Chung cư gánh cả thuế nhà, thuế đất: Vạn người mất thêm tiền

Theo dự thảo Luật Thuế tài sản, căn hộ chung cư cũng nằm trong diện phải nộp thuế đất, thuế nhà (nhà ở xã hội thì được miễn thuế). Việc tính toán số thuế cho căn hộ chung cư dựa trên giá đất do UBND tỉnh, thành ban hành và suất đầu tư xây dựng 1m2 căn hộ, không phải tính theo giá trị giao dịch của căn hộ đó. Dù vậy, với thuế đất cộng thêm thuế nhà, dân chung cư có thể sẽ phải “móc hầu bao” nộp thêm tiền thuế cho căn hộ của mình.

“Chung cư cũng phải đóng thuế đất, thuế nhà à?”

Chị Trần Thu Thủy thốt lên như vậy trước thông tin đang gây xôn xao dư luận liên quan đến dự thảo Thuế tài sản. “Tưởng thuế đất của chung cư chỉ tính khi mua bán, sang tên đổi chủ và người bán phải chịu”, chị Thủy tỏ vẻ ngạc nhiên.

Khi giải thích đó là đề xuất của Bộ Tài chính trong dự thảo Luật Thuế tài sản, chị Thủy gật gù: “Thế thì là đề xuất mới rồi chứ từ trước đến nay không có”.

Thực tế, theo đề xuất và cách tính thuế của Bộ Tài chính, những căn hộ có diện tích càng lớn, chung cư càng cao tầng, càng ở gần trung tâm, ở khu vực đất đai có giá trị lớn thì càng phải nộp thuế nhiều.

Ví dụ, trường hợp nhà ông A có căn hộ 100m2 trên đường Giảng Võ (Ba Đình, Hà Nội). Giá đất theo bảng giá do UBND TP. Hà Nội công bố cho khu vực này dao động từ 25-74 triệu đồng/m2.

Với hệ số xác định diện tích đất để tính thuế theo đề xuất của Bộ Tài chính là 0,2, diện tích căn hộ của ông A sẽ phải chịu thuế đất là 20m2. Lấy giá đất UBND TP. Hà Nội ban hành cho khu vực chung cư nhà ông A là 74 triệu đồng/m2, thì tổng số tiền của 20m2 là gần 1,5 tỷ đồng. Nếu thuế đất là 0,3% thì mỗi năm gia đình ông A phải nộp là 4,5 triệu đồng. Còn nếu thuế đất là 0,4% thì số tiền phải nộp là 6 triệu đồng/năm.

Ngoài ra, nhà ông A còn phải chịu thuế nhà. Trường hợp chi phí xây mới 1m2 căn hộ của ông A là khoảng 10 triệu đồng/m2 thì căn hộ của ông A có chi phí xây dựng là 1 tỷ đồng. Ngưỡng không chịu thuế theo đề xuất của Bộ Tài chính là 700 triệu đồng nên nhà ông A phải nộp thuế cho phần 300 triệu đồng “vượt ngưỡng” Ước tính số thuế nhà phải nộp là 1,2 triệu.

Điều đó có nghĩa, mỗi năm cả thuế đất và thuế nhà, ông A sẽ phải nộp khoảng 6-7 triệu đồng.

Giải thích việc xây dựng cách tính thuế đất, thuế nhà với căn hộ chung cư như trên, quan điểm của Bộ Tài chính cho rằng, hiện nay, các nhà chung cư thấp tầng đều là các nhà chung cư cũ, nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư (chủ yếu phục vụ cho người có thu nhập thấp và trung bình trong xã hội), còn các chung cư cao tầng đều là các chung cư cao cấp, được hưởng lợi nhiều từ việc sử dụng kết cấu hạ tầng giao thông, phúc lợi xã hội, đặc biệt là những căn hộ shophouse ở tầng 1 hoặc thông tầng thường có giá bán rất cao.

Do đó, nếu quy định hệ số xác định diện tích đất để tính thuế đối với nhà chung cư như quy định của Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (tổng hệ số bằng 1) thì nhà chung cư thấp tầng, nhà ở tái định cư, nhà ở của người có thu nhập thấp, trung bình sẽ phải nộp thuế cao hơn nhà ở cao tầng (ví dụ nhà chung cư 5 tầng thì hệ số phân bổ cho mỗi tầng là 1/5, trong khi nhà chung cư 70 tầng thì hệ số phân bổ cho mỗi tầng chỉ là 1/70), như vậy là chưa đảm bảo công bằng và chưa phù hợp với thực tế.

Chính vì thế, Bộ Tài chính dự kiến đưa ra hệ số xác định diện tích đất tính thuế đối với đất xây dựng nhà chung cư có sự phân biệt giữa diện tích để ở và diện tích để kinh doanh. Theo đó, diện tích để ở có hệ số là 0,2. Ví dụ, một căn hộ 100m2 nhân với hệ số 0,2 sẽ ra diện tích chịu thuế đất là 20m2.

Điều này, theo giải thích của Bộ Tài chính, là để đảm bảo công bằng, đảm bảo đúng bản chất của thuế tài sản, đảm bảo điều tiết cao đối với những người có tài sản giá trị lớn, đảm bảo người được hưởng lợi nhiều từ việc sử dụng kết cấu hạ tầng giao thông, phúc lợi xã hội phải có nghĩa vụ cao hơn.


“Thu thêm khoản thuế đó để làm gì”?

Như gia đình chị Trần Thu Thủy kể trên, cả nhà chị đang sống trong một căn hộ 120m2 ở tầng 8 một tòa nhà thuộc khu đô thị khá sang trọng ở Tây Hồ. Nếu căn cứ theo công thức tính của Bộ Tài chính, ước tính mỗi năm, thuế nhà chị Thủy phải đóng là khoảng 1,3 triệu đồng. Còn thuế đất, với hệ số 0,2 thì 120m2 căn hộ chị Thủy đang sống có 24m2 thuộc diện nộp thuế đất. Nếu thuế đất là 0,4% thì mỗi năm, số tiền chị Thủy phải nộp là gần 2 triệu đồng.

Như vậy, nếu áp dụng Luật Thuế tài sản thì ước tính 1 năm nhà chị Thủy phải nộp thêm 3-4 triệu tiền thuế đất và thuế nhà.

“Trên phương diện người dân tôi thắc mắc: thu thêm khoản thuế đó để dùng vào việc gì? Nộp thêm 3-4 triệu/năm cho căn hộ 120 m2 với tôi không phải là nhiều, nhưng phải rõ ràng lý do và mục đích đánh thuế”, chị Thủy chia sẻ.

Cũng tỏ ra ngạc nhiên khi căn hộ chung cư đang ở sẽ thuộc diện phải đóng thuế tài sản, chị Nguyễn Lan Anh (khu đô thị trên phố Minh Khai) cảm thấy “sốc”.

“Nhà tôi ở tầng 4, diện tích 110m2. Tính ra nhà tôi cũng phải đóng 4-5 triệu tiền thuế đất, thuế nhà một năm. Đúng là không thể chấp nhận được. Vì khi mình mua nhà đã vay lãi ngân hàng một số tiền lớn để mua, nếu thu thế này thì thuế chồng thuế. Số tiền mình vay ngân hàng mình cũng lại chịu thuế”, chị Lan Anh than thở.

Từ khi Bộ Tài chính đề xuất đánh thuế đất, thuế nhà, rất nhiều chuyên gia đã lên tiếng yêu cầu làm rõ mục đích đánh thuế để chống đầu cơ bất động sản hay chỉ để tăng thu ngân sách. Nếu chống đầu cơ thì cần đánh thuế người sở hữu nhà thứ hai trở lên, còn nếu vì ngân sách khó khăn thì cần tính tới tác động đến đời sống của người dân.