Chung cư cũ sắp... mới

Gần thập kỷ sau khi Nghị quyết của Chính phủ về cải tạo, xây mới chung cư cũ đi vào cuộc sống, Hà Nội mới chỉ ghi nhận khoảng 1% công trình được “lột xác”. Nút thắt kéo giảm tốc độ cải tạo chung cư cũ đã thông nhờ Nghị định 101/2015/NĐ-CP. Giới chức Thủ đô đã sẵn sàng kế hoạch, lộ trình cải tạo chung cư cũ. Kèm theo đó là hàng loạt đóng góp của giới chuyên gia tới nhà quản lý nhằm tối ưu hóa chính sách mang tính an sinh – quốc kế tại địa bàn Hà Nội.

Thông tin mới nhất từ Sở Xây dựng Hà Nội, hoạt động cải tạo chung cư cũ sẽ được thực hiện lần lượt và đồng bộ áp dụng cho từng khu trong thời gian tới đây, không triển khai ồ ạt nhằm bảo đảm tiến độ. Đại diện Sở này cũng cho biết đã hoàn thành kế hoạch cải tạo chung cư cũ và báo cáo UBND Tp. Hà Nội.

10 năm, 01 kế hoạch

Quyết sách mang tính “tháo gỡ” vướng mắc – tạo điều kiện thuận lợi cho DN tham gia đầu tư cải tạo chung cư cũ, được Lãnh đạo Hà Nội ban hành là Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc công trình cao tầng trong khu vực nội đô lịch sử Tp. Hà Nội, có hiệu lực từ 14/4, theo đó, các dự án đầu tư xây dựng thuộc 10 chung cư cũ sẽ được xây tối đa 24 tầng.

Điển hình, một số chung cư cũ đầu tiên được thụ hưởng ưu đãi: khu tập thể Quỳnh Mai được xây tối đa 24 tầng (cao 86m); khu tập thể Giảng Võ tối đa 21 tầng (76m); tập thể Ngọc Khánh xây tối đa 21 tầng (76m); các khu Thành Công, Vĩnh Hồ, Khương Thượng, Phương Mai, Kim Liên… tối đa 24 tầng (86m).

Theo số liệu từ cơ quan quản lý ngành xây dựng tại Thủ đô, địa bàn thành phố ghi nhận khoảng 1.516 chung cư cũ (quy mô từ 2 – 5 tầng), chủ yếu ra đời từ năm 1960 đến cuối những năm 1990, ngoài ra còn một số nhà được xây từ trước năm 1954.

Về địa bàn, những công trình tòa nhà chung cư cũ chủ yếu nằm tại khu vực nội đô lịch sử (4 quận nội thành cũ) và quận Hoàng Mai, Cầu Giấy, Thanh Xuân. Kết quả điều tra của cơ quan chức năng cho thấy, do áp lực về diện tích ở, nhu cầu cuộc sống cũng như việc chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường, yếu kém về quản lý nên hầu hết các khu chung cư đều có việc cơi nới, mật độ xây dựng đa phần tăng gấp đôi so thiết kế ban đầu.

Minh chứng cho thực trạng xuống cấp nghiêm trọng hệ thống kỹ thuật, lún nghiêng, nứt vỡ ở chung cư cũ là các công trình E6 – E7 Quỳnh Mai; A – B Ngọc Khánh; nhà B7 – C1- E6 – E9 – G6A – G6B – G22 Thành Công…

Tại Hội thảo "Cơ chế chính sách thu hút đầu tư xây dựng, cải tạo Chung cư cũ trên địa bàn Hà Nội" sáng 14/7, ông Vũ Ngọc Đạm – Trưởng phòng Phát triển nhà (Sở Xây dựng Hà Nội), cho biết hơn 10 năm qua, đến nay mới cải tạo được 14 tòa chung cư cũ (chiếm khoảng 1%). Nguyên nhân được biết là phần lớn đến từ vướng mắc về quy chế xây dựng, GPMB…

Ngoài ra, ông Đạm cũng nhắc tới việc Nghị định 101/NĐ – CP quy định việc lựa chọn chủ đầu tư xây dựng, cải tạo lại nhà chung cư cũ phải do Hội nghị nhà chung cư quyết định như một trở lực, vì đối với các khu chung cư cũ diện tích rộng, bao gồm nhiều tòa nhà, đông cư dân, sẽ rất khó đạt được lựa chọn đồng thuận.

Từ đây, lãnh đạo Phòng phát triển Nhà đề xuất nội dung trên (trong Nghị định 101) chỉ áp dụng với cải tạo một tòa nhà riêng lẻ. Còn với dự án gồm nhiều tòa chung cư cũ thì nên có một cơ chế riêng biệt.

UBND Tp. Hà Nội đã lập danh mục kêu gọi các nhà đầu tư với mục tiêu huy động hơn 316.000 tỷ đồng để thực hiện 10 dự án cải tạo, xây mới CCC trên địa bàn.

Đáp ứng đúng, đủ quyền lợi của dân

Đóng góp ý kiến vào quá trình xây dựng chính sách thu hút đầu tư, thực hiện cải tạo chung cư cũ ở Tp. Hà Nội, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, Ts. Phạm Sỹ Liêm nêu quan điểm hướng tới quyền sở hữu của người dân.

“Đầu tiên phải quan tâm đến quyền sở hữu của người dân, để người dân làm chủ các dự án tái thiết chung cư cũ. Để làm được điều này, cần phải thành lập các HTX nhà ở đóng vai trò lập kế hoạch và giám sát quá trình tái thiết. Yêu cầu các HTX phải thuê tư vấn từ các tổ chức chuyên môn uy tín” – ông Liêm nhấn mạnh.

Đồng thời, chuyên gia này cũng chỉ rõ: Muốn có nguồn vốn để cải tạo chung cư cũ thì dựa vào giá trị đất đai tại ngay vị trí đất các khu chung cư đó. Cụ thể, “biến” các khu chung cư thành mặt tiền có giá trị thì ngay lập tức sẽ thu hút được nhà đầu tư.

Điều này, phù hợp với thực tế đa phần công trình tòa nhà chung cư cũ đều định vị tại khu trung tâm – có giá trị thương mại cực lớn trong bối cảnh quỹ đất nội đô dần cạn kiệt.

Tương tự là góc nhìn của Ts. Lưu Bích Hồ – bàn về tính sở hữu cá nhân của các gia đình sinh sống hiện hữu tại nhà chung cư cũ. Theo Ts. Hồ, nếu đáp ứng đầy đủ, hợp lý các nhu cầu, quyền lợi của người dân thì sẽ dễ dàng di dời để cải tạo công trình chung cư cũ.

Một điểm cần chú ý mà Ts. Hồ nhắc tới là Nhà nước phải có trách nhiệm chính trong quá trình tái thiết chung cư cũ. “Không thể phó thác cho người dân hay Hội nghị nhà chung cư. Nhà nước phải thay mặt người dân để xử lý vấn đề tái thiết. Nếu để các mô hình tổ chức như HTX nhà ở đại diện cho quyền lợi của người dân trong quá trình tái thiết thì sẽ khó lòng đáp ứng được các tiêu chí: thời gian, chất lượng cải tạo chung cư cũ”, Ts Hồ nói.

“Nhà nước có thể huy động vốn từ các DN, thậm chí có thể huy động nguồn vốn nước ngoài để tái thiết các chung cư cũ tại những vị trí hợp lý. Đặc biệt, phải đặt tiêu chí rõ ràng: “Ưu tiên tái thiết cái cũ trước rồi sau đó tính tới xây dựng cái mới” – vị chuyên gia phân tích cụ thể.