Nguồn cung căn hộ cao cấp ồ ạt ra thị trường, người mua nhà chuộng "hàng mới"

Trong những tháng đầu năm 2016, nguồn cung căn hộ cao cấp tiếp tục lấn át thị trường, với tổng số hàng chục nghìn căn. Dự báo những tháng cuối năm thị trường sẽ tiếp tục sôi động với hàng loạt dự án mới.

Cụ thể, theo CBRE Việt Nam tại TP. HCM, trong quý 2/2016, nguồn cung thị trường căn hộ bán có tổng cộng 10.107 sản phẩm mới, tăng 20% so với quý trước, nhưng giảm 9% cùng kỳ.

Tại Hà Nội, tổng cộng có 6.100 căn hộ được mở bán mới từ 17 dự án, tăng 19% so với quý trước, nhưng giảm 23% cùng kỳ. Trong quý II ghi nhận sự trở lại của phân khúc cao cấp, bao gồm lượng căn hộ mở bán mới từ 3 dự án, cung cấp cho thị trường khoảng 700 căn.

Quý 2 vừa qua đã ghi nhận tình hình chững lại của thị trường, tỷ lệ giao dịch giảm nhẹ so với những quý trước, do nguồn cung tăng mạnh, nhu cầu không theo kịp.

Theo bà Dương Thùy Dung, Phó Giám đốc bộ phận nghiên cứu thị trường CBRE Việt Nam, giao dịch chững lại do nguồn hàng chào bán chủ yếu vẫn là các dự án cũ nên không tạo sức hút trên thị trường.

Điểm đáng lưu ý nhất thị trường quý vừa qua theo bà Dung đó là kết quả bán hàng kỷ lục của Vinhomes Golden River, do số lượng căn hộ rất lớn nên chỉ trong 1 quý tổng lượng giao dịch thành công bằng tổng số căn hộ hạng sang bán được trong 8 năm qua.

CBRE dự báo nửa cuối năm 2016 sẽ có hàng loạt dự án căn hộ cao cấp mới ra hàng, đây cũng là phân khúc có lượng chào bán cao nhất trong Quý 2 vừa qua. Qua đó cho thấy là người mua có khuynh hướng chuộng sản phẩm mới.

"Theo tôi, so sánh về triển vọng giữa các phân khúc là tương đối khó do còn tùy thuộc vào khu vực và loại hình, cũng như đối tượng là chủ đầu tư, nhà đầu tư tổ chức hay nhà đầu tư cá nhân. Phân khúc căn hộ bán có thể tạm thời ít có sự tăng trưởng về giá, tuy nhiên khả năng cho thuê loại của căn hộ sẽ là một trong những yếu tố quyết định tốc độ bán hàng", bà Dung nhận định.

Bà Dung cũng nhận xét thêm rằng việc giá đất ngày càng tăng cao sẽ khiến các nhà đầu tư bất động sản khó khăn trong việc chọn lựa phân khúc nào để phát triển sản phẩm. Trong rất nhiều trường hợp, các chủ đầu tư bắt buộc phải chào bán sản phẩm với giá cao để đảm bảo đạt lợi nhuận kỳ vọng do chi phí đầu vào (chi phí đất, chi phí mềm, giá thành xây dựng) cao.

Việc tỷ lệ hấp thụ trên phân khúc cao cấp cao trong năm 2015 (do người mua thấy triển vọng tỷ suất lợi nhuận cao từ việc thuê nhà) cũng khuyến khích các chủ đầu tư vào phân khúc này.

Còn theo ông Ngô Quang Phúc, Phó Tổng Giám đốc Him Lam Land, năm 2016 thị trường bất động sản tại TP.HCM vẫn có thanh khoản ổn định. Tuy nhiên những dự án có giá trị cao với mức từ 3 tỷ đồng trở lên sẽ gặp cạnh tranh rất lớn và có thể chậm lại. Những phân khúc căn hộ có giá trị từ 1 đến 2 tỷ đồng dành cho nhu cầu ở thực sẽ vẫn có thanh khoản tốt. Những dự án tốt sẽ có thanh khoản đột biến ở phân khúc này vì thực tế nhu cầu còn rất lớn. Do vậy các chủ đầu tư có thể sẽ phải thay đổi chiến lược của mình.

"Theo tôi thị trường được kỳ vọng sẽ duy trì tích cực với mức độ cẩn trọng trong nửa cuối năm 2016 với các dự án mới hoặc tái khởi động sẽ được tiếp tục mở bán ra trên thị trường. Tuy nhiên tốc độ có thể chỉ ở mức ngang bằng năm 2015. Nhu cầu mua để ở và mua để đầu tư cho thuê sẽ lại dẫn dắt thị trường", ông Phúc cho biết thêm.

Đặc biệt tại TP.HCM, khi các chủ đầu tư có kế hoạch chào bán các dự án mới sẽ thổi làn gió mới vào thị trường trong quý 3 và quý 4 năm 2016, trong đó một số dự án đáng chú ý như giai đoạn 2 như dự án Diamond Island Premier Residence, dự án Empire City ở khu vực Thủ Thiêm và dự án Millenium.

Tuy nhiên, ở vai trò là nhà quản lý Nhà nước về thị trường BĐS, ông Vũ Văn Phấn, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng, cho biết lượng tồn kho vẫn còn gần 40.000 tỷ đồng, chủ yếu là những dự án cao cấp và dự án ở xa khu vực trung tâm, hạ tầng chưa đồng bộ, hoàn chỉnh. Đồng thời, hiện nay vẫn tiếp tục có nhiều các dự án cao cấp đang mở bán.

Theo ông Phấn, đúng là lượng cung ở phân khúc cao cấp này vẫn đang vượt quá nhu cầu. Trong chỉ đạo hiện nay, Bộ Xây dựng sẽ phối hợp với các tỉnh rà soát các dự án này để xem xét những dự án nào tiếp tục triển khai, dự án nào không có khả năng triển khai. Mục tiêu để đảm bảo cung - cầu trong thị trường bất động sản nói chung và đối với phân khúc cao cấp nói riêng.