Chuyển nhượng một phần dự án còn nhiều nan giải

Mặc dù đã có quy định cho phép chủ đầu tư dự án bất động sản (BĐS) được phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án. Tuy nhiên, theo nhiều doanh nghiệp, việc chuyển nhượng một phần dự án vẫn còn nhiều vướng mắc.

Trước khi Luật Kinh doanh BĐS 2014 có hiệu lực, Nhà nước mới chỉ cho phép chuyển nhượng toàn bộ dự án BĐS. Nhưng từ 1/7/2015, đã cho phép doanh nghiệp được quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS cho chủ đầu tư khác tiếp tục đầu tư kinh doanh.

Tuy nhiên, nhiều doanh nghiệp BĐS cho biết, việc chuyển nhượng dự án, đặc biệt là chuyển nhượng một phần dự án vẫn là một vấn đề nan giải.

Đơn cử như trường hợp Công ty L.V.A đã thực hiện đầu tư xây dựng một phần dự án tại huyện Nhà Bè (TP.HCM). Dự án này đã được UBND huyện Nhà Bè phê duyệt, đã có quyết định phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500, doanh nghiệp cũng đã hoàn thành việc bồi thường, giải phóng mặt bằng, xây dựng xong hạ tầng kỹ thuật tương ứng, đã được UBND TP.HCM chấp thuận đầu tư và đã có quyết định giao đất thực hiện dự án

Tuy nhiên, do chủ đầu tư dự án đang gặp khó khăn về tài chính, chưa hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước (cụ thể là chưa đóng thuế chuyển mục đích sử dụng đất cho dự án).

Vì vậy, để chủ động và nhanh chóng thực hiện thủ tục xin cấp và bàn giao giấy chủ quyền nhà cho khách hàng, Công ty L.V.A đã có văn bản gửi lên Sở Tài nguyên - Môi trường TP xin hướng dẫn về thủ tục đóng thuế cho một phần dự án và tách phần dự án công ty này đầu tư. Tuy nhiên, Sở Tài nguyên - Môi trường vẫn chưa đồng ý.

Lãnh đạo một doanh nghiệp than thở, do thị trường BĐS đóng băng nên dự án công ty ông cũng trùm mền suốt 6-7 năm nay. Khi thị trường khởi sắc trở lại công ty không còn đủ năng lực thực hiện, nợ nần chồng chất.

Vì vậy, ông muốn chuyển nhượng bớt một phần (đất sạch) của dự án cho đối tác có năng lực tài chính tiếp tục triển khai nhưng còn nhùng nhằng thủ tục vì dự án chưa đền bù xong và còn nợ tiền sử dụng đất.

Không riêng gì dự án chưa triển khai hoặc dang dở, qua tìm hiểu, nhiều công ty địa ốc hiện cũng đang có nguyện vọng xin “chẻ nhỏ dự án” dù sản phẩm đã được bán hết cho khách hàng. Ở quận 9, không ít chủ đầu tư trước đây xin thực hiện dự án đất nền với quy mô hàng chục ha.

Sau khi có quyết định giao đất, quy hoạch 1/500, chủ đầu tư xẻ ra từng khu nhỏ hơn và giao cho các công ty khác đầu tư hạ tầng, bán sản phẩm ra thị trường.

Khách hàng mua nền đất từ các công ty thứ cấp này hầu như đều rơi vào tình trạng mòn mỏi chờ cấp sổ đỏ và sổ hồng. Có dự án người dân xây nhà ở cả chục năm nay nhưng không ai có một mảnh giấy lận lưng mà nguyên nhân chính do chủ đầu tư nợ tiền sử dụng đất.

Chính vì vậy, các công ty đầu tư thứ cấp muốn tách thành dự án riêng biệt nhằm chủ động thực hiện nghĩa vụ thuế với Nhà nước và trách nhiệm đối với khách hàng.

Ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở TN-MT TP, cho biết đến nay chỉ có Công ty L.V.A kiến nghị tách một phần dự án. Điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án, theo ông Thắng được quy định tại Điều 194 Luật Đất đai, Điều 49 Luật Kinh doanh BĐS.

Cụ thể: Dự án đó phải đáp ứng điều kiện là đã được phê duyệt, có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được duyệt; dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành xong việc bồi thường; trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng tương ứng tiến độ dự án;

Không có tranh chấp, không bị kê biên đảm bảo thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; không có quyết định thu hồi đất, thu hồi dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp có vi phạm trong quá trình thực hiện dự án thì phải chấp hành xong quyết định xử phạt;

Bên chuyển nhượng phải có giấy chứng nhận đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng; bên nhận chuyển nhượng là doanh nghiệp kinh doanh BĐS, có đủ năng lực tài chính và cam kết tiếp tục triển khai dự án theo đúng quy định.

Theo ông Nguyễn Toàn Thắng, trước khi được giao đất thực hiện dự án, chủ đầu tư phải lập dự án, được chấp thuận, phê duyệt theo quy định, do vậy khi chuyển nhượng một phần dự án đơn vị nhận chuyển nhượng tiếp tục thực hiện phần dự án nhận chuyển nhượng như đã được phê duyệt mà không lập thành dự án độc lập (thêm thủ tục, thời gian, chi phí cho nhà đầu tư và cơ quan quản lý nhà nước).

Tuy nhiên, tiền sử dụng đất được xác định cho dự án theo mục đích, cơ cấu sử dụng… chủ đầu tư phải nộp xong mới được cấp giấy chứng nhận, sau đó mới được chuyển nhượng. Ông Nguyễn Toàn Thắng khẳng định việc tách dự án là không có cơ sở (vì đã được phê duyệt) và sở không ủng hộ việc này vì lý do: Khi lập quy hoạch và dự án đã xem xét đến các yếu tố kết nối hạ tầng dự án vào hạ tầng chung khu vực, các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc, các hạng mục công trình hạ tầng xã hội (trường học, công viên, trạm y tế…).

Nếu tách nhỏ dự án thường các vị trí tốt sẽ được đầu tư trước, phần còn lại chậm triển khai thực hiện (đầu tư da beo) ảnh hưởng đến quyền lợi của bản thân những người nhận chuyển nhượng nhà ở, công trình trong phần dự án được đầu tư xây dựng trước này (vì các công trình hạ tầng khác chưa được đầu tư), cơ sở hạ tầng không đồng bộ, dẫn đến phá vỡ quy hoạch...

Bên cạnh đó, khi lập dự án, chủ đầu tư đã xác định được năng lực thực hiện, từ đó xác định quy mô và tiến độ dự án, cơ quan nhà nước đã thẩm định, phê duyệt dự án nên không thể lập dự án quy mô lớn, sau đó cắt nhỏ ra để chuyển nhượng kinh doanh, phần hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội chậm đầu tư.