Chung cư thương mại Hà Nội: Đi “chợ” cùng nhà đầu tư

Dạo một số dự án điểm nóng chung cư thương mại ở Hà Nội, cho thấy xác suất “ế hàng” có lác đác xuất hiện ở vài tên tuổi chưa có chỗ đứng trên thị trường. Nhà đầu tư (NĐT) thì “than” thiếu hàng “nét”. Còn người có nhu cầu thực thì vẫn chờ tìm căn chung cư “hợp ý, hợp ví”. Đó là nhận định của phần đông dân đầu cơ bất động sản (BĐS).

Ưu và nhược của dự án trước hết đến từ chủ đầu tư. Công ty CP Ngôi Sao An Bình vừa được thành lập. Pháp nhân DN này bao gồm 3 thương hiệu không chung “đích ngắm”. Cụ thể, Tập đoàn Geleximco vốn chỉ biết đến với mảng kinh doanh đa ngành (dàn trải và khó dồn lực tài chính vào trọng điểm); Tập đoàn Bảo Việt (không “chuyên” về địa ốc) và Tổng Công ty Xây dựng Hà Nội tạo nên thế “chân vạc”. Điều này gây nghi ngại về tình thế “cha chung không ai khóc” nếu dự án xảy chuyện (chậm tiến độ, phát sinh tố tụng pháp lý trong quá trình thi công - bán hàng...)

Chông chênh đường về

Green Star 234 Phạm Văn Đồng bao gồm 7 khối nhà từ 21 - 27 với 2 tầng hầm, cho ra các sản phẩm diện tích từ 60,2 - 102m2. Theo nhiều NĐT đang “bám” dự án, mật độ xây dựng ở đây khá cao, thiết kế căn hộ chưa hợp lý vì cửa chính nhìn thẳng bếp… Ngoài ra, điểm trừ của “Ngôi sao xanh” là quá gần đường Phạm Văn Đồng - bị ảnh hưởng trực tiếp bởi tiếng ồn, bụi bẩn do lưu lượng xe trọng tải lớn quá dày.
Một lo lắng khác đến từ người mua thực lẫn dân đầu cơ, Geleximco đang “dở tay” với nhiều dự án khác như: Dự án KĐTM Dầu khí - Geleximco, KĐTM Lê Trọng Tấn, “gặp trục trặc” trong quá trình chuyển nhượng cổ phần tại Công ty CP Xi măng Thăng Long và đã từng “bỏ của chạy lấy người” ở dự án cao tốc Hòa Lạc - Hòa Bình sau 3 năm khởi công (giữa năm 2013).

Dự kiến bàn giao vào quý IV/2015, dự án từng bị chậm tiến độ và tạm dừng mở bán thời gian trước. Dẫu vậy, sóng mua hàng dự án này vẫn liên tiếp dồn dập, giá ký với chủ đầu tư là 21 triệu đồng/m2 (chưa gồm 2% phí bảo trì và… chênh trên thị trường “đen”).

C14, C37 là 2 dự án do Công ty CP Đầu tư Xây dựng Bắc Hà làm chủ đầu tư, với các sản phẩm căn hộ có đặc điểm chung: diện tích trên 70 - 120m2, giá bán 22 - 24 triệu đồng/m2 (chưa phí bảo trì). Mật độ xây đều trên 42% - không gian sống sẽ bị bó hẹp, theo đánh giá của những người am hiểu ngành xây dựng. Đều nằm tại mặt đường Lê Văn Lương (quận Nam Từ Liêm), C14 đã xong thô nhưng chưa bàn giao (dự kiến trước đó là quý III/2013). Dù cơ cấu căn hộ đa dạng, nhưng vài tháng nay, các căn diện tích 70 - 95m2 tại C14 đã không còn.
Nóng hơn, C37 (từng bị “ngâm tôm” tiến độ khá lâu) cũng bị “trừ điểm” vì… gần đường điện cao thế trên cao. Tuy vậy, những người đã sống ở Thủ đô lâu năm cho rằng cảnh dây điện giăng mắc ở cửa sổ nhà cao tầng đã quá quen thuộc (nhất là trong nội đô lịch sử).

Tiện đi lại (mặt đường), giá bán thuộc dạng phổ biến, tiến độ tới tầng 4 (gồm 2 tháp A và B 25 tầng), C37 đang được (cả NĐT và người mua nhà để ở kỳ vọng về hạ tầng xã hội (công viên, trường học, không gian giải trí) trước khi về đích trọn vẹn vào quý I/2016 (dự kiến bàn giao).
Cuối cùng, ý kiến Bắc Hà chưa có thương hiệu cũng chỉ tương đối: thị trường đã và đang đào thải nhiều tên tuổi lớn trong làng BĐS, đồng thời tạo cơ hội chia đều cho những DN biết “chuyên tâm” vào nghiệp vụ, minh bạch trong tạo lập, bán hàng. Sau C14 “tạm” thành công, chẳng lý gì Bắc Hà “làm qua quýt” C37 - một cách nhanh nhất để tự bắn vào chân mình. Tuy vậy, việc cần làm là DN này cần nhanh chóng xử lý trọn vẹn C14 (bàn giao).

Những nhân tố mới

BĐS đang manh nha không ít dự án chờ cơ hội “phục dựng” bằng cách ngóng tín dụng, nhà băng tài trợ (cam kết phối hợp) hay lực đầu tư bất chợt của thị trường thứ cấp. Trong số này, có nhiều đơn vị “chân ướt chân ráo” nhảy vào địa ốc, hoặc từng dính chàm trong quá khứ đang vật lộn và gồng mình tìm khách giao dịch.

Có thể kể nhanh: Tổng Công ty Phát triển Phát thanh truyền hình Thông tin Emico với chung cư VOV (đường Lương Thế Vinh kéo dài), dự án gồm 8 tòa 21 tầng gồm các căn hộ 60 - 110m2, giá từ 20 - 22 triệu đồng/m2.

Việc chậm tiến độ và “đá bóng” trách nhiệm cho nhà thầu của Emico trong năm 2011 (kéo dài 2 năm sau đó)  (!) đang trực tiếp ảnh hưởng tới bán hàng của DN. Đã quá 3 năm, nhiều NĐT - khách hàng tại đây vẫn… cật lực tìm đích đến của căn nhà đã bỏ tiền ra mua. Hiện Emico đang bàn giao thô 4/8 tòa (còn lại đang thi công) với điều kiện hạ tầng: đường đi xung quanh dự án là… cánh đồng, mat độ xây lên tới 45% .
Tới thời điểm này, thương hiệu Xí nghiệp Nhà Lai Châu đã không còn xa lạ với thị trường. Nhưng nguy cơ “bão hòa” tâm lý chuộng nhà ông Thản đang rõ rệt sau nhiều điều tiếng về chất lượng, không gian, mật độ công trình cũng như dấu hiệu phạm luật của DN. Sớm nở tối tàn cũng là điều không lạ trong giới tạo lập nhà đất, đặc biệt với những đại gia “ngủ quên trên chiến thắng”.

Danh mục cho NĐT địa ốc ngày càng đòi hỏi “sàng lọc” kỹ, cơ hội lựa chọn và trông giỏ bỏ thóc của những ai đang “khát” chốn an cư ở Thủ đô sẽ còn trải rộng từ nay tới hết năm, ông Tuấn, trưởng một nhóm đầu tư chuyên “săn” hàng dự án mới ở Nam Từ Liêm tự tin khẳng định.