Bức tranh thị trường phía Nam

Nếu như điểm nhấn quý I của thị trường BĐS Tp.HCM được coi là căn hộ dự án hạng A (tỷ lệ hấp thụ cao) và sự chiếm lĩnh thị phần mạnh mẽ của nhà liền kề, thì quý II nhắc tới tăng trưởng nguồn cung kèm theo lượng giao dịch lớn của hai phân khúc nêu trên. Báo cáo thị trường Tp.HCM quý II của Savills cũng nhắc tới sức sống của phân khúc bán lẻ lẫn văn phòng trong ba tháng vừa qua.

Savills chỉ báo, tổng diện tích mặt bằng bán lẻ đạt 1.050.000m2 – ổn định theo quý và tăng 13% theo năm. Trong đó, nguồn cung mới 30.500 m2 tương đương với diện tích của một số trung tâm đóng cửa.

Giá thuê mặt bằng trung bình giảm 1% theo quý và 10% theo năm. Theo nghiên cứu của Savills, các chủ đầu tư đã giảm giá nhằm giữ khách thuê không chuyển sang dự án khác và đảm bảo công suất cho thuê trong thị trường cạnh tranh.

Tích cực văn phòng, bán lẻ

Công suất cho thuê ghi nhận ổn định theo quý (trung bình đạt 93%). Chi tiết, công suất cho thuê của trung tâm bách hóa tăng 2 điểm phần trăm theo quý; trong khi trung tâm mua sắm giảm 1 điểm phần trăm và khối đế bán lẻ không thay đổi.

Đơn vị tư vấn nhận định, nhu cầu xa xỉ phẩm giảm, thể hiện qua nhiều chương trình khuyến mãi kích cầu ở các trung tâm bán lẻ lớn. Đáng lưu ý, lĩnh vực ẩm thực tiếp tục phát triển nhanh chóng do nhận thức người tiêu dùng ngày càng nâng cao về yếu tố an toàn thực phẩm tiêu thụ hàng ngày.

Hoạt động hiệu quả do nguồn cung khan hiếm, là đánh giá dành cho thị phần văn phòng tại Tp.HCM 3 tháng qua. Trong quý II, tổng diện tích văn phòng tại Tp.HCM tương đối ổn định theo quý (đạt 1.580.000m2).

Điểm nhấn: Ba dự án hạng C (có tổng diện tích 6.100m2) rút lui khỏi thị trường cũng không tạo ra sự thay đổi đáng kể. Tư vấn ngoại cho rằng nguồn cung trong quý II còn hạn chế so với tiềm năng của nguồn cầu lớn.

Về hoạt động, mảng văn phòng cho thuê tiếp tục vận động hiệu quả. Savills công bố số liệu: Công suất trung bình tăng đều 1 điểm phần trăm theo quý và 4 điểm phần trăm theo năm, đạt 97%. Giá thuê trung bình tăng nhẹ 1% theo quý và 5% theo năm.

Đồng thời về phân hạng, lượng tiêu thụ mới tập trung chủ yếu ở các dự án hạng A và B khu vực quận 1 (chiếm 56% tổng lượng tiêu thụ của quý). Đặc biệt, phân khúc hạng B hoạt động tốt nhất thị trường; giá thuê và công suất cùng tăng đều đặn từ quý I năm 2015.

Diễn biến công suất giảm – giá thuê tăng được ghi nhận ở phân khúc khách sạn tại thị trường này. Trong quý II, một khách sạn 4 sao và bốn khách sạn 3 sao gia nhập thị trường, trong khi đó ba khách sạn 3 sao đóng cửa.

Thống kê tổng cộng, nguồn cung đạt hơn 15.400 phòng từ 121 dự án, tăng 3% theo quý và 12% theo năm. Theo Savills, công suất cho thuê trung bình xấp xỉ 64%, giảm 4 điểm phần trăm theo quý và 1 điểm phần trăm theo năm.

Tuy nhiên, giá thuê phòng trung bình tăng 3% theo quý và 7% theo năm, xấp xỉ 83USD/phòng/đêm. “Phân khúc khách sạn 5 sao là nhân tố chính khiến giá thuê phòng trung bình tăng, giá thuê phân khúc này tăng 4% theo năm lên mức 125USD/phòng/đêm” – Savills luận giải. Dự báo, từ quý III/2016 đến 2018, hơn 3.100 phòng từ 14 dự án dự kiến sẽ gia nhập thị trường.

Căn hộ, biệt thự, liền kề đều ổn

Phân khúc căn hộ để bán chứng kiến nguồn cung tăng mạnh trong ba tháng vừa qua. Cụ thể trong quý II, 19 dự án mới và giai đoạn hai của một dự án hiện hữu được mở bán đã cung cấp hơn 8.700 căn hộ – tăng trưởng 15% theo quý. Từ đây dẫn tới tổng nguồn cung sơ cấp đạt hơn 40.100 căn hộ.

Đánh giá về mức hấp thụ, lượng căn hộ hấp thụ tăng trưởng mạnh mẽ, với hơn 6.900 giao dịch – tăng 10% theo quý và 34% theo năm. Theo phân hạng, hạng B dẫn đầu chiếm 49% thị phần lượng giao dịch toàn thị trường. Trong khi đó, tình hình hoạt động hạng A cải thiện đáng kể với hơn 330 căn hộ được bán, nhưng tỉ lệ hấp thụ giảm 5 điểm phần trăm do lượng nguồn cung mới tương đối dồi dào.

Tư vấn ngoại dự báo, từ quý III/2016 đến 2018, dự kiến hơn 35.000 căn hộ sẽ gia nhập thị trường. Về kế hoạch kinh doanh, một số chủ đầu tư bắt đầu có những bước di chuyển chiến lược hướng đến những quận có mật độ dân cư cao ở phía Tây Tp.HCM.

Tình hình ở mảng biệt thự và nhà liền kề tỏ ra tích cực với lượng giao dịch lớn. Trong quý vừa qua, 11 dự án biệt thự/ nhà liền kề và giai đoạn mới của ba dự án hiện hữu đã cung cấp thêm cho thị trường khoảng 1.600 căn – dẫn đến nguồn cung sơ cấp đạt khoảng 3.200 căn, tăng 55% theo quý và 180% theo năm.

Lượng giao dịch tăng 78% theo quý và 106% so với năm trước, với sự đóng góp chính của dòng sản phẩm nhà liền kề (chiếm 68% tổng lượng giao dịch). Tỉ lệ hấp thụ đạt 25%, tăng 3 điểm phần trăm theo quý nhưng giảm 10 điểm phần trăm theo năm. Nhà liền kề diện tích vừa và lớn 90-120m2 được hấp thụ tốt trong quý II.

Savills cho rằng các nhà đầu tư uy tín vẫn tiếp tục cho ra mắt những sản phẩm có kích thước nhỏ hơn (những sản phẩm diện tích nhỏ, với giá thấp ở vùng ven nhắm đến những người có thu nhập thấp – báo cáo tóm tắt thị trường BĐS Tp.HCM quý I của Savills).

Về địa bàn, quận 2 có tình hình hoạt động tốt nhất trong quý vừa qua. Ở một báo cáo hồi tháng 4, đơn vị tư vấn này đã nhắc tới quận 2 (cùng với quận 9) sẽ có nguồn cung sản phẩm biệt thự/nhà liền kề chiếm 49% thị phần.