Chuyên gia dự cảm tương lai 'không ổn' nhà ở xã hội

Theo GS Đặng Hùng Võ, nếu không nghiên cứu kỹ, việc phát triển ồ ạt nhà ở xã hội sẽ dẫn đến tình trạng bế tắc về đầu ra trong tương lai.

“Chạy đua” sang nhà ở xã hội vì nhiều ưu đãi

Tuần qua, chỉ tính riêng tại Hà Nội đã có 2 dự án nhà ở xã hội được khởi công tại Linh Đàm và Quốc Oai.

Dự án nhà ở xã hội Tây Nam Linh Đàm với tổng mức đầu tư gần 710 tỷ đồng, dự kiến cung cấp 1.037 căn hộ có diện tích từ 32 đến 76m2.

Dự án nhà ở xã hội ở Quốc Oai (Hà Nội) cũng dự kiến sẽ cung cấp 500 căn hộ với diện tích từ 30m2 đến 70m2, với tổng mức đầu tư khoảng 350 tỷ đồng.

Theo con số thống kê mới nhất từ Bộ Xây dựng, tính đến nay cả nước đã có 157 dự án nhà ở xã hội đang được triển khai xây dựng với quy mô 68.500 căn hộ, tổng mức đầu tư khoảng 19.900 tỷ đồng (trong đó có 58 dự án dành cho người thu nhập thấp với quy mô trên 33000 căn, tổng mức đầu tư khoảng 10.900 tỷ và 99 dự án nhà ở xã hội dành cho công nhân với quy mô 35.500 căn hộ, tổng mức đầu tư 9000 tỷ).

Cũng theo rà soát của Bộ Xây dựng, hiện nay và đến năm 2015 trong khu vực đô thị cả nước có khoảng 1,74 triệu người có khó khăn về nhà ở (diện tích bình quân dưới 5m2) và khoảng trên 1,7 triệu công nhân có nhu cầu nhà ở ổn định. Và để đáp ứng được nhu cầu bức thiết về nhà ở này, Việt Nam cần xây dựng khoảng 700.000 căn hộ. Tức là nhu cầu về nhà ở vẫn rất cao.

Tuy nhiên, việc phát triển nhà ở xã hội quan trọng là phải đáp ứng được nhu cầu của người đăng ký và khiến họ yên tâm tin tưởng vào dự án để nộp tiền.

Có thể thấy, đa phần các dự án trên mới đang ở trong tình trạng “nhà trên giấy”, có nhiều dự án còn chưa tiến hành giải phóng xong mặt bằng. Ngoài ra, nhiều dự án có vị trí không thuận, chưa có điều kiện đấu nối hạ tầng tốt, nên cũng khó tìm được khách hàng dù là đối tượng nằm trong nhóm 8 đối tượng được ưu tiên mua nhà ở xã hội.

Theo ý kiến của nhiều chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản, việc nhiều doanh nghiệp xin chuyển đổi dự án sang nhà ở xã hội chủ yếu là để được hưởng các ưu đãi trong bối cảnh thị trường khó khăn như hiện nay.

Tại Hà Nội, có 6 dự án nhà ở thương mại đề nghị được điều chỉnh cơ cấu căn hộ với quy mô 3.500 căn, có tới 19 dự án nhà ở thương mại chuyển sang nhà ở xã hội với quy mô khoảng 10.000 căn. Đến nay, Thành phố Hà Nội đã thống nhất chủ trương cho chuyển đổi 4 dự án, còn lại 15 dự án khác đang được Tổ công tác thẩm tra.

Còn tại TP HCM cũng có tới 20 dự án nhà ở thương mại chuyển đổi sang nhà ở xã hội với quy mô khoảng 10.000 căn.

Đầu tư dự án nhà ở xã hội doanh nghiệp sẽ được miễn tiền sử dụng đất, ưu đãi về thuế Thu nhập doanh nghiệp còn 10%, được vay vốn lãi suất 6%/năm trong 5 năm,…do đó, nhiều doanh nghiệp đang “chạy đua” để xây mới dự án nhà xã hội hoặc chuyển đổi từ dự án nhà ở thương mại sẵn có.

Một chuyên gia trong lĩnh vực xây dựng tính toán, chuyển từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, doanh nghiệp sẽ được hưởng một loạt ưu đãi.

“Nếu được miễn tiền sử dụng đất, thuế giá trị gia tăng giảm từ 10% xuống còn 5%, thuế thu nhập doanh nghiệp cũng chỉ còn 10% so với 25% như hiện nay, thì mỗi mét vuông nhà sẽ giảm tới trên 5 triệu đồng/m2”, vị này tính toán.

Bên cạnh đó, về phía nguồn cầu, Chính phủ cũng tạo nhiều ưu đãi cho người mua nhà ở phân khúc này như giảm thuế VAT, cho vay lãi suất 6%/năm trong 10 năm,…thì tương lai thanh khoản cho nhà ở xã hội là rất lớn.

Nguy cơ bị “ế”!

Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Văn Minh, Giám đốc sàn giao dịch bất động sản Phát Đạt thì đối với nhà ở xã hội, ngoài vấn đề về giá cả thì việc cần phải gỡ khó khăn về chính sách cũng là một vấn đề quan trọng.

Ngoài ra, đa số các dự án nhà ở xã hội hiện nay có vị trí không thuận lợi, xa trung tâm, nên việc đi lại của người dân sẽ gặp nhiều khó khăn.

Bên cạnh đó, những dự án chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội là những dự án đang khó khăn về tài chính. Bài học về một loạt người mua nhà đang mắc kẹt tại các dự án thương mại khi chủ đầu tư không có tiền triển khai đã khiến không ít người mua nhà phải ái ngại.

Thực tế tại Hà Nội thời gian qua cho thấy, hiện có nhiều dự án nhà ở thu nhập thấp vẫn ở trong tình trạng dư thừa nguồn cung như: Dự án Khu đô thị Đặng Xá 1 (Gia Lâm) có 946 căn hộ, mở bán từ tháng 5/2011 nhưng đến nay, sau 15 đợt mở bán vẫn chưa bán hết; Khu đô thị Đại Mỗ, gồm 2 tòa nhà chung cư CT1 và CT2 với 124 căn hộ, diện tích từ 53 - 69 m2 cũng nằm trong tình cảnh vắng người ở…

GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường thì chỉ ra một thực tế là hiện nay có nhiều dự án nhà ở thương mại giá còn rẻ hơn nhà thu nhập thấp, nhà ở thương mại có nơi bá 10 triệu đồng/m2, nhà thu nhập thấp là 12 – 13 triệu đồng/m2, trong khi vị trí lại thuận tiện hơn, các thủ tục đơn giản.

“Nguồn cung nhà ở xã hội hiện tại chưa đáp ứng được nhu cầu của người dân, nhưng thời gian tới đây, sự phát triển của hàng loạt các dự án nhà ở xã hội sẽ dẫn đến sự tăng mạnh về nguồn cung. Vì vậy, nếu không tính toán kỹ sẽ dẫn đến sự phát triển ồ ạt và dư thừa so với nguồn cầu”, ông Võ nhận định.