Chưa có yếu tố bong bóng bất động sản

Theo ông Lê Hoàng Châu, thay vì chỉ lo vay vốn NH, DN cần phải tìm kiếm thêm nguồn vốn qua các thị trường chứng khoán, phát hành trái phiếu... để có nguồn vốn ổn định, lâu dài hơn.

Với sự hỗ trợ không nhỏ của các NH thời gian qua, thị trường bất động sản (BĐS) đã dần ấm lên. Gần đây nhiều ý kiến lo ngại thị trường sẽ lại tăng nóng dẫn đến bong bóng BĐS. Điều này có đáng ngại như vậy không? Trả lời phỏng vấn PV Thời báo Ngân hàng, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu cho rằng:

Yếu tố dẫn tới bong bóng BĐS giai đoạn trước đây hiện nay chưa có. Cụ thể, chính sách buông lỏng tín dụng thể hiện qua cho vay dưới chuẩn, dễ dãi tràn lan chưa hề xuất hiện
các NH vẫn cho vay rất cẩn trọng. Thị trường chưa thấy xuất hiện nhiều nhà đầu tư (NĐT) không chuyên nghiệp và đầu tư theo kiểu bầy đàn. Tình trạng đầu tư “lệch pha” thiên về một phân khúc thị trường nào đó (như năm 2007, NĐT tập trung phân khúc thị trường cao cấp) chưa có. Yếu tố đầu cơ đến mức lũng đoạn thị trường lại càng chưa, vì hiện tại sản phẩm BĐS rất dồi dào chứ không có hiện tượng khan hiếm giả tạo...

Hiện nay, nhà ở giá trung bình và nhà giá thấp tuy phát triển mạnh hơn so với phân khúc khác. Nhưng phân khúc này khách hàng có nhu cầu thật để ở chứ không phải để găm giữ, đầu cơ.

Những nhắc nhở của Thủ tướng về thị trường BĐS vừa qua cũng không phải là thừa. Thực tế, đúng là trong phân khúc BĐS cao cấp, các NĐT kinh doanh BĐS thứ cấp đã xuất hiện. Qua tìm hiểu thực tế các NĐT tại TP. Hồ Chí Minh, tôi được biết có những NĐT mua vài chục căn nhà của những dự án lớn. Khi mua nhiều họ được chiết khấu lớn. Và khi NĐT bán lại họ chỉ cần bán bằng giá chủ đầu tư là họ đã có lời rồi. Chưa nói đến một số dự án đắc địa họ bán lại với giá cao hơn. Nhưng tôi nghĩ sự trở lại của NĐT này là bình thường khi rất lâu rồi họ mới thấy cơ hội lợi nhuận, vì vậy họ phải nhanh chóng chớp lấy thời cơ, chứ chưa đến mức độ đầu cơ như mọi người lo ngại.

* Theo ông, làm sao để dòng vốn chảy vào thị trường BĐS vẫn phát huy hiệu quả mà không để xảy ra tình trạng bong bóng?

Tín dụng NH có vai trò quan trọng đối với sự phát triển thị trường BĐS. Nhưng các DN cũng cần phải giảm bớt lệ thuộc quá nhiều vào tín dụng NH. Vì hiện tại vốn NH chủ yếu là vốn ngắn hạn, trong khi vốn đầu tư phát triển thị trường BĐS đòi hỏi DN phải trường vốn. Do đó, thay vì chỉ lo vay vốn NH, DN cần phải tìm kiếm thêm nguồn vốn qua các thị trường chứng khoán, phát hành trái phiếu... để có nguồn vốn ổn định, lâu dài hơn.

Đối với NH, nhất định không được buông lỏng tín dụng, cho vay dưới chuẩn. Bên cạnh đó, tôi cho rằng, điều quan trọng hiện nay là NH phải thay đổi phương thức cho vay. NH nên đánh giá hiệu quả dự án để tăng cho vay tín chấp. Bởi nếu bất cứ khoản vay nào NH cũng yêu cầu tài sản thế chấp sẽ rất khó cho DN trong kinh doanh. Tuy nhiên, để cán bộ NH thay đổi nhận thức thì họ cũng cần được sự bảo vệ của pháp luật. Vì có thể lúc này cán bộ NH họ nhận định dự án này hiệu quả, nhưng tới khi dự án bị đình trệ mà cán bộ NH lại bị quy trách nhiệm thì không ai dám đổi mới. Nên tôi cho rằng, hệ thống pháp lý cũng cần phải đổi mới đồng bộ cùng với sự thay đổi của NH.

Mặt khác, các NH cũng phải rất cảnh giác với các chiêu trò của DN sử dụng vốn sai mục đích. Giả dụ, DN xin vay NH để đầu tư hoàn thiện dự án nhưng thực tế lại mua đất dự án, chi trả tiền giải phóng mặt bằng... Về nguyên lý NH không được cho vay mua quỹ đất, chi phí đó DN phải chịu. Vì thế, để đảm bảo vốn được DN sử dụng đúng mục đích, không chỉ dựa trên cơ sở chứng từ, cán bộ NH phải đi kiểm tra thực địa để khảo sát tình hình thực tế. Một cơ chế nữa tôi thấy cũng khá hiệu quả giúp NH quản lý dòng tiền khách hàng đó là: tất cả các chủ thể liên quan đến dự án như DN, nhà thầu, nhà cung cấp vật liệu xây dựng, nhà tiêu dùng đều phải mở tài khoản tại một NH. Như vậy sẽ giúp khách hàng sử dụng vốn tiết kiệm, hiệu quả mà NH giám sát dòng tiền tốt hơn.

* Giả sử sắp tới có một lượng vốn tín dụng lớn đổ vào thị trường, ông nghĩ thị trường BĐS có hấp thụ được không?

Tôi nghĩ DN, người tiêu dùng mong muốn tiếp cận thêm nguồn vốn tín dụng của NH. Vấn đề là cơ chế chính sách có thông thoáng để dòng vốn chảy vào thị trường một cách suôn sẻ hay không. Sau 7 năm khủng hoảng (2007 – 2014), tôi cho rằng, thị trường BĐS thể hiện tính chuyên nghiệp hơn. Tất cả các chủ thể tham gia thị trường, từ Nhà nước, NH, DN, người tiêu dùng và kể cả nhà đầu tư thứ cấp đã thông minh hơn. Điều này tạo tâm thế mới cho thị trường BĐS trong giai đoạn hiện nay và thời gian tới.

* Xin cảm ơn ông!