Chung cư Carina vướng quá nhiều lùm xùm trước khi xảy ra vụ cháy

Theo chia sẻ của cư dân, một cuộc họp giữa cư dân với Ban quản trị chung cư để phản án về nguy cơ cháy nổ được tổ chức tối 22/3 thì đến rạng sáng 23/3, vụ cháy nghiêm trọng xảy ra.

Cuộc họp được tổ chức để Ban quản trị lắng nghe phản ánh của người dân, trong đó bức xúc cư dân là các màn hình quảng cáo trong thang máy bị rò rỉ điện, bảo vệ thường xuyên hút thuốc trong tầng hầm dễ phát sinh cháy nổ. Ban quản trị mới tiếp nhận thông tin thì rạng sáng hôm sau đám cháy kèm tiếng nổ lớn phát ra từ tầng hầm giữ ôtô, xe máy nằm giữa khu A và B của chung cư Carina Plaza. Khói lửa ngùn ngụt bốc lên từ tầng hầm khiến hàng trăm người trên các tầng cao không thể thoát xuống.

Nguy cơ cháy nổ đã được cảnh báo từ lâu

Nhiều nguồn tin cho biết thời điểm xảy ra vụ cháy, chuông báo động không hoạt động, đèn chiếu sáng sự cố (emergency light) cũng không sáng, gây khó khăn cho công tác cứu hộ, công tác chạy nạn của người dân.

Nhưng tình trạng mất an toàn trong sinh hoạt của chung cư này đã được phản ánh rất nhiều từ vài năm trước. Cụ thể, vào năm 2016, báo Sài Gòn Giải Phóng từng phản ánh về những bất cập trong công tác quản lý tại chung cư này.

Chung cư đã đi vào sử dụng từ năm 2012, nhưng sau 4 năm hoạt động vẫn chưa có Ban quản trị, cư dân vẫn chưa được an cư.

Phản ánh với báo chí vào thời điểm đó, ông Trần Nam Thành (ở căn hộ A0605) cho biết: “Xe cộ để dưới hầm thì bị mất. Hầm xe không được dọn vệ sinh. Chung cư có khóa cửa rào, nhưng không biết sao ban đêm kẻ gian vẫn vào trộm tài sản của người dân”.

Xác minh thông tin trên, đại úy Nguyễn Đức Thuận, Phó trưởng Công an phường 16 quận 8, đã công nhận phản ánh của người dân là hoàn toàn chính xác. Tại khuôn viên chung cư, đã xảy ra nhiều vụ trộm cắp, phá hoại tài sản.

Không dừng lại ở đó, nhiều vấn đề về cơ sở hạ tầng của chung cư cao cấp này cũng khiến nhiều người phải "kêu trời".

Cũng trên Sài Gòn Giải Phóng, bà Ngô Lan Anh (ở căn hộ B0414) lên tiếng: “Mỗi block nhà có một phòng chứa rác, nhưng xe đẩy rác bị thủng đáy, nên mỗi khi chuyển rác thì nước dơ chảy dọc hành lang. Mỗi block có thang máy để tải hàng, nhưng thường bị hư, thế là họ đẩy luôn xe rác vào đi chung thang máy của cư dân, rất mất vệ sinh. Chúng tôi đã nhiều lần phản ánh nhưng vẫn vậy”.

Vấn đề nguồn nước của khu chung cư này cũng là mối lo ngại hàng đầu của nhiều người dân.

Ông Nguyễn Thanh Tùng (ở căn hộ A0009), lo ngại: “Nước sinh hoạt ở chung cư không đảm bảo vệ sinh, đỏ quạch. Nhiều người đã đem mẫu nước đi kiểm nghiệm và có kết quả là nước không đủ tiêu chuẩn sử dụng”.

Nhiều cư dân khác lại bức xúc chuyện bảo hành, bảo trì chung cư. Ông Trần Đình Giang (ở căn hộ A0010) cho biết: “Theo quy định, cư dân ở đây đóng 2% phí bảo hành trong thời gian 5 năm. Nhưng khi mới về ở được chưa đầy năm thì đèn trong căn hộ của tôi bị hỏng, bảo hành đến sửa nhưng lại bắt đóng 200.000 đồng. Các block nhà đều có phòng cộng đồng ở sảnh, vậy mà khi cư dân có việc gì cần tổ chức ở đó đều bị thu phí rất bất hợp lý”.

Với những phản ánh và những thực tế trên, nhiều người lo ngại, phải chăng chủ  thầu đầu tư chung cư này, đơn vị chịu trách nhiệm về hoạt động của chung cư, đã đang làm việc theo kiểu đem con bỏ chợ?

Chủ đầu tư gần một thập kỷ sống dưới áp lực nợ nần

Dự án Carina Plaza được đầu tư bởi Công ty TNHH Hùng Thanh (thành viên của công ty Đầu tư 577) với vốn điều lệ là 41 tỷ đồng, trong đó Công ty 577 (NBB) sở hữu 95%.

Theo thông tin đăng tải trên website, nhiệm vụ của TNHH Hùng Thanh là thay mặt Công ty 577 quản lý, điều hành và kinh doanh các dự án Carina Plaza, City Gate Towers tại phường 16, quận 8, TP.HCM. Đồng thời cũng là công ty quản lý các dự án cao tầng của Công ty 577.

Về công ty mẹ NBB, doanh nghiệp này đã trải qua thời gian dài nợ nần và sống nhờ vào doanh thu tài chính. Đến nay, sau khi được Tập đoàn Creed Group đến từ Nhật Bản rót vốn thì tình hình kinh doanh mới ổn định trở lại với những quỹ đất sẵn có của mình.

Dù mới thành lập từ năm 2005, tuổi nghề không bằng với những doanh nghiệp bất động sản lớn đang niêm yết hiện nay,  NBB lại sở hữu quỹ đất tương đối lớn, gần 370 ha, phân bổ trên 5 tỉnh thành trong cả nước. Riêng tại TP.HCM, công ty sở hữu đến 58 ha đất (phần lớn là đất sạch), tập trung tại quận 8 và huyện Bình Chánh.


Tuy nhiên, việc triển khai các dự án của NBB gặp phải bế tắc trong một thời gian dài. Trước thời điểm lên sàn chứng khoán (năm 2009), NBB kinh doanh khá tốt và có dòng tiền lành mạnh nhờ hoạt động bán hàng tốt tại các dự án Trung tâm thương mại (TTTM) Bắc Phan Thiết (Bình Thuận), khu dân cư phường 2 Bạc Liêu (Bạc Liêu) và khu căn hộ cao tầng Carina Plaza tại TP.HCM.

Sau khi lên sàn, NBB mạnh tay đầu tư vào các dự án lớn như City Gate Towers, NBB II, Dimond Plaza và Khu phức hợp Tân Kiên (NBB IV) tại TP.HCM. Tuy nhiên, tiến độ bán hàng tại các dự án của NBB khi đó chững lại trước tác động của cuộc khủng hoảng kinh tế và thị trường bất động sản đóng băng. Dòng tiền từ hoạt động kinh doanh của NBB từ 2010-2014 liên tục là con số âm.

Không những thế, việc gia tăng sử dụng đòn bẩy trong bối cảnh tiến độ bán hàng bị ngưng trệ khiến NBB rơi vào cảnh suy giảm mạnh về khả năng thanh toán. Chỉ số thanh toán hiện hành từ hơn 10 lần năm 2009 đã giảm xuống chỉ còn trên dưới 2 lần vào những năm 2010-2013. Lượng tiền và tương đương tiền của NBB từ 428 tỷ đồng năm 2009 xuống còn khoảng 8 tỷ đồng vào năm 2013. Tình thế khó khăn buộc NBB phải dừng thi công các dự án City Gate hay NBB II. Tiến độ phát triển các dự án mới gần như là ngừng hẳn.

Giai đoạn 2010-2013, lợi nhuận của NBB dường như “che lấp” được những khó khăn mà công ty đối mặt. Thực tế, với việc tăng nợ vay và phải chịu chi phí lãi vay cao đã khiến NBB phải trả lãi vay rất lớn.

Trên bảng kết quả kinh doanh, chi phí lãi vay hàng năm đâu đó dưới 30 tỷ đồng nhưng đó là chưa kể đến con số vốn hóa chi phí lãi vay vào các dự án hơn 120 tỷ đồng mỗi năm. Theo đánh giá của CTCK Bản Việt (VCI) vào năm 2014, ước NBB phải thanh toán chi phí lãi vay trung bình 170 tỷ đồng/năm trong giai đoạn 2010-2013.

Đứng trước tình cảnh này, NBB đã mạnh tay tái cơ cấu bằng cách thoái vốn khỏi cách lĩnh vực kinh doanh không cốt lõi, như xây dựng theo hình thức BOT, khai thác đá granite, khai thác titan, thủy điện, phụ tùng ôtô…

Đối với tái cấu trúc tài chính, bên cạnh việc gia hạn thành công các khoản nợ vay, NBB cũng thực hiện huy động vốn thành công thông qua các đợt phát hành cổ phần ra công chúng (năm 2013 và 2014 phát hành thêm gần 36 triệu cp, tăng vốn từ 180 tỷ đồng lên 537 tỷ đồng).

Sự xuất hiện của Tập đoàn Creed Group đến từ Nhật Bản có thể xem là chiếc phao cứu sinh dành cho NBB.

Cụ thể, ngày 9/9/2014, NBB và Creed Group ký kết hợp tác đầu tư dự án City Gate Towers, bằng cách rót 600 tỷ đồng thông qua mua trái phiếu dự án. Tổng lãi phải trả cho trái phiếu phát hành cho Creed Group là 80% lợi nhuận từ dự án này.

Đồng thời, Creed Group cũng sẽ mua 4.6 triệu cổ phiếu riêng lẻ do NBB phát hành, mức giá đưa ra là 19.800 đồng/cổ phiếu và cam kết đầu tư vào 2 dự án NBB II, NBB III với tỷ lệ góp 50% vốn.

Về kết quả kinh doanh, do việc tái khởi động dự án City Gate từ năm 2014 nên suốt hai năm 2015 và 2016, NBB không có nhiều doanh thu phát sinh từ bất động sản, dù hoạt động bán hàng vẫn diễn ra tích cực. Và trong thời gian này, hoạt động tài chính (thoái vốn, bán chứng khoán) chính là nguồn sống của công ty.

Từ quý II/2017, dự án City Gate bắt đầu bàn giao, giúp lãi ròng đạt hơn 45 tỷ đồng, gấp 23 lần cùng kỳ năm trước. Đến quý III/2017, dự án này tiếp tục giúp NBB có lãi hơn 9 tỷ đồng, nâng lãi lũy kế 9 tháng gần 55 tỷ đồng, gấp gần 24 lần cùng kỳ, qua đó thực hiện được 76% kế hoạch về lợi nhuận đề ra cả năm.

Cùng với đó, dòng tiền kinh doanh của NBB bắt đầu chuyển sang trạng thái dương, lên đến 415 tỷ đồng. Công ty cũng đã thanh toán gần 437 tỷ đồng nợ vay trong 9 tháng đầu năm 2017.

Dự án Carina Plaza xây dựng trên diện tích 19.318,40 m2, là một trong những dự án thuộc cụm các dự án của Công ty CPĐT 577 tại phường 16, quận 8, TP.HCM. Tổng mức đầu tư dự án là 927 tỷ đồng, trong đó tỷ lệ vốn góp đầu tư gồm Công ty 577 (95%), Công ty TNHH Hùng Thanh (5%).

Dự án được thiết kế 3 block, có 2 block cao 14 tầng và 1 khối 20 tầng, trong đó có 4 tầng dành cho khu thương mại kết hợp hồ bơi, khu vui chơi giải trí, thể thao. Quy mô dân số (trung bình 4 người/căn hộ) được tính toán là 2.944 người.