Chính sách tài chính BĐS: Loại “đầu cơ” - “nuôi” đầu tư

Nếu chúng ta điều chỉnh chính sách hạn chế nguồn vay từ các ngân hàng cho thị trường BĐS sao cho không ảnh hưởng tới các dự án đầu tư xây dựng BĐS và cương quyết không cho vay để đầu cơ dưới mọi hình thức, đồng thời sớm hoàn chỉnh việc đổi mới thuế sử dụng đất thì thị trường sẽ ổn định với mặt bằng giá hợp lý, phản ảnh đúng mối quan hệ giữa cung thật và cầu thật.

Trong những ngày qua, thị trường BĐS đang có những biến động nhất định. Nhiều người cho là biến động lớn do chính sách hạn chế các khoản vay tín dụng từ các ngân hàng đối với thị trường BĐS.

Nhiều nhà đầu tư lo lắng vì luồng vốn đầu tư cho các dự án bị ngăn lại, đầu tư gặp khó khăn, thị trường hụt sức sống, nguồn cung hàng hóa BĐS cho thị trường sẽ bị thiếu so với quy hoạch. Các nhà đầu tư kêu ca vì không biết xoay trở vốn ra sao đối với các dự án đang triển khai.

Trước hết, chính sách hạn chế các khoản vay tín dụng đối với thị trường BĐS như trên đã nói là biện pháp điều chỉnh đối với thị trường tiền tệ nhằm tạo sự ổn định, sau đó là biện pháp ngăn chặn từ trước tính bất định của thị trường BĐS tác động xấu đến thị trường tiền tệ, thị trường tài chính.

Thị trường BĐS không thể trách cứ thị trường tiền tệ về chính sách này. Ở nhiều nước trên thế giới, cụ thể như năm 1997 ở Đông Nam Á, sự đổ vỡ của thị trường BĐS đã tác động làm đổ vỡ theo thị trường tài chính và thị trường tiền tệ khu vực theo hiệu ứng "Đô Mi Nô".

Phân tích kỹ hơn, trước đây chúng ta đã áp dụng chính sách hạn chế nguồn vay tín dụng từ các ngân hàng để đầu tư vào thị trường chứng khoán (CK). Chính sách này hoàn toàn đúng vì thị trường CK vốn là thị trường tiền tiết kiệm của dân, ai có tiền không dùng đến thì có thể góp vào đầu tư sản xuất, kinh doanh thông qua thị trường CK, động viên được nguồn vốn từ dân. Thị trường chứng khoán không thể là "chiếu bạc" để mọi người đi vay tiền "chơi chứng khoán" kiếm lời.

Chính sách hạn chế tín dụng BĐS lại có những biểu hiện khác. Hạn chế vay tín dụng cho thị trường BĐS là ngăn lại sức sống của thị trường và làm giảm cung cho thị trường. Trong thực tế, không có nhà đầu tư BĐS nào đủ vốn của mình để đầu tư dự án, đa số đều sử dụng vốn vay mới đủ, nhất là những dự án đầu tư lớn. Nguồn vốn vay có thể từ ngân hàng, từ người mua BĐS chưa hình thành, từ chứng khoán BĐS... trong đó nguồn vay từ các ngân hàng chiếm tỷ trọng cao nhất.

Về nguyên tắc, khi áp dụng chính sách hạn chế vốn, tức là giảm cung cho thị trường thì thị trường đáng ra phải "sốt" cao hơn, các nhà đầu cơ sẽ tranh thủ thời cơ để tăng giá hàng cao hơn. Nhưng thực tế lại không như vậy, thị trường BĐS đang có biểu hiện "lạnh" đi. Có hiện tượng thiếu cung mà thị trường lại nguội lạnh, liệu đây có phải là một nghịch lý mới của thị trường BĐS nước ta hay không?

Theo tôi, không có nghịch lý nào ở đây. Nhìn kỹ có thể thấy: Nguồn cung vốn từ các ngân hàng trong thời gian qua đã tiếp sức cho đầu cơ BĐS dưới dạng các nhà đầu tư thứ cấp "ôm" hàng BĐS đã hoàn thành từ các dự án đầu tư. Hạn chế các khoản vay tín dụng tức là đã ngăn chặn được nguồn vốn cung ứng cho đầu cơ BĐS. Vì vậy, thị trường BĐS nguội lạnh đi là đúng quy luật vì "sức sống" của đầu cơ đã được ngăn chặn.

Trong thời gian vừa qua, chính sách đã mở ra cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án cho các nhà đầu tư thứ cấp nhằm tăng vốn từ nhiều nhà đầu tư cho các dự án, nhất là các dự án lớn.

Chính sách này đã tạo thuận lợi lớn cho các nhà đầu tư, nhưng cũng đã bị lợi dụng khi các nhà đầu tư thứ cấp hoàn toàn không đầu tư vào tiếp tục hình thành hàng hóa BĐS mà chỉ mua dự án đã hoàn thành để thực hiện đầu cơ thông qua cách mua bán "lòng vòng".

Những nhà đầu tư thứ cấp dạng này cũng được vay vốn từ ngân hàng, tức là vốn ngân hàng đang trợ giúp cho đầu cơ. Như vậy, chính sách hạn chế vốn đầu tư từ các ngân hàng vào thị trường BĐS làm cho các nhà đầu tư dự án BĐS khó khăn về vốn, nhưng lại có tác động tốt trong việc ngăn chặn đầu cơ BĐS. Vì vậy mà thị trường BĐS đang có biểu hiện nguội lạnh, sức sống của đầu cơ đã mất.

Như vậy, lúc này cần tính toán chi tiết thêm trong việc áp dụng chính sách hạn chế luồng vốn đầu tư từ ngân hàng cho thị trường BĐS. Cần tiếp tục cho vay đối với các nhà đầu tư dự án xây dựng BĐS để tạo nguồn cung hàng hóa BĐS theo đúng quy hoạch, nhất là các dự án đang triển khai tốt, đúng tiến độ, đồng thời ngừng lại các khoản cho vay đối với nhà đầu cơ BĐS "đội lốt" dưới dạng nhà đầu tư thứ cấp. Có như vậy, nguồn cung hàng hóa BĐS vẫn bảo đảm và ngăn chặn được đầu cơ BĐS.

Không nên cứng nhắc thắt lại đồng loạt theo tỷ lệ phần trăm cho vay từ ngân hàng đối với tất cả các dự án, các trường hợp. Với cách làm này, thị trường BĐS vẫn không nguội đi nhưng ngăn lại được "sốt" do đầu cơ, thị trường sẽ có cơ hội bình ổn. Vấn đề còn lại là các ngân hàng phải biết rõ ai là nhà đầu tư làm ra hàng hóa, ai là người làm dịch vụ lưu thông phân phối, và ai là người đầu cơ.

Sự thực, chính sách nói trên không phải là phương thuốc lâu dài và triệt để nhằm giảm cầu ảo do đầu cơ. Người có nhiều vốn hoặc nhiều người có vốn của mình vẫn có thể tiếp tục đầu cơ. Phương thuốc triệt để vẫn phải là đổi mới sắc thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và các tài sản gắn liền với mức lũy tiến cao cho những trường hợp đầu cơ và tích trữ.

"Thị trường BĐS nóng có thể do cung cầu chưa ổn hoặc do đầu cơ. Đầu cơ thì phải chỉnh. Nhưng người ta phát triển cung một cách lành mạnh thì phải cho vay chứ nếu không thì lấy đâu ra cung để cân đối với cầu, kể cả người dân, DN đều được vay. Nhưng nếu đầu tư theo kiểu chụp giật hoặc đầu cơ thì phải xem xét. Nhà nước sẽ kiểm soát các dự án, phối hợp giữa Trung ương, địa phương. Những cấp quản lý trên địa bàn thì thừa biết dự án nào người ta không làm mà “sang tay” để xử lý”.(Bộ trưởng Bộ Tài chính Vũ Văn Ninh)

“Việt Nam là một quốc gia hội đủ 3 yếu tố lý tưởng cho các nhà đầu tư BĐS: Sự ổn định về chính trị, sự tăng trưởng về kinh tế và cơ cấu dân số trẻ. Chính vì thế chúng tôi quyết định đầu tư lâu dài tại đây. Và theo tôi thì thị trường BĐS Việt Nam trong thời gian tới sẽ vẫn sôi động. Chính sách thắt chặt tín dụng BĐS mà Chính phủ đang thực hiện thực ra có lợi cho sự phát triển bền vững của thị trường.

Chính sách này sẽ giúp loại bỏ được những đối tượng đầu cơ đồng thời tạo điều kiện tốt cho những nhà đầu tư thực sư”. (Ông Liew Mun Leong - Chủ tịch kiêm TGĐ điều hành tập đoàn CapitalLand, Singapore)