Tư duy chủ đầu tư thay đổi theo các chính sách mới

“Chủ đầu tư chuyên nghiệp hơn, hàng hóa tốt hơn, khách hàng trở về vị thế thượng đế, đó là mong muốn của cả thị trường và chúng ta đang nỗ lực thực hiện tích cực không chỉ từ phía Nhà nước, mà cả doanh nghiệp, các tổ chức xã hội, người tiêu dùng”.

Đó là chia sẻ của ông Trần Ngọc Quang, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) tại cuộc tọa đàm “Thị trường bất động sản 2016: Cơ hội đầu tư và mua nhà từ những chính sách mới” do Báo Đầu tư tổ chức sáng 1/7.

Tư duy chuyên nghiệp

Theo quan điểm của ông Quang, với mong muốn các chủ đầu tư chuyên nghiệp hơn, hàng hóa trau chuốt hơn, người mua nhà yên tâm hơn, thời gian qua, các thành viên thị trường đều đã có những nỗ lực, trong đó đặc biệt là sự cố gắng của các chủ đầu tư. Thái độ kinh doanh chuyên nghiệp của các chủ đầu tư bất động sản trong thời gian qua có bước chuyển biến mạnh mẽ. Cụ thể là sự nổi lên của xu hướng “làm nhanh, cam kết mạnh” có lợi cho người mua, đặc biệt là những doanh nghiệp lớn, những tập đoàn không chỉ dẫn đầu thị trường bất động sản, mà còn có vị thế không nhỏ trong nền kinh tế như Vingroup, Novaland, Him Lam, CEO Group, FLC Group...

“Có những dự án chúng ta mới chỉ nghe nói, còn chưa định hình được đầy đủ vị trí, quy mô như thế nào thì đã khánh thành, bàn giao nhà rồi và trên thị trường đã có nhiều phản hồi tích cực về tư duy phát triển dự án đó của chủ đầu tư”, ông Quang cho biết.

Bên cạnh đó, sự chuyên nghiệp của các chủ đầu tư ban đầu cũng một phần xuất phát từ áp lực quản lý của Nhà nước đối với thị trường bất động sản, đối với các doanh nghiệp bất động sản, giúp việc mua bán nhà được thực hiện một cách chuẩn mực hơn. Điển hình như hình thức bán nhà hình thành trong tương lai đã không còn thoải mái như trước kia, mà phải đáp ứng được các tiêu chuẩn nhất định, phải có bảo lãnh của ngân hàng, mở bán phải được sự chấp thuận của các cơ quan quản lý nhà nước, phải công bố thông tin rộng rãi…

Ngoài ra, tư duy của chủ đầu tư trong việc phân phối bất động sản thời gian qua cũng đã chuyên nghiệp hơn. Các chủ đầu tư đang tìm đến những nhà phân phối có uy tín để đưa ra các giải pháp bán hàng cho dự án của mình thay vì tự mình bán. Cụ thể, nhiều chủ đầu tư ngay từ khi lập dự án, đã nghĩ đến việc tìm các nhà phân phối và trên thị trường cũng hình thành những nhóm nhà phân phối bất động sản có uy tín như STDA, Đất Xanh, Danko Group…


Ông Quang còn nhấn mạnh, việc xác định các loại hàng hóa của chủ đầu tư có sự thay đổi rất cơ bản. Giá cả đã phù hợp hơn với người tiêu dùng, sản phẩm được thiết kế, tính toán và cơ cấu giá bán vừa với khả năng tiêu thụ của thị trường. Các dự án được quan tâm đặc biệt đến tiện ích, dịch vụ, hạ tầng kỹ thuật..., đảm bảo cuộc sống lâu dài cho người dân. Khách hàng đã có nhiều cơ hội lựa chọn và quyền lợi của người mua được đảm bảo. Sự chăm sóc khách hàng của các chủ đầu tư tốt hơn rất nhiều, bên cạnh yếu tố pháp luật bảo vệ quyền lợi người mua cũng được nâng lên rõ rệt.

Nhưng chưa hết hệ lụy từ giai đoạn cũ

Mặc dù tư duy của hầu hết các thành viên thị trường đã được thay đổi theo những chính sách mới, nhưng thực trạng vẫn còn tồn tại nhiều vấn đề bất cập. Điển hình như tại nhiều dự án nhà ở hiện nay, mặc dù quảng cáo là giá rẻ nhưng để được sở hữu, người mua phải đội chi phí tiền chênh lên đến hàng trăm triệu đồng.

“Việc chênh giá bán bất động sản hiện nay ở một số dự án xuất phát từ thông tin thị trường bất động sản chưa được minh bạch, hoạt động của một số nhà phân phối chưa chuyên nghiệp và một số chủ đầu tư không hoạt động lâu dài trong thị trường bất động sản đang tối đa hoá lợi nhuận mà không quan tâm tới sự phát triển bền vững”, ông Quang chia sẻ và cho biết, hiện tượng bán chênh giá mà không có những chứng từ theo đúng quy định của Nhà nước là hoạt động vi phạm pháp luật. Người mua thực hiện các hoạt động này sẽ phải chịu rủi ro cao hơn.

Để khắc phục tình trạng này, ông Quang cho rằng, người mua hàng cần quan hệ trực tiếp với chủ đầu tư hoặc đơn vị phân phối chính thức của chủ đầu tư, không nên tham gia vào hoạt động mua bán có chênh giá, không phù hợp với quy định của pháp luật.

Về phía thị trường hiện nay, việc tăng cường tính chuyên nghiệp của nhà phân phối đang được thúc đẩy không chỉ bằng quy định của pháp luật mà còn qua các hoạt động của các hiệp hội nghề nghiệp như VNREA.

Cuối cùng phải kể đến là vai trò quản lý nhà nước, đặc biệt khả năng giám sát, kiểm tra của các cơ quan quản lý nhà nước địa phương cần phải được nâng cao để đảm bảo kiểm soát được các hoạt động của thị trường bất động sản theo đúng quy định của pháp luật. Như vậy, mới có thể hạn chế mức thấp nhất hiện tượng chênh giá không đúng như quy định.

Đó là nói tới hoạt động mua bán sản phẩm. Sau công đoạn này, những vấn đề trong việc quản lý, điều hành nhà chung cư cũng gây nhiều bức xúc.

Đây là một hoạt động đặc thù trong các hoạt động đầu tư và kinh doanh bất động sản. Những năm gần đây, hàng loạt khu chung cư mới được xây dựng với hàng trăm, thậm chí hàng ngàn căn hộ. Do vậy, để quản lý, điều hành một khu chung cư có quy mô ngày càng lớn hơn, số cư dân đông hơn đang thực sự là điều khó khăn đối với Ban quản trị mà thành phần chủ yếu là nghiệp dư, làm thêm.

Theo quy định của Thông tư 02 của Bộ Xây dựng, đã có những nội dung mới để đảm bảo cho việc quản lý vận hành thực sự có chất lượng và đáp ứng được yêu cầu của các chủ sở hữu nhà chung cư. Cụ thể, các thành viên ban quản trị nhà, những người đại diện cho các chủ sở hữu trong tòa nhà cần phải được đào tạo và cấp chứng nhận đã qua khóa đào tạo quản lý vận hành chung cư; cán bộ công nhân viên của các đơn vị quản lý vận hành chung cư cũng phải qua các lớp huấn luyện và phải được cấp chứng nhận đào tạo quản lý vận hành chung cư. Ngoài ra, về mô hình các ban quản trị được thực hiện theo hình thức hợp tác xã hoặc công ty cổ phần.

Để triển khai theo tinh thần của Thông tư 02, ông Quang cho biết, hiện nay Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đã giao cho Trung tâm Tư vấn xúc tiến Bất động sản Việt Nam (Vicoreal) thuộc Hiệp hội, kết hợp với Cục Quản lý Nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng thực hiện hoạt động đào tạo và cấp chứng nhận quản lý vận hành nhà chung cư cho các Ban quản trị và các đơn vị vận hành quản lý nhà chung cư.

Ngoài ra, Trung tâm của Hiệp hội cũng thực hiện các hoạt động tư vấn cho các Ban quản trị chuyển đổi mô hình hiện tại sang mô hình công ty cổ phần hoặc hợp tác xã; tư vấn cho các cư dân ở các tòa nhà chung cư mới trong việc thành lập các Ban quản trị theo mô hình mới. Các cư dân trong các chung cư mới hoàn toàn có thể liên hệ với Vicoreal để được tư vấn cụ thể.

Ông Trần Ngọc Quang chia sẻ, để lựa chọn chủ đầu tư có uy tín và mua được sản phẩm phù hợp với mong muốn và khả năng của mình, các khách hàng cần:

- Lựa chọn đơn vị phân phối có uy tín, đó là những đơn vị đã phân phối nhiều hàng hóa trên thị trường, minh bạch về thông tin cho khách hàng và có cách làm việc chuyên nghiệp khi tiếp xúc với khách hàng.

- Chọn dự án có chủ đầu tư bất động sản chuyên nghiệp, là những chủ đầu tư có nhiều sản phẩm được đưa ra thị trường.

- Về tính pháp lý của hàng hóa, đặc biệt là đối với những hàng hóa là bất động hình thành trong tương lai, các khách hàng cần biết được văn bản chấp thuận của Sở Xây dựng địa phương cho phép chủ đầu tư bán nhà ở trong tương lai. Đây là văn bản quan trọng để đảm bảo tính pháp lý của hàng hóa trước khi giao dịch.

- Các thông tin về thế chấp, bảo lãnh được công bố trên cổng thông tin của các ngân hàng có liên quan, khách hàng cần yêu cầu nhà phân phối hoặc chủ đầu tư cung cấp trước khi quyết định mua bất động sản.