Chung cư nội đô, hiếm lại càng hiếm

Nửa cuối năm 2014, hàng loạt dự án nhà ở cao tầng trong nội đô bỗng trở nên đắt giá. Những tổ hợp đẳng cấp trong nội thị Hà Nội, may mắn hoàn tất khâu thủ tục, được cơ quan chức năng phê duyệt hồ sơ hóa thành "hàng hiếm" trong mắt nhà đầu tư lẫn giới mua nhà rủng rỉnh hầu bao. Đó là hệ quả tất yếu từ chính sách giới hạn phát triển chiều cao công trình đi vào cuộc sống.

Tại Đống Đa, một trong 4 quận nội đô lịch sử, nhiều block nhà trung cấp và cao cấp đã thành hình và đi vào hoạt động. Sau quy định "cấm cửa" nhà ở thương mại nội thành, địa bàn ngót 40 vạn dân càng chứng kiến cảnh kiếm tìm ròng rã chung cư nội đô.

Vung tiền tỷ, chỉ vì vị trí

Mốc chuyển giao hành lang pháp lý cận kề (1/7 tới), thị trường địa ốc dường như vì thế mà gia tăng tốc độ hoạt động. Giới chủ đầu tư liên tục công bố dự án, cấp tập công trường ngày đêm.

Nhà phân phối – môi giới hối hả chăm sóc khách hàng để mang lại những bản hợp đồng góp vốn, những phiếu đặt cọc giữ suất nhanh nhất. Dân đầu tư (đủ thành phần từ công chức, viên chức, lẫn… kinh doanh tự do) ngày đêm bám sát thông tin ra hàng của dự án nhằm "xí" căn đẹp, tầng đẹp, giá ưu đãi…

Xuyên suốt trong thế cuộc này, chủ chốt vẫn là chung cư thương mại. Tuy nhiên, chỉ những "món hàng" đáp ứng đủ các yếu tố: vị trí nội đô lịch sử, có hoạt động thi công tại hiện trường dự án (nếu hoàn thiện thì càng mỹ mãn) mới mang lại sự quan tâm tối đa của mọi thành phần tham gia thị trường.

"Điểm nóng" điển hình nhất thời hiện tại, phải nhắc tới quận Đống Đa. Ở chợ môi giới Trung Hòa – Nhân Chính, hay "tụ điểm" thứ cấp như Cầu Giấy – Nam Từ Liêm, hàng ngày vẫn chứng kiến nhiều cuộc trao đổi giữa người hành nghề kinh doanh địa ốc với khách hàng mua nhà.

Theo ông Hoàng Phương (góp cổ đông lớn tại một Công ty tư vấn đầu tư BĐS đặt tại quận Cầu Giấy), tỷ lệ khách hàng sở hữu tiền mặt hàng tỷ đồng để mua nhà phục vụ nhu cầu ở trước mắt gia tăng chóng mặt.

"Khác với thời gian 2014 trở về trước, nhu cầu nhà giá rẻ hiện bão hòa và đi ngang. Trong khi sản phẩm chung cư cao cấp, đã hoặc đang hoàn thiện phần thô, thực sự rất "đắt sô" – vị phó giám đốc kinh doanh cho biết.

Chuyện ở dự án Capital Garden vừa nêu chỉ là minh họa nhỏ về cơn khát nhà nội đô của không ít cá nhân, gia đình có khả năng tài chính chừng 3-4 tỷ đồng. Yếu tố vị trí vàng của dự án này cũng đẩy không ít khách hàng (cũ – mới) vào trạng thái "kiến bò chảo lửa", khi mới đây dự án khai trương nhà mẫu với bức xúc ngay từ chân công trình.

May thay, rổ hàng vẫn còn đó những Vinhomes Nguyễn Chí Thanh, Hồng Kông Tower, 170 Đê La Thành, 165 Thái Hà, Mipec Tower, M4-M5 Nguyễn Chí Thanh..cho Thượng đế thoải mái cân nhắc xuống tiền. Điều đáng bàn, người mua luôn sẵn sàng chi hàng tỷ đồng để sở hữu và ở ngay, nhưng nguồn cung sản phẩm hoàn thiện vẫn… như sao buổi sớm.

Cẩn thận món ăn "mầm đá"

Nhu cầu ở và đầu tư (nếu phù hợp) luôn đan xen trong tâm lý bất cứ cá nhân, gia đình nào nắm giữ trong tay BĐS tốt. Rõ nét hơn, về phần các sản phẩm nhà đất kiểu biệt thự Hồ Tây, khu Ngoại giao đoàn, phố cổ Hà Nội, hầu hết chủ nhà đều… không muốn bán (chỉ để ở, hoặc cho thuê). Diễn biến tương tự cũng được ghi nhận ở một số tòa nhà chung cư trung, cao cấp đã đi vào hoạt động.

Đơn cử, những tổ hợp như 170 Đê La Thành, chung cư 165 Thái Hà, Mipec Tower hay cũ hơn là M4-M5 Nguyễn Chí Thanh thường chỉ chứng kiến giao dịch cho thuê chung cư làm văn phòng.

"Tìm nhà bán cho khách ở các chung cư này khó lắm anh ạ. Vì quá ít nguồn hàng, đồng thời nếu bán thì chủ nhà quát giá cao chót vót với cái cớ là… trung tâm" – nhà môi giới địa ốc tên Lê Anh chia sẻ. Hỏi về những chung cư hứa hẹn "đẳng cấp giữa lòng nội đô" đang chờ ngày hoàn thiện để đón cư dân, người viết chỉ nhận được cái lắc đầu ngán ngẩm.

102 Trường Chinh (Capital Garden), Hồng Kông Tower (Đê La Thành), 36 Hoàn Cầu, Vinhomes Nguyễn Chí Thanh là tiêu điểm của dân đầu tư – khách hàng hạng sang bấy lâu này. Nhưng không phải dự án nào cũng mang lại cái nhìn thiện cảm, niềm tin giao dịch cho người cầm tiền.

Vị trí long lanh, mặt nước, cây xanh dày đặc, thiết kế không thể hoàn mỹ hơn, giá cả "chấp nhận được" theo mặt bằng chung cư cao cấp. "Chỉ có điều, 10 khách hàng thì 9 người sợ dự án ở Hoàng Cầu lại ì ạch như dự án nằm đối diện Công viên Nghĩa Tân. Dù rằng chủ đầu tư đã lo xong giấy tờ và đẩy mạnh triển khai thi công thời gian qua, nhưng có lẽ vẫn chưa đủ thuyết phục thị trường" – Phúc Vinh, nhà đầu tư kiêm môi giới địa ốc chán nản cho biết.

Ám ảnh về tiến độ thi công "siêu rùa" hay ác mộng "đắp chiếu hàng thập kỷ" cũng lan sang cả dự án Hồng Kông Tower (nằm gần Đại sứ quán Nga và ĐH GTVT)… Người mua đã thông minh, cẩn trọng hơn trước rất nhiều.

Đặc biệt, với dân kinh doanh địa ốc sành sỏi, dự án có tiến độ "thách thức thời gian" chỉ là món hàng trong tủ kính để ngắm. Bởi nếu xuống tiền vội vàng, giữa lúc thị trường đang đón "bong bóng" truyền thông – PR dự án, sẽ nắm chắc nguy cơ chôn vốn kéo dài.