Cho phép xây cao tầng chung cư cũ: Cần nhưng chưa đủ

Việc cải tạo chung cư cũ bằng cách tăng chiều cao công trình là có thể chấp nhận được song việc phê duyệt quy hoạch cần rất chặt chẽ.

UBND thành phố Hà Nội vừa ban hành Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc công trình cao tầng trong khu vực nội đô lịch sử thành phố Hà Nội, theo đó cho phép xây cao 21 - 25 tầng đối với nhiều dự án cải tạo chung cư cũ ở các khu vực trung tâm.

Trong lúc vấn đề cải tạo chung cư cũ ở Hà Nội đang ách tắc, thì việc ban hành Quy chế này được cho là giải pháp nhằm tháo gỡ những vướng mắc hiện nay. Theo các chuyên gia, Hà Nội cần cụ thể hóa các chỉ tiêu về xây dựng cũng như có kế hoạch triển khai phù hợp để không làm tăng mật độ dân số, gây quá tải cho hạ tầng cơ sở.

Quy chế mới ban hành của UBND thành phố Hà Nội cho phép xây dựng công trình cao tầng trong trường hợp xây dựng lại các khu chung cư, tập thể cũ, chỉ ra số tầng cao chi tiết đối với 17 dự án.

Chẳng hạn như khu chung cư Nguyễn Công Trứ được quy định chiều cao 25 tầng; khu chung cư Giảng Võ, Hào Nam, Ngọc Khánh có chiều cao 21 tầng; khu chung cư Quỳnh Mai có chiều cao 24 tầng; riêng khu Văn Chương chỉ được cao tối đa 18 tầng. Quy chế cũng nêu rõ, đối với dự án tái thiết đô thị là chung cư cũ có quy mô 2ha trở lên, phải bảo đảm các điều kiện tạo nhiều không gian mở, hạn chế tăng dân số, bố trí đất cho công trình giáo dục, tăng cây xanh, diện tích công cộng.

Ông Trần Ngọc Quang, Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, việc thành phố Hà Nội có quy chế mới cụ thể hóa việc tăng chiều cao các công trình cao tầng ở các khu vực nội đô là phù hợp với đòi hỏi của thực tế. Nếu không có quy định dung hòa được quyền lợi giữa người dân và chủ đầu tư, thì vấn đề cải tạo chung cư cũ sẽ còn khó khăn.

Theo ông Trần Ngọc Quang, cần có quy định rõ về mật độ xây dựng, chính sách trong việc tái định cư của người dân đô thị khi tiến hành cải tạo chung cư cũ: “Bên cạnh việc nâng tầng để đảm bảo hiệu quả của các chủ đầu tư, vấn đề đặt ra ở đây là mật độ xây dựng ở mức nào là hợp lí để đảm bảo cho số lượng dân cư không vượt quá mức giới hạn của hạ tầng kỹ thuật hiện có trong nội đô. Nếu không quản lí chặt sẽ gây quá tải trong khu vực nội đô và đặc biệt là quá tải cho hạ tầng kỹ thuật hiện có, gây hậu quả rất nguy hiểm”.

Hà Nội hiện có 23 khu chung cư cũ với hơn 20 vạn dân, nhưng chỉ có khoảng 2 triệu mét vuông sàn. Bình quân mỗi người chưa được 10 m2 diện tích nhà ở. Trong khi đó, theo định hướng Hà Nội phải đạt 30 m2 diện tích nhà ở/người vào năm 2020. Đây là một yêu cầu khó khăn, cho nên việc tăng chiều cao công trình về nhà ở là có thể chấp nhận được song việc phê duyệt quy hoạch cần rất chặt chẽ.

Kiến trúc sư Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triển đô thị Hà Nội đề nghị, cần có các chỉ tiêu tương xứng về hạ tầng kỹ thuật và nâng cao năng lực quản lý của các cấp chính quyền địa phương.

“Quy định về tầng cao chỉ là 1 trong các yếu tố, chỉ tiêu, còn phải đề xuất cụ thể hơn, chặt chẽ hơn chỉ tiêu về mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất của cả khu chung cư. Đặc biệt phải đặt vấn đề công trình cao tầng này trong quy hoạch chi tiết của cả khu chung cư mới có cấu trúc không gian hợp lý, có nhà trẻ thích hợp, có không gian xanh. Muốn vậy thì sau quy chế này cần phải có những hướng dẫn cụ thể hơn và đòi hỏi cơ quan quản lý phải nâng cao năng lực để quản lý quy hoạch có chất lượng”, KTS. Đào Ngọc Nghiêm chỉ rõ.

Đồng tình với phương án cho xây cao tầng trong cải tạo các khu chung cư cũ ở nội đô Hà Nội, nhưng Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam - ông Trần Ngọc Hùng cho rằng, để đảm bảo không làm tăng mật độ dân số, thì lượng nhà dư ra sau khi tái định cư tại chỗ chỉ được bán lại cho các đối tượng khó khăn hiện đang sống ở phường đó, phường lân cận hoặc ở trong địa bàn quận.

Đặc biệt, thiết kế phải đồng bộ thành các khu phố, tầng 1, 2 có thể cho thuê cửa hàng, siêu thị, làm trường học, mầm non để đáp ứng các yêu cầu thiết yếu của người dân, giảm tối đa áp lực cho hạ tầng giao thông.

“Quan điểm của Tổng hội ủng hộ rất cao, nhưng phương pháp làm phải cuốn chiếu. Ví dụ, toàn bộ khu Giảng Võ làm trước chẳng hạn thì phải dành diện tích bao nhiêu % đó để di dân dần từ khu Thành Công sang, ở luôn tại đó và không phải tạm cư. Cách làm cuốn chiếu như thế sẽ tạo điều kiện cho sự đồng bộ. Về công tác chỉ đạo cần có 1 Ban Chỉ đạo của thành phố có quyền quyết định, thậm chí cần thành lập các Ban dự án của từng khu vực và có người dân tham gia”, ông Trần Ngọc Hùng đề xuất phương pháp thực hiện.

Việc UBND thành phố Hà Nội cho phép xây cao tầng khi cải tạo chung cư cũ là bước quan trọng để giải quyết, gỡ nút thắt là mâu thuẫn về lợi ích giữa nhà đầu tư với người dân ở chung cư cũ. Rõ ràng, Hà Nội cần thể hiện quyết tâm mạnh mẽ trong việc đẩy nhanh quá trình cải tạo chung cư cũ, nâng cao chất lượng cuộc sống cho người dân và tạo diện mạo mới cho đô thị.