Dự án BĐS thế chấp 2 lần nhờ khoảng trống nguy hiểm của pháp luật

GS Đặng Hùng Võ khẳng định, nhiều dự án bất động sản đang thế chấp 2 lần nhờ khoảng trống nguy hiểm của pháp luật.

Thông tin nhiều dự án nhà ở, chung cư ở TP Hồ Chí Minh, Hà Nội bị đem đi thế chấp ngân hàng đang gây nhức nhối trong dư luận. Trên Vietnamnet.vn, GS Đặng Hùng Võ, nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường đã có những phân tích, nhận định về vấn đề này.
GS Đặng Hùng Võ cho biết, việc thế chấp ngân hàng của một dự án thông thường là phù hợp với quy định của pháp luật. Tuy nhiên, việc này sẽ là trái pháp luật nếu như dự án đã thế chấp rồi lại đem đi bán hoặc bán cho khách rồi lại đem đi thế chấp.

Ngoài ra, nếu như dự án bất động sản đó đang hiện hữu thì pháp luật của chúng ta có đủ quy định để kiểm soát trường hợp này. Thế nhưng, hiện nay pháp luật có một lỗ hổng rất lớn là trường hợp mua bán nhà trên giấy, dự án đang triển khai thì lại không có quy trình nào trừ phần tài sản trên giấy đã bán khỏi dự án đang triển khai. Như vậy, chúng ta đang tồn tại một khoảng trống pháp lý rất lớn đối với trường hợp thế chấp cả dự án với việc thế chấp từng căn hộ trong dự án.

Năm 2008, Mỹ áp dụng một cơ chế là thế chấp thứ cấp, tức là ngân hàng có thể đem một dự án nhận thế chấp đi làm tài sản để thế chấp cho một ngân hàng khác, như vậy là một tài sản thế chấp hai lần. Việc mà chúng ta đang gặp phải hiện nay là một dự án, vừa thế chấp tổng dự án, vừa thế chấp từng căn hộ mà không có chuyện tách giá trị căn hộ đó ra khỏi dự án, có nghĩa là khá nhiều đơn vị bất động sản được thế chấp ngân hàng 2 lần. Điều này rất nguy hiểm.

Việc phát hiện ra các dự án có thế chấp ngân hàng với tỷ lệ khoảng 10% không nói lên tính nguy hiểm cho thị trường. Ở đây, phải phát hiện được, trong cả dự án thế chấp đó, có từng căn hộ trong tương lai hay hiện tại cũng mang đi thế chấp ở một ngân hàng khác hoặc thậm chí cùng ngân hàng thì lúc đó mới thành chuyện.

Tôi cho rằng, cần có 2 thông tin, dự án này đem đi thế chấp thì trong đó, có bao nhiêu căn hộ cũng đem đi thế chấp? Nếu dự án này đem đi thế chấp tổng thể nhưng không có căn hộ nào đi thế chấp thì câu chuyện đó là bình thường.

Nhưng chỉ có điều thế này, đã đem đi thế chấp dự án ngân hàng thì khi bán các căn hộ trong dự án đó thì phải giải chấp các căn hộ đó. Về nguyên tắc, pháp luật yêu cầu như vậy. Đó là điều tiếp theo chúng ta phải làm, phải minh bạch về các thông tin này.

Để giải quyết thực trạng trên, GS Đặng Hùng Võ cho rằng, thứ nhất là phải hoàn chỉnh hệ thống pháp luật về bất động sản, từ đất đai cho đến đầu tư xây dựng, mua bán, kinh doanh nhà, thế chấp, gắn với giao dịch bảo đảm. Chúng ta mới đang hoàn chỉnh phần về đất đai, xây dựng, kinh doanh bất động sản, còn phần thế chấp bất động sản gắn với giao dịch bảo đảm thì dùng nguyên các Nghị định cũ, tức là vẫn căn cứ vào Luật cũ, coi như không biết Luật mới.

Giao dịch bảo đảm gắn với thế chấp đó theo Luật cũ trong khi các Luật đất đai, kinh doanh bất động sản, nhà ở đã có Luật mới rồi thì thực sự mà nói, toà có thể tuyên các giao dịch bảo đảm căn cứ vào quy định cũ đều vô hiệu. Đã có ông chánh án tuyên như vậy, và ông ấy đúng. Nhưng cũng có ông chánh án tuyên là vì điều kiện chưa làm được Nghị đinh mới thì việc tuân theo Nghị định cũ là hợp lý. Ông ấy nói cũng đúng.

Chúng ta đang tạo một điều kiện mà toà xử thế nào cũng được. Đó là cái mà chúng ta cần hoàn chỉnh tiếp.

Tiếp theo, cần có phổ biến pháp luật, cần có cuốn sách phổ biến cho người dân, vào trường hợp này thì làm thế nào, giúp cho người dân tham gia thị trường bất động sản, cần làm gì, không nên làm gì, trước một việc thì cần tìm thông tin gì?

Điểm cuối cùng là phải công khai toàn bộ thông tin các dự án, về tình trạng thị trường bất động sản. Làm được vậy là rất có lợi cho thị trường bất động sản, không rơi vào tình trạng bất bình thường trong mối quan hệ cung- cầu.