Cơ cấu giá bất động sản: Những chi phí bất hợp lý

Không phải đầu tư gì nhưng hàng năm các Cty cấp nước, cấp điện được tăng tài sản cố định lên đến hàng ngàn tỷ đồng.

Có nhiều yếu tố để cấu thành giá của sản phẩm BĐS, trong đó có chi phí hợp lý và chi phí bất hợp lý. Điều đáng nói ở đây là chi phí bất hợp lý ai cũng biết nhưng vẫn phải làm. Đó là chi phí cấp điện, chi phí cấp nước, mà đáng lẽ ra chi phí này là do ngành điện, ngành cấp nước gánh chịu. Theo quy định thì ngành điện và ngành nước sẽ đầu tư hệ thống cấp điện nước tới đồng hồ căn hộ. Tuy nhiên nếu để các ngành này đầu tư thì thời gian sẽ bị kéo dài gây thiệt hại cho chủ đầu tư và người mua.

Mỗi m2 gánh thêm 100 ngàn đồng chi phí cấp điện

Theo tính toán của các chuyên gia ngành điện, nếu đầu tư 1 trạm biến thế khoảng 2.000KVA đấu nối từ lưới điện quốc gia, cùng hệ thống cáp tới đồng hồ căn hộ hết khoảng 3 tỷ đồng cho chung cư 48.000m2. Trong 48.000m2 có khoảng 18.000m2 là diện tích sở hữu chung bao gồm thang máy, hành lang, phòng sinh hoạt cộng đồng… còn lại 30.000m2 là sở hữu riêng của các hộ. Như vậy, mỗi m2 căn hộ gánh thêm 100 ngàn đồng chi phí cấp điện, chưa kể 2% phí bảo trì theo quy định. Đây là điều bất hợp lý mà ai cũng biết nhưng vẫn phải làm.

Theo Luật Điện lực 2004 thì việc đầu tư lưới điện đến đồng hồ căn hộ thuộc trách nhiệm (và cũng là quyền lợi) của Cty kinh doanh điện lực. Luật cũng quy định trong trường hợp ngành điện chưa đầu tư được mà nhà đầu tư (DN) có nhu cầu tự đầu tư thì cũng được chấp nhận. Do đó mà DN chọn hình thức đầu tư thứ 2, nhưng đầu tư thì phải theo thiết kế của ngành điện. Có nghĩa là ngành điện là người duyệt thiết kế, giám sát công trình và nhận bàn giao từ chủ đầu tư dự án BĐS. Bất hợp lý là từ tài sản của người dân, DN mà biến thành tài sản riêng của ngành điện lực. Tuy nhiên, trong cơ chế của Luật Điện lực có cho phép trong trường hợp DN tự đầu tư thì thương lượng với ngành điện về bồi hoàn trở lại nhưng với thời gian kéo dài trên 15 năm mới bồi hoàn hết. Mà kéo dài như vậy thì DN làm sao hoạch toán vào công trình nên hầu hết các DN chọn phương thức tự đầu tư và tính vào giá thành sản phẩm BĐS, rồi tài sản đó coi như cho không ngành điện lực.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM bức xúc: “Theo Luật Điện lực 2004 thì ngành điện phải đầu tư tới đồng hồ căn hộ, nhưng thực tế trên toàn quốc ngành điện chưa làm được điều này. Gần như 100% các dự án phát triển BĐS thương mại đều do nhà đầu tư xây dựng hoàn thành hệ thống lưới điện này rồi bàn giao toàn bộ tài sản này cho ngành điện. Cty điện lực được tăng tài sản rất lớn, DN phát triển BĐS phải trả trước chi phí này, và cuối cùng người tiêu dùng khi mua nhà phải gánh chịu. Như vậy DN bị ép, người tiêu dùng bị ép, mà ngành điện lại được hưởng lợi”.

Cần đảm bảo hài hòa lợi ích các bên

Không riêng gì ngành điện mà ngành cấp nước cũng vậy, bởi hiện nay ngành cấp nước đã cổ phần gần 100%, còn ngành điện thì vẫn đang là DN Nhà nước. Nhưng không ai đảm bảo rằng, sau này ngành điện không cổ phần. Chính vì vậy không thể có tình trạng tài sản của người dân lại trở thành một phần tài sản của cổ đông trong DN kinh doanh được.

Theo bà Võ Thị Diệu Hiền - Phó tổng giám đốc Sacomreal cho biết, đây là điều chưa hợp lý giữa DN đầu tư BĐS và các Cty có chức năng cấp điện, cấp nước. Nhưng nếu DN đầu tư BĐS không làm mà chờ Cty điện, Cty cấp nước đầu tư theo quy định thì rất lâu. Còn nếu DN bỏ tiền ra đầu tư trước sau này các đơn vị tiếp nhận sẽ bồi hoàn thì thời gian lại quá dài và khi định giá tài sản lại thấp hơn giá trị thực tế đầu tư nên không thể quyết toán được công trình. Chính vì vậy, DN đầu tư BĐS chọn phương án là bỏ tiền ra đầu tư và suất đầu tư này được cộng vào giá thành mỗi sản phẩm BĐS. Quy định đã đặt ra thì phải tuân thủ nghiêm ngặt, tuy nhiên để hài hoà lợi ích giữa các bên liên quan, nhất là đảm bảo tốt nhất cho cuộc sống của cư dân, cần có sự phối hợp giữa các bên mà không nên trì hoãn hoặc “làm khó” DN trong công tác bàn giao và nhận bàn giao các công trình hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS. Vì suy cho cùng thì chỉ các cơ quan có chức năng chuyên ngành mới đảm bảo vận hành tốt các công trình này. Quan trọng hơn, cần nghiêm túc thực hiện việc duy tu, bảo dưỡng để đảm bảo lợi ích cho cư dân sinh sống, không làm ảnh hưởng đến uy tín chủ đầu tư. Ngoài ra, việc bồi hoàn cho DN cũng cần được thẩm định và diễn ra nhanh chóng, để đảm bảo hài hoà lợi ích các bên liên quan.

Ông Lê Hoàng Châu phân tích: Bất hợp lý hàng đầu là chi phí cấp nước bởi các Cty cấp nước ở TP.HCM đều đã cổ phần mà trong đó có cổ phần tư nhân. Bỗng nhiên một đống tài sản cấp nước về tay các cổ đông tư nhân. Nguyên tắc là cấp nước thì phải đầu tư tới đồng hồ căn hộ cho người mua. Nhưng thực tế thì DN phải đầu tư. Sau khi DN phải đầu tư rồi lại phải bàn giao tài sản đó cho Cty cấp nước, tự nhiên các Cty này lại được tăng tài sản. Đối với Cty cấp điện thì Nhà nước đang cho hoạt động theo cơ chế thị trường, mặc dù vẫn là Cty quốc doanh. “DN kinh doanh đương nhiên phải có lời, nhưng lại không phải đầu tư là điều bất hợp lý. Trong Luật Điện lực cũng quy định Cty cấp điện phải đầu tư hệ thống điện bao gồm lưới ngầm trung áp, hạ áp, lưới ngầm hạ thế… thế mà bỗng dưng không làm gì cũng được hưởng một đống tài sản. Luật cũng quy định DN tự đầu tư và ngành điện bồi hoàn nhưng thực tế không áp dụng, mà phổ biến là DN tự thỏa thuận với ngành điện để làm trước. Như vậy, hàng năm các Cty cấp nước, cấp điện được tăng tài sản cố định lên đến hàng ngàn tỷ đồng, khi kinh doanh lại lấy thêm lần nữa, vậy là móc túi người dân hai lần”, ông Châu nói.