Rủi ro mua nhà trên giấy

Trong lúc hàng loạt dự án chung cư đang trong giai đoạn hoàn thiện vẫn sống dở chết dở khách hàng kiện tụng triền miên, hiện nay trên thị trường nhiều chủ đầu tư tại TPHCM tiếp tục đưa ra thị trường những dự án chưa nên hình nên dáng, tiềm ẩn nhiều rủi ro cho khách hàng.

Cần tỉnh táo

Dự án chung cư An Gia (295 đường Tân Kỳ Tân Quý, phường Tân Sơn Nhì, quận Tân Phú) do Công ty  TNHH Nakyco làm chủ đầu tư cùng với sự hợp tác đầu tư và phân phối bởi CTCP An Gia và CTCP BĐS Danh Khôi. Dự án bao gồm 2 khối căn hộ chung cư với 392 căn hộ, trước đó đã phải trùm mền trong thời gian dài và mới khởi động trở lại khi có sự tham gia của một số nhà đầu tư mới.

Một nhân viên kinh doanh cho biết khi khách hàng chọn lựa căn hộ ưng ý sẽ đặt cọc giữ chỗ căn hộ ấy với số tiền 30 triệu đồng, nếu sau này không mua sẽ không trả lại tiền cọc. Hợp đồng mua bán chính thức sẽ được 2 bên ký kết sau 3 tháng kể từ ngày thanh toán đợt 1.

Tuy nhiên, khi chúng tôi đặt vấn đề về việc xem các điều khoản, nội dung thỏa thuận ràng buộc giữa 2 bên, nhân viên cho biết hiện hợp đồng chính thức chưa có, đang chờ cơ quan chức năng xem xét thông qua. Khách hàng chỉ có thể xem các điều khoản mang tính tham khảo trong hợp đồng đặt cọc. Như vậy, có quá nhiều rủi ro cho khách hàng khi hợp đồng chính thức có thể có những điều khoản bị sửa đổi so với hợp đồng đặt cọc, nếu người mua không đồng ý và không mua nữa coi như mất toàn bộ tiền cọc.

Hiện nay toàn bộ dự án mới chỉ bắt đầu những phần việc xây dựng tầng hầm, nhưng theo tiến độ thanh toán trong vòng 7 ngày sau khi đặt cọc, khách hàng phải thanh toán đủ 30% giá trị căn hộ. Rõ ràng dự án trong tình trạng thi công như hiện nay mà bên bán yêu cầu khách hàng thanh toán như vậy là hoàn toàn nắm đàng cán.

Nhiều dự án mới triển khai phần móng nhưng tiến hành thu cọc hàng loạt khách hàng, ít ngày sau đó tiến hành thu đủ số tiền 15-20% giá trị căn hộ, mặc dù 2 bên mới ký hợp đồng đặt cọc hay hợp đồng giữ chỗ.

Điều này chủ đầu tư bất chấp quy định về huy động vốn tại Nghị định 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ chỉ được huy động vốn từ khách hàng không quá 20% số lượng nhà ở trong mỗi dự án. Thực tế, trong thời gian qua mặc dù hợp đồng mua bán ghi rất rõ ràng, nhưng khi phát sinh tranh chấp giữa chủ đầu tư và khách hàng, không ít trường hợp đã phải đưa nhau ra tòa nhưng hầu hết thiệt hại luôn thuộc về phía khách hàng.

Hạn chế rủi ro bằng cách nào?

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM, cho rằng các vụ việc tranh chấp vừa qua cho thấy khách hàng mua nhà chưa hoàn thiện, đặc biệt là những dự án hồ sơ pháp lý chưa rõ ràng, mới khởi công còn quá nhiều rủi ro.

Do đó, khi mua nhà nếu khách hàng chọn được những dự án đã hoàn thiện, hồ sơ pháp lý rõ ràng thì quá tốt. Còn không nên chọn những dự án của doanh nghiệp có năng lực được thể hiện qua các dự án doanh nghiệp đã triển khai trước đó để hạn chế rủi ro. Hầu hết các tranh chấp trong giao dịch mua bán nhà, tài sản hình thành trong tương lai đều liên quan đến chuyện chủ đầu tư chậm giao nhà.

Theo luật sư Nguyễn Tấn Hải (Đoàn Luật sư TPHCM), nếu áp dụng Luật Kinh doanh để giải quyết việc bồi thường, chủ đầu tư cũng chỉ đề nghị bồi thường 5-8% cho khách hàng, không tương xứng với thiệt hại của khách hàng. Do đó, khi ký hợp đồng khách hàng cần yêu cầu ghi rõ tiền phạt chậm giao nhà gấp 1,5-2 lần lãi suất ngân hàng.

Có nhiều lý do dẫn đến tranh chấp giữa khách hàng và chủ đầu tư, trong đó chủ yếu là giao nhà chậm và phần lớn lỗi này thuộc về chủ đầu tư. Tuy nhiên, do khách hàng không tìm hiểu kỹ hợp đồng nên gặp nhiều khó khăn khi đòi quyền lợi nếu tranh chấp xảy ra, do chủ đầu tư khôn khéo đưa vào hợp đồng một số điều khoản bất lợi cho khách hàng.

Hợp đồng mua bán loại này tuy có nội dung chủ đầu tư cam kết bồi thường do việc giao nhà chậm nhưng không rõ ràng, chung chung, không thể hiện rõ mức phạt cụ thể, nên khi tranh chấp phát sinh 2 bên không thỏa thuận được khoản tiền bồi thường.

Để bảo vệ quyền lợi của mình, trước khi đặt bút ký hợp đồng khách hàng nên cố gắng đạt được thỏa thuận về mức bồi thường cho các loại vi phạm dẫn đến việc chậm giao nhà. Trong trường hợp có tranh chấp xảy ra, nếu 2 bên không thỏa thuận được mức bồi thường, khách hàng có thể khởi kiện ra tòa để đòi quyền lợi.