Cho vay mua nhà, hướng đến nhu cầu thực

Ngày 13/3, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã công bố để lấy ý kiến rộng rãi Dự thảo lần thứ 4, Thông tư quy định về cho vay hỗ trợ mua nhà ở theo Nghị quyết số 02/NQ-CP của Chính phủ. Đây có thể là lần lấy kiến cuối cùng để Thông tư có thể kịp ban hành trong quý I này.

ĐTCK đã có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Viết Mạnh, Vụ trưởng Vụ Tín dụng NHNN xung quanh chính sách hỗ trợ thị trường bất động sản này.

* Ông có thể cho biết lý do NHNN chỉ lựa chọn các NHTM nhà nước, NHTM cổ phần mà Nhà nước chiếm cổ phần chi phối để thực hiện chương trình hỗ trợ vay mua nhà?

Đây là vấn đề làm chính sách xã hội và để quản lý tập trung nên NHNN lựa chọn các đối tượng ngân hàng trên thực hiện chương trình này. Trong đó, quy trình cho vay rất rõ ràng, không có sự ưu đãi riêng nào cả, các ngân hàng phải thẩm định món vay như quy định bình thường, tự quản lý, chịu trách nhiệm rủi ro trên danh mục đầu tư… Hàng tháng, các NHTM cho vay khi hồ sơ được hoàn thiện, đáp ứng đủ các yêu cầu rồi cuối tháng báo cáo số dư lên NHNN. Khi đó, NHNN kiểm tra đúng đối tượng rồi cấp vốn lại, chứ NHNN không cấp sẵn vốn. NHTM chỉ được NHNN dành cho 1,5% phí để thực hiện chương trình, trong khi đó NHTM vừa cho vay xong đã phải trích lập 0,75% dự phòng rủi ro chung

NHNN sẽ dành tối đa 30.000 tỷ đồng để hỗ trợ các ngân hàng thực hiện cho vay hỗ trợ nhà ở theo quy định của Thông tư. Thời gian giải ngân tái cấp vốn đối với các ngân hàng được thực hiện kể từ ngày thông tư này có hiệu lực thi hành đến ngày 15/4/2016. Tuy nhiên, nếu giải ngân hết 30.000 tỷ đồng trước, chương trình cũng sẽ dừng lại để chuyển sang giai đoạn khác.

* Thưa ông, dựa vào cơ sở nào để NHNN tính lãi suất 6%/năm trong 3 năm đầu tiên?

Chúng tôi dựa vào một số căn cứ mang tính định lượng. Thứ nhất, ví dụ hai vợ chồng đi làm hưởng lương khoảng 15 triệu đồng/tháng, thu nhập cả năm khoảng 180 triệu đồng, trong kết cấu thu nhập, chi phí cho nhà ở trung bình khoảng 60 triệu đồng/năm. Nếu vay mua nhà có giá trị từ 900 triệu đồng đến 1 tỷ đồng thì với lãi suất 10%/năm (100 triệu đồng/năm), kết cấu tiền lương sẽ không đủ để chi trả. Như vậy, lãi suất 6%/năm sẽ phù hợp với thu nhập trung bình phổ biến của một cặp vợ chồng. Thứ hai, dựa trên cơ sở tỷ lệ lạm phát hiện nay.

Trong 3 năm đầu, lãi suất cho vay cố định 6%/năm, nhưng những năm sau tùy theo diễn biến nền kinh tế sẽ có sự điều chỉnh. Ví dụ như, có thể thu nhập người dân cao hơn không cần hỗ trợ nữa, mức độ hỗ trợ lãi suất sẽ giảm để đỡ gánh nặng cho ngân sách và để hỗ trợ cho những lĩnh vực khác.

* Tại sao Dự thảo Thông tư chỉ đề cập đến loại hình thuê và thuê mua nhà mà không có các hình thức khác, thưa ông?

Trong Nghị quyết 02 không nói đến vấn đề mua nhà, mà chỉ có thuê, thuê mua nhà ở xã hội nên Thông tư cũng phải theo hướng đó. Tuy nhiên, vấn đề này cũng đã có ý kiến cho rằng không phù hợp nên đã trình lên Chính phủ, NHNN đang chờ nếu có thay đổi chính thức sẽ điều chỉnh. Do vậy, đối tượng thu nhập thấp, cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang được vay với lãi suất ưu đãi để thuê, thuê mua nhà ở xã hội, thương mại có diện tích nhỏ hơn 70 m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2.

* NHNN đã dự liệu trường hợp người dân lách luật như: thu nhập cao nhưng khai là thấp… để được vay với lãi suất thấp?

Theo quy định, hồ sơ cho vay phải rất rõ ràng, trong đó điều kiện bắt buộc là phải có giấy xác nhận là đối tượng thu nhập thấp do UBND hoặc cơ quan quản lý có thẩm quyền xác nhận thu nhập. Bên cạnh đó, các thông tin của khách hàng sẽ được đưa lên Trung tâm Thông tin tín dụng (CIC) NHNN kiểm tra, nếu CIC thấy trùng với bất kỳ khoản vay nào tại ngân hàng khác, hồ sơ vay sẽ bị dừng ngay. Do vậy, tôi tin là sẽ giám sát được. Đây là chính sách ưu đãi, chỉ đúng đối tượng mới được tham gia vào chương trình và cũng chỉ được hưởng chính sách này duy nhất một lần.

* Ông dự đoán tác động của chương trình này lên thị trường bất động sản ra sao?

Trong phương án mua nhà của mỗi người dân, còn có những yếu tố: sự hỗ trợ của gia đình, bạn bè, vốn tự có… và Nhà nước cũng chỉ là một bên hỗ trợ. Do vậy, rất khó để tiên lượng về xu hướng thị trường sau chính sách này, nhưng điều quan trọng là sẽ tác động tới tâm lý người dân, xây dựng niềm tin vào thị trường, nghĩa là có giao dịch mua, bán để thị trường khởi sắc hơn… Nhưng trên tất cả, dù là giải quyết vấn đề tâm lý, tháo gỡ cho thị trường, nhu cầu nhà ở của những đối tượng này là cần thiết, nên chắc chắn có ý nghĩa lớn về mặt xã hội.