Giải phóng hàng tồn bất động sản: Mở lối thoát “tiểu ngạch”

Bộ Xây dựng vừa cho phép chủ đầu tư các dự án nhà ở thương mại tăng mật độ xây dựng, tăng hệ số sử dụng đất để chuyển thành dự án nhà ở xã hội, hoặc chia nhỏ căn hộ để giải phóng hàng tồn.

“Đèn xanh” đã bật

Mặc dù khẳng định chỉ là “vạn bất đắc dĩ”, nhưng cuối cùng, lãnh đạo Bộ Xây dựng cũng đã ký ban hành Thông tư số 02/2013/TT-BXD hướng dẫn việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ các dự án nhà ở thương mại, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị và chuyển đổi nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội hoặc công trình dịch vụ với thời gian cho phép chuyển đổi từ ngày 22/4/2013 đến ngày 31/12/2014.

Đối tượng được phép chuyển đổi là những dự án nhà ở đã xây dựng, nhưng cơ cấu căn hộ hoặc mục đích sử dụng không phù hợp với nhu cầu thị trường, hoặc còn “trên giấy”. Với trường hợp những dự án đã ký hợp đồng góp vốn, hợp đồng mua bán với akhách hàng, trước khi chuyển đổi mục đích hoặc điều chỉnh cơ cấu căn hộ, thì phải được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả khách hàng đã ký hợp đồng. Riêng các dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có quy mô từ 500 căn hộ trở lên, trước khi UBND cấp tỉnh ra quyết định cho phép điều chỉnh cơ cấu căn hộ hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng, phải có ý kiến thống nhất của Bộ Xây dựng.

Giải thích cho sự “cởi mở” bất ngờ của Bộ Xây dựng trong việc cho phép chuyển đổi nhà ở thương mại thành nhà ở xã hội hoặc chia nhỏ các căn hộ có diện tích lớn ở thời điểm hiện tại, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng cho biết, thực tế, nhiều dự án mới giải phóng mặt bằng, mới làm hạ tầng, đã ký hợp đồng mua bán hoặc hợp đồng góp vốn với khách hàng…, nhưng không thể triển khai khi khách hàng không nộp thêm tiền, chủ đầu tư vay ngân hàng không được, nên không có nguồn lực đầu tư xây dựng, Nhà nước cũng rất khó thu hồi những dự án này, do liên quan đến vấn đề đền tiền sử dụng đất, đền bù hạ tầng… Do vậy, chủ trương trên được xem là một giải pháp tốt để gỡ nút thắt đó.

Được tính lại tiền sử dụng đất

Theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng, việc chuyển đổi nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất và được hưởng các ưu đãi theo quy định hiện hành, nhưng phải bảo đảm đúng tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội và bán, cho thuê, cho thuê mua đúng đối tượng theo quy định của pháp luật về nhà ở. Thời gian thẩm định, quyết định cho phép điều chỉnh, chuyển đổi mục đích sử dụng của dự án tối đa không quá 30 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.

Điểm đáng lưu ý của Thông tư 02/2013/TT–BXD, theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam là, hướng dẫn khẳng định rõ những dự án đã nộp tiền sử dụng đất thì được Nhà nước hoàn trả số tiền đã nộp hoặc được khấu trừ vào nghĩa vụ tài chính mà chủ đầu tư dự án phải nộp cho Nhà nước trên cơ sở tính toán lại tiền sử dụng đất của dự án sau khi điều chỉnh. Quy định này tạo sự yên tâm cho chủ đầu tư các dự án trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng.

Theo Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam, cùng với việc ban hành thông tư hướng dẫn, Bộ Xây dựng cũng thành lập các tổ công tác phối hợp với các địa phương để cùng nhau tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp trên nguyên tắc tính toán tổng thể nhu cầu về nhà ở xã hội của từng địa phương và toàn xã hội để có bước đi phù hợp.

“Hiện nay các dự án nhà ở xã hội còn ít thì khuyến khích, nhưng về lâu dài, phải tính toán được nhu cầu nhà ở xã hội của từng địa phương để có bước phát triển phù hợp, kế hoạch hoá được việc phát triển nhà ở hội, tránh lãng phí cho các địa phương và toàn xã hội”, ông Nam nói.

“Muối mặt” cũng phải làm

Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), bước chuyển đáng ghi nhận của thị trường bất động sản trong quý I/2013 là sự thay đổi trong tư duy của các chủ đầu tư dự án về phân khúc nhà ở xã hội. Theo ông Hà, hầu hết những dự án đầu tư mới của các doanh nghiệp hiện nay đã có thay đổi về cơ cấu căn hộ. Thay vì những căn hộ cao cấp, giá bán cao, thì nay doanh nghiệp đã tập trung chủ yếu vào xây dựng những căn hộ diện tích nhỏ hơn, giá thành thấp hơn, phù hợp với nhu cầu của đại đa số người dân.

“Hiện tại, không ai còn khởi công các dự án nhà ở cao cấp nữa, chủ đầu tư đã nghiên cứu thị trường kỹ hơn, tiết kiệm chi phí để đưa đến người tiêu dùng những căn hộ mà người có thu nhập trung bình và thấp có khả năng chi trả”, ông Hà nói.

TS. Trần Kim Chung, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương (CIEM) cho rằng, thông điệp của Chính phủ, Bộ Xây dựng và Ủy ban Kinh tế của Quốc hội về phát triển nhà ở xã hội thời gian gần đây có ý nghĩa quan trọng trong việc thay đổi nhận thức của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, với tiêu chí hướng đến phân khúc căn hộ bình dân, phù hợp với thu nhập của đại đa số nhân dân. Việc cho phép chia nhỏ các căn hộ có diện tích lớn trước đây còn nhiều ý kiến khác nhau nhưng đến nay có vẻ là giải pháp cuối cùng để giải phóng hàng tồn, làm thị trường ấm lại, hạn chế nợ xấu trong lĩnh vực bất động sản.