Chủ đầu tư vi phạm, người mua nhà chịu thiệt

Có một nghịch lý đang diễn ra tại Hà Nội, các sở, ngành đang phải tìm cách “giải cứu” quyền lợi cư dân bị vướng mắc do lỗi của chủ đầu tư.

Dồn khó cho chính quyền

Theo Sở Quy hoạch và Kiến trúc Hà Nội, trong số các dự án nhà đã đưa vào sử dụng trên địa bàn, hiện có 52 dự án vi phạm trật tự xây dựng (TTXD), vi phạm về quy hoạch. Vi phạm thường ở những dạng sau: Xây quá tầng, tự ý thay đổi công năng tầng kỹ thuật, tầng áp mái, diện tích cây xanh thành căn hộ để bán, tự ý chia nhỏ căn hộ so với quy hoạch được duyệt…

Những vi phạm trên giúp chủ đầu tư tăng thêm từ vài chục đến cả trăm căn hộ. Đơn cử, tòa nhà CT5 A+B  tại dự án Khu nhà ở Văn Khê (Hà Đông) xây dựng vượt số căn hộ, tăng từ 168 căn hộ lên 300 căn hộ khi chưa được UBND thành phố phê duyệt điều chỉnh thiết kế. Dự án ô C, ô D5 thuộc khu đô thị mới Cầu Giấy do Cty CP Lắp máy điện nước và Xây dựng làm chủ đầu tư, sử dụng sai công năng tầng áp mái, chuyển công năng tầng áp mái tại 2 đơn nguyên A - C thành 21 căn hộ bán cho người mua nhà.

Có những dự án chủ đầu tư xây vượt phép 4 đến 6 tầng, giúp chủ đầu tư tăng thêm 200 đến 500 căn hộ như tại Khu đô thị Linh Đàm (Hoàng Mai), Khu đô thị mới Yên Hòa (Cầu Giấy), Khu đô thị Mễ Trì, Khu đô thị Trung Văn…  Tại Khu đô thị mới Yên Hòa do Cty CP xây dựng Dân dụng Hà Nội làm chủ đầu tư, tất cả các tòa chung cư đã đưa vào sử dụng gồm F4, F5, G3CD, G4 đều xây vượt 2 đến 3 tầng. Cho đến nay, Cty CP xây dựng Dân dụng Hà Nội chưa làm thủ tục điều chỉnh thiết kế theo quy định.

Theo quy định, dự án muốn điều chỉnh phải có cơ quan lập quy hoạch điều chỉnh, có đơn vị thẩm định quy hoạch giống như duyệt quy hoạch mới. Tuy nhiên, với các dự án ở Hà Nội, chỉ cần có một văn bản truyền đạt ý kiến chỉ đạo của lãnh đạo thành phố là dễ dàng được điều chỉnh theo đề nghị của chủ đầu tư! Đại diện Thanh tra Bộ Xây dựng

Trong lúc chủ đầu tư thu lời từ việc bán căn hộ xây dựng ngoài giấy phép, rất nhiều quyền lợi hợp pháp của khách hàng mua nhà bị “treo” do dự án không đủ điều kiện cấp sổ đỏ, người dân không làm được thủ tục đăng ký tạm trú tạm vắng... Sau nhiều năm chờ đợi không được chủ đầu tư giải quyết quyền lợi theo hợp đồng ký kết, cư dân nhiều khu đô thị buộc phải gửi đơn kêu cứu lên UBND thành phố và các cơ quan chuyên môn. Đến đây, tất cả những hậu quả xuất phát từ vi phạm của chủ đầu tư lại đổ dồn về cho chính quyền, các sở, ngành chức năng thành phố phải tìm mọi cách tháo gỡ nhằm đảm bảo quyền lợi hợp pháp cơ bản cho cư dân.
 
Dễ điều chỉnh quy hoạch

Những năm gần đây, chủ đầu tư của nhiều dự án trên địa bàn quận Hà Đông, Thanh Xuân, Nam Từ Liêm, Hoàng Mai tiếp tục “rủ nhau” vi phạm, phá vỡ quy hoạch phân khu.

Tổ hợp chung cư Nam Xa La (phường Phúc La, quận Hà Đông) do Cty CP Đầu tư kinh doanh và Phát triển hạ tầng KCN Phúc Hà và Công ty CP Đầu tư tư vấn và Xây dựng Việt Nam làm chủ đầu tư có thiết kế các tầng 2 và 3 là khu dịch vụ. Tuy nhiên, trong quá trình thi công, chủ đầu tư đã chia nhỏ thành các căn hộ để bán cho người dân.

Sai phạm của chủ đầu tư chỉ lộ diện khi người dân đi làm đăng ký tạm trú tạm vắng được giải thích, căn hộ đang sở hữu không có trong quy hoạch được duyệt. Mới nhất, khách hàng dự án Golden West Lê Văn Thiêm “tố” chủ đầu tư Viettradico tự ý xây dựng công trình không đúng thiết kế được phê duyệt, xây bịt các ô thoáng thông tầng của tòa nhà. Sau khi kiểm tra theo công văn kiến nghị của khách mua nhà, ngày 9/6/2016, Thanh tra Sở xây dựng Hà Nội đã có Quyết định số 48/QĐ-XPVPHC, xử phạt 90 triệu đồng đối với Viettradico.

Nhận định về tình trạng vi phạm diễn ra tràn lan tại các dự án nhà ở trên địa bàn Hà Nội, đại diện Thanh tra Bộ Xây dựng cho rằng, việc Hà Nội dễ dàng cho điều chỉnh quy hoạch dẫn đến việc giám sát thực hiện giấy phép của UBND các quận gặp khó khăn. Theo quy định, dự án muốn điều chỉnh phải có cơ quan lập quy hoạch điều chỉnh, có đơn vị thẩm định quy hoạch giống như duyệt quy hoạch mới.

Tuy nhiên, với các dự án ở Hà Nội, chỉ cần có một văn bản truyền đạt ý kiến chỉ đạo của lãnh đạo thành phố là dễ dàng được điều chỉnh theo đề nghị của chủ đầu tư. Như Khu đô thị Mỗ Lao (Hà Đông) được điều chỉnh đến 16 lần; Khu đô thị Nghĩa Đô (Cầu Giấy). Tâm lý kiểu gì cũng được hợp pháp hóa tầng xây sai phép khiến nhiều doanh nghiệp nhờn luật.

Vẫn theo chuyên gia này, muốn hạn chế vi phạm TTXD, thành phố cần có chế tài xử lý nghiêm chủ tịch UBND quận, huyện, thị xã không hoàn thành nhiệm vụ giám sát các công trình xây dựng. Mặt khác, thành phố cần ban hành khung xử phạt thật nặng, đồng thời phải kiên quyết xử lý các công trình vi phạm giống như xử lý nhà 8B Lê Trực.

Đối với các dự án nhà có vi phạm đã đưa vào sử dụng, hiện Thanh tra Bộ Xây dựng vẫn xem xét xử phạt cho tồn tại căn cứ theo Nghị định 43, Nghị định 121/2013/NĐ-CP ngày 10/3/2013. Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng mức phạt áp dụng với một số dự án nhà ở là quá nhẹ và không đủ tính răn đe.

Giải thích về việc áp khung xử phạt đối với Dự án Hồ Gươm Plaza, ông Phạm Gia Yên, Chánh Thanh tra Bộ Xây dựng cho biết: “Trong quá trình Thanh tra Bộ xem xét xử lý, chủ đầu tư dự án Hồ Gươm Plaza có đưa ra hợp đồng mua bán ký với 64 cán bộ, công nhân viên Cty với giá ưu đãi rất rẻ. Đây có thể là một hình thức lách luật của doanh nghiệp, nhưng Thanh tra không có chứng cứ nên vẫn phải xử lý căn cứ mức giá thể hiện trên hợp đồng là 2,83 tỷ đồng, tương đương 50% tiền bán căn hộ xây ngoài giấy phép…”.