiên, việc đóng tiền một lần đối với đa số chủ đầu tư hiện nay là rất khó, thậm chí là áp lực quá lớn. Trong thực tế, nhiều nhà đầu tư nước ngoài muốn ổn định nên đã trả tiền thuê đất một lần, trong khi công ty hạ tầng vẫn nộp phí cho nhà nước theo dạng hàng năm và nhiều nhà đầu tư đã dùng số tiền này để hoàn thiện hạ tầng khu công nghiệp. Mặt khác, hiện nay nếu nhà đầu tư thứ cấp không có khả năng đóng tiền thuê đất một lần thì các công ty hạ tầng cũng không có tiền để nộp.

Thực tế, quy định của Luật Đất đai 2013 chỉ nên áp dụng đối với các dự án triển khai sau ngày 1/7/2014. Với những dự án đã diễn ra trước ngày 1/7/2014, nên áp dụng quy định cũ để đảm bảo môi trường đầu tư công bằng, thuận lợi cho nhà đầu tư.

Thứ hai là mức phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất cũng đang là vấn đề khiến các chủ đầu tư đứng ngồi không yên. Cụ thể là khung giá đất mới cao hơn gấp 2 - 3 lần khung giá đất áp dụng từ năm 2009 đến nay. Cho dù không áp dụng khung giá này để tính tiền sử dụng đất mà chỉ để tính thuế, phí, xử phạt vi phạm đất đai…, nhưng các chủ đầu tư, DN vẫn lo ngại điều này sẽ ảnh hưởng gián tiếp, khiến DN gặp nhiều khó khăn hơn.

Rõ ràng, bất động sản khu công nghiệp đang đứng trước cơ hội lớn với hoạt động chuyển dịch đầu tư vào Việt Nam. Tuy nhiên, để phân khúc địa ốc có tác động lớn đến hoạt động thu hút đầu tư kinh doanh của nền kinh tế này khởi sắc bền vững, còn nhiều điểm nghẽn cần được khơi thông.