Chứng khoán và "anh hàng xóm": bất động sản (phần 2)

Thành công khó tính bằng ngày

Về cơ bản, ngay từ cuối năm, tất cả hoài nghi đều không có đủ cơ sở vật chất phủ nhận sự thịnh vượng trở lại của thị trường BĐS cũng như tương lai phát triển tốt đẹp của TTCK trong 10 năm tiếp theo. Người viết bài này sở dĩ đưa ra các dẫn chứng trên nhằm phần nào biện hộ cho việc thị trường BĐS bất chợt sốt nóng từ quý II/2007 hay TTCK có hai đợt “tụt áp” vào tháng 3/2007 và tháng 10/2007.
 
Viễn cảnh tốt đẹp trong dài hạn chưa đủ để giữ cho thị trường luôn nóng và ngược lại những giai đoạn rầu rĩ ngắn hạn không triệt tiêu sự thành công trong đường dài.

Hãy nhìn vào thị trường văn phòng cho thuê hạng A tại TP.HCM làm ví dụ. Năm 1996, giá thuê văn phòng hạng A đạt 40 USD/ m2. Khi khủng hoảng tài chính châu Á xảy ra năm 1997, giá cho thuê bắt đầu giảm và tính đến năm 2000 giá cho thuê chạm sàn ở mức 18 USD/ m2.

Tuy nhiên, từ năm 2001, giá cho thuê tăng trung bình 8%/năm và bắt đầu từ năm 2005 thì sốt nóng với mức giá vào quý II/2007 đã đạt 50 USD/m2/tháng. Theo CBRE, giá thuê văn phòng hạng A tại Tp.HCM sẽ đạt 60USD/m2 vào năm 2008 và sớm nhất thì đến năm 2009 cung mới kịp đuổi cầu. Hiện tại, các công trình thường yêu cầu công ty tư vấn đặt giữ chỗ trước một năm rưỡi.

Vấn đề của thị trường BĐS xét trong giai đoạn đoạn 5 - 10 năm cho thấy, xu hướng chung là tích cực, không có nghĩa là các kiểu kinh doanh giản đơn như phân lô bán nền, đầu cơ nền đất chắc chắn sẽ sống được.
 
Sự phát triển mạnh mẽ của thị trường bán lẻ Việt Nam tạo ra cầu lớn cho các trung tâm thương mại và theo tư vấn của CBRE cho khách hàng thì “ ngoại trừ Thuận Kiều Plaza và An Đông Plaza thất bại trong quản lý, tính đến quý III/2007, hầu hết các trung tâm thương mại tại Tp.HCM đã cho thuê kín, khách hàng sẽ “chộp” thuê bất cứ mặt hàng nào mới tung ra thị trường.

Nghĩa là cho dù trong điều kiện tốt như thế, Thuận Kiều Plaza và An Đông Plaza vẫn có thể thất bại do quản lý. Đối với TTCK hôm nay cũng vậy: nhiều nhà đầu tư cá nhân khó khăn và thua lỗ, trong khi các tổ chức đầu tư chuyên nghiệp vẫn ào ào huy động vốn và có thể báo cáo cho cổ đông với thành công hơn mong đợi.

Tương lai, trong khi vấn đề nhà ở cho đại đa số người dân Việt Nam vẫn là nỗi lo chung của Quốc hội, Chính phủ, các bộ ngành được thực hiện bằng cách ngày càng có nhiều chính sách “giảm sốt”, nhưng giá nhà đất vẫn ngày một sốt nóng. Có thể một quy luật tất yếu “người sinh chứ đất không sinh” vẫn mạnh hơn các biện pháp của ý chí.

Ai cần một ví dụ tương lai cho thị trường BĐS, cũng như chứng khoán Việt Nam thì dưới đây là một ví dụ. Bạn tôi chuyển về khu dân cư Tân Quy Đông, Q7, Tp.HCM (phía Nam TP.HCM, cách trung tâm khoảng 6 km) hồi 3 năm trước với giá cao ngất, bây giờ là 8 triệu đồng/ m2. Mỗi tháng hai lần thủy triều lên vừa có tác dụng rửa đường vừa ngâm chân người và tài sản, nhưng hôm nay nhiều người đòi mua giá 38 triệu đồng/ m2 thì lại không dám bán. Bán thì đi mua ở đâu?

Cứ thử tưởng tượng giá 1 căn nhà 4 x 15m ở các quận trung tâm TP.HCM được bán với giá từ 7 tỷ đồng đến 1 triệu USD. Một căn chung cư được gắn nhãn cao cấp được bán với giá không dưới 1.700 USD/ m2, tức không dưới 2,5 tỷ đồng/căn hộ đủ cho một gia đình có 4 người.
 
Một lao động xuất sắc khó có thể đủ trả tiền hết một căn hộ chung cư trong 20 năm, còn với căn nhà triệu USD thì phải tính đến 3 thế hệ. Mua đắt như thế, nhưng nếu cho thuê thì 2 bất động sản kể trên giỏi lắm cũng thu về 5 triệu - 15 triệu đồng/ tháng, tương đương với lợi suất khoảng 0,2%/ tháng. So với giá chứng khoán thì giá bất động sản hôm nay có thể xem là chỉ số P/E cao hàng năm, hàng ngàn lần. Vậy mà người ta vẫn đổ xô đi mua nhà mà giá vẫn tăng.

Trong một tương lai rất gần, TP.HCM sẽ có những dự án tỷ USD như Kumho Asiana Plaza - công trình phúc hợp cao cấp gồm một khách sạn 5 sao với 300 phòng; 31.562 m2 văn phòng loại A, 270 căn hộ cao cấp và 6.880 m2 dành cho các cửa hàng bán lẻ cao cấp.

Nhiều thông tin cho biết, giá bán căn hộ cao cấp có thể lên đến 10.000 USD/m2. Báo chí trong tháng này cũng ghi nhận nhiều dự án BĐS chưa từng có như xây dựng đô thị lấn biển lớn nhất nước tại Huyện Cần Giờ, TP. HCM hay tình hình các dự án ven đô đắt khách và cung văn phòng cho thuê rượt đuổi cầu… ngay trong những ngày mà thị trường bất động sản được cho là “đóng băng” chờ đợi.

Tình hình TTCK giai đoạn hiện nay phần nào cũng không nằm ngoài bức tranh trên khi mà các tổ chức đầu tư vẫn ráo riết chuẩn bị cho các dự án mới, các khoản huy động vốn mới. Phía các nhà đầu tư trong nước một phần sốt ruột, một phần không chịu nổi cổ phiếu giảm giá mà nước ngoài chưa mua (không phải là không mua). Hỏi 10 chuyên gia chứng khoán, 9 người nói rằng, TTCK sẽ vẫn ổn, nhưng chưa thấy khả năng đột biến trong ngắn hạn (chưa thấy chứ không nói là không có khả năng đó).

Kinh nghiệm cho thấy, trước một đợt sóng thần, mặt biển thường phẳng lặng một cách lạ thường

> Chứng khoán và “anh hàng xóm”: bất động sản (phần 1) .

Theo Đầu tư chứng khoán