Chênh lệch cung, cầu trên thị trường căn hộ Hà Nội

Đầu năm 2017, nhiều chuyên gia bất động sản đã đưa ra khuyến cáo thành phố Hà Nội có nhu cầu rất lớn đối với phân khúc căn hộ hạng C và thị trường đón đợi những dự án mới ở phân khúc này. Tuy nhiên, thực tế nguồn cung trong năm vừa qua phần lớn lại thuộc hạng A và hạng B.

Thị trường “khát” căn hộ giá rẻ

Có món tiền nhàn rỗi khoảng 1 tỉ đồng, chị Nguyệt (nhân viên một công ty du lịch tại Hà Nội) định tìm mua một căn hộ giá rẻ để cho thuê hoặc đầu tư bán lại kiếm lời. Tuy nhiên, suốt cả năm 2017 chị tìm kiếm mà vẫn không được dự án nào vừa ý. Có dự án hợp túi tiền thì pháp lý lại chưa đầy đủ, có thể gặp rủi ro khi giao dịch hoặc và hoặc nằm ở những vị trí không được thuận lợi về giao thông, thiếu tiện ích cần thiết. Chị Nguyệt cho rằng muốn mua căn hộ giá rẻ ở Hà Nội giờ không có nhiều sự lựa chọn.

Bà Đỗ Thu Hằng, Phó giám đốc bộ phận nghiên cứu của Savills Hà Nội, giải thích sở dĩ có thực trạng trên do nguồn cung căn hộ hạng C của Hà Nội năm 2017 giảm so với năm 2016. Các dự án nhà ở thương mại giá rẻ có giá bán dưới 15 triệu đồng/mét vuông chỉ đếm trên đầu ngón tay. Phân khúc căn hộ hạng C được bán trong năm qua phần lớn có giá trên 15 triệu đồng/mét vuông.

Khảo sát của các công ty bất động sản cũng cho thấy trong khi 35% số người có nhu cầu mua căn hộ tại Hà Nội muốn mua căn hộ hạng C thì thị trường lại chỉ đáp ứng được cho 10%.

Thực tế cho thấy, bước vào năm 2017 sau khi các chuyên gia, các công ty nghiên cứu thị trường đưa ra số liệu cho thấy Hà Nội đang thiếu hụt nguồn cung nhà ở thương mại giá rẻ thì không ít người nảy sinh tâm lý ngóng chờ. Nhưng kết thúc năm 2017, gần như phân khúc căn hộ hạng C đã không được như kỳ vọng.

Nhận xét về việc vì sao thị trường Hà Nội nhu cầu lớn đối với các dự án căn hộ giá rẻ mà nguồn cung không đáp ứng được, ông Nguyễn Quốc Khánh, Tổng giám đốc Công ty Đầu tư và Phân phối DTJ, cho rằng quỹ đất của Hà Nội hiện nay không còn nhiều và việc xin giấy phép để phát triển các dự án mới không dễ như TPHCM. Do đó, khi chủ đầu tư có được đất thì thường muốn làm những dự án cao cấp để có lãi nhiều hơn so với cũng mảnh đất đó lại đi làm căn hộ giá rẻ. “Đó chính là lý do chính vì sao Hà Nội có sự chênh lệnh cung - cầu trong sản phẩm nhà chung cư”, ông nói.

Trong khi đó, trái ngược nhận định của các cơ quan quản lý cũng như các chuyên gia từ cuối năm 2016 rằng năm 2017 thị trường căn hộ Hà Nội có nhu cầu lớn ở phân khúc hạng C. Theo số liệu của các công ty bất động sản, năm 2017 lượng căn hộ hạng A được chào bán mới vẫn tăng gấp đôi so với năm 2016. Cùng lúc đó, số  lượng căn hộ hạng A được bán với số lượng gấp 3 lần so với năm 2016, vượt mức kỳ vọng của thị trường.

“Phân khúc căn hộ hạng A trong năm 2017 bán vượt kỳ vọng và trở thành điểm sáng nhất của thị trường căn hộ Hà Nội”, bà Hằng khẳng định.

Mức mở bán chỉ bằng một nửa TPHCM

Số liệu nghiên cứu của CBRE Việt Nam cho thấy, năm 2017 trên thị trường Hà Nội số căn hộ được chủ đầu tư chào bán lần đầu tăng 16% so với năm 2016. Mức mở bán căn hộ mới trong năm 2017 cao nhất trong vòng 5 năm trở lại đây và nguồn cung trải đều khắp các quận, huyện trên địa bàn thành phố.

Mặc dù lượng mở bán căn hộ cao so với những năm trước, song số liệu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho thấy thị trường căn hộ Hà Nội trong năm 2017 chỉ bằng một nửa của TPHCM. Theo đó, năm 2017 cả nước có gần 79.000 căn hộ được chào bán, trong đó có gần 62.000 căn hộ được tiêu thụ tại Hà Nôi và TPHCM.

Riêng tại TPHCM, lượng căn hộ được tiêu thụ trong năm 2017 đạt gần 41.000 căn. Lượng căn hộ được tiêu thụ tại thành phố này cao hơn cả lượng căn hộ mới được chào bán (lượng chào bán hơn 37.000 căn). Sở dĩ lượng bán cao hơn số căn hộ chào bán mới trong năm do có 4.000 căn hộ tồn kho từ năm trước đã được bán.

Trong 41.000 căn hộ bán được tại TPHCM thì có hơn 15.500 căn hộ trung cấp, sau đó có hơn 12.000 căn hộ cao cấp, hơn 8.500 căn hộ bình dân…

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, lượng căn hộ tiêu thụ tại TPHCM trong năm 2017 cao gần gấp đôi Hà Nội. Trong khi lượng căn hộ mới được bán ra tại thị trường Hà Nội là hơn 34.000 căn thì lượng căn hộ tiêu thụ được chỉ đạt gần 21.000 căn. Trong đó tỷ lệ phân khúc căn hộ được tiêu thụ mạnh nhất tại Hà Nội thuộc phân khúc bình dân (gần 11.000 căn), trung cấp (hơn 8.500 căn), cao cấp (hơn 1.300 căn)…

Sự khác biệt của thị trường căn hộ ở Hà Nội và TPHCM không chỉ thể hiện ở số lượng căn hộ được tiêu thụ mà số liệu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam còn cho thấy, năm 2017 TPHCM có gần 3.500 căn hộ siêu cao cấp mới được chào bán và đã bán được tới hơn 4.500 căn (gồm cả số căn mới chào bán và hàng tồn kho còn trên thị trường). Trong khi đó, năm 2017 thị trường Hà Nội chỉ có 330 căn hộ siêu cao cấp được chào bán nhưng lại không bán được căn nào. 

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, trong năm 2017 cả nước có 218 dự án bất động sản chào bán, cung cấp ra thị trường 78.877 căn hộ, 13.585 nhà phố và biệt thự, 22.710 nền đất và 22.837 sản phẩm condotel. Trong đó căn hộ chiếm tỷ trọng lớn trên thị trường bất động sản mua bán, chuyển nhượng. Ở phân khúc này, TPHCM và Hà Nội chiếm hơn 90% thị trường.

Triển vọng thị trường

Số liệu của Savills Việt Nam cho biết, năm 2018 thị trường Hà Nội sẽ có khoảng 26.000 căn hộ được đưa ra thị trường, tương tự lượng hàng của năm 2017. Trong đó phần lớn các căn hộ thuộc phân khúc hạng B và C. Nguồn cung mới vẫn tập trung chủ yếu ở khu vực phía Tây và Tây Nam của Hà Nội, một phần ở phía Đông.

Thêm nữa, nguồn cung căn hộ có thể sẽ có thêm ở Hoài Đức và Thanh Trì vì hai địa bàn này sắp lên quận. Ngoài ra, nguồn cung có thể đến từ khu đô thị vệ tinh Hòa Lạc sắp được phê duyệt với quy mô lên đến 17.000 héc ta đất.

Trong khi đó, CBRE Việt Nam cho rằng, trong các năm sắp tới, nền tảng tích cực từ kinh tế vĩ mô sẽ tiếp tục tạo động lực cho thị trường nhà ở nói chung cũng như thị trường căn hộ tại Hà Nội. Cùng với sự phát triển của thị trường và nguồn cung tương lai đến từ hầu khắp các khu vực trong thành phố, các chủ đầu tư sẽ đứng trước áp lực phải chuyên nghiệp hóa đội ngũ bán hàng và hoàn thiện các hoạt động marketing để cạnh tranh và nâng cao doanh số.

Năm 2018 được kỳ vọng là năm có sự phân hóa rõ nét giữa các phân khúc tại Hà Nội. Với các dự án cao cấp xuất hiện tại các vị trí gần nội thành, trong khi chủ đầu tư các phân khúc thấp hơn sẽ phải cải thiện hơn nữa về mặt sản phẩm trước áp lực cạnh tranh.